Файл: Договор аренды (Понятие договора аренды).pdf

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами нижестоящего суда о наличии оснований для удовлетворения требования и указал следующее.

По материалам дела спорное условие соглашения предусматривает полное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей за весь период пользования имуществом. Между тем, договор аренды, существенным условием которого является возмездность в силу ст. 606 ГК РФ, безвозмездным быть не может. В связи с этим любые соглашения о безвозмездности договора являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие закону. При этом недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, условие соглашения, предусматривающее полное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей, является ничтожным, поскольку не соответствует закону.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 ноября 2007 г. N Ф03-А73/07-1/4944)

2.2. Объекты, которые не могут быть переданы в аренду

Расформирование земельного участка не прекращает права его аренды собственником расположенной на нем недвижимости

Арендатор земельного участка обратился в суд с требованием о признании недействительным договора аренды, в том числе, данного участка, предоставленного в аренду арендодателем третьему лицу.

Президиум ВАС РФ не согласился с позицией судебных инстанций, пришедших к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований и дал следующие разъяснения.

По материалам дела земельные участки, предоставленные в аренду третьему лицу, образованы за счет расформирования других земельных участков, в число которых вошел участок, ранее предоставленный в аренду истцу. При таких обстоятельствах вывод о том, что истец не является заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать договор аренды, поскольку арендуемый им участок перестал существовать как объект права в связи с его расформированием, является необоснованным. Поскольку в таком случае договором аренды затрагиваются права и законные интересы арендатора, он имеет право на оспаривание данного договора.

Кроме того, судами не было учтено, что истец продолжает владеть и пользоваться предоставленным ему земельным участком, эксплуатируя объекты недвижимости, размещенные на участке и принадлежащие ему на праве собственности, то есть земельный участок истцом арендодателю не возвращен в установленном порядке. Поэтому расформирование земельного участка, ранее предоставленного арендатору, и образование за счет этого других земельных участков с последующим их предоставлением в аренду третьему лицу произведено неправомерно, поскольку предметом аренды являются участки, фактически не возвращенные арендодателю и не освобожденные от имущества истца.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 октября 2007 г. N 8014/07)

Заключение

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользо­вание, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную пла­ту.

Нарушение требования, содержащегося в ст. 611 ГК, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, т.е. без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии со ст. 612 ГК.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора); в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Нарушение арендатором своих обязанностей, зафиксированных в ст. 616 ГК ( обязанности сторон по содержанию арендованного имущества), дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил ст. 452 ГК. В то же время общее правило ст. 615 ГК не применяется, если возникают основания для расторжения договора в силу указаний п. 1 ст. 619 ГК (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями), поскольку в ней предусмотрена иная досудебная процедура.

Список литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993 г.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. ч.1-4. М., 2009
3. Аренда и лизинг. Определение. Общие понятия. Бухгалтерсий учет и оформление – М.: «Филинъ», 1996.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: Статут, 2000.
5. Договор аренды зданий и сооружений // Булеков М.В. Финансовая Россия. - 1997. - № 18.
6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг-М.- 1999.
7. Финансовая аренда. Что нужно знать при заключении лизинговой сделки? // Востоков В.В. Бизнес-адвокат. - 1997 . - № 10.
8. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна, М.: БЕК, 1997.
9. Регистрация аренды: момент истины // Дедиков С.П. Бизнес-адвокат. -2000. - № 17.
10. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Ерш А.Е. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - № 8.
11. Договор проката // Кабалкин А., Санникова Л. Российская юстиция. - 2000. - №. 6.
12. Манасевич М.Г., Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. – М.: БЕК, 1997.
13. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 № 122-ФЗ»./ Под ред. Крашенинникова. – М.: Спарк, 1999.