Файл: Договор аренды (Понятие договора аренды).pdf

Введение

Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода.

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско - правовых отношений, в том числе связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, с выбором партнёров для заключения договоров, выработкой их условий и т.д.

Выбор данной темы исследования обосновывается тем, что договор аренды является наиболее распространенным договором обяза­тельств по передаче имущества в пользование.

Актуальность темы обусловлена тем, что ещё совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосуда­рствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ.

Тема аренды не потеряла значение и в настоящее время, и договор аренды отвечает требованиям частного права и рыночной экономики.

Целью написания данной работы является исследование ответственности по договору аренды.

• Дать понятие договора аренды;
• Охарактеризовать ответственность по договору аренды.

1. Понятие договора аренды

Договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчи­тывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во вре­менное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче иму­щества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды)^[1].

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще­ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда­торам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило(ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать б качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та­кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-про­дажи при аренде с выкупом права собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения до­говора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защи­той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то­лько тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защи­щается и от притязаний арендодателя как собственника арендован­ного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, опера­тивного управления, пожизненного наследуемого владения) за сдан­ное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Пра­вда, право пользования арендованным имуществом при смене арен­датора сохраняется далеко не всегда (см. п.2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендатором вещно-правовой защиты и призна­ние за правом пользования арендованным имуществом свойства сле­дования дает известные основания отнести это право или его от­дельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к чис­лу вещных не может быть отнесено право пользования арендован­ным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст.216 ГК РФ.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему пра­вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту­пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммер­ческие организации, а также государство, национально-государст­венные, административно-территориальные и муниципальные обра­зования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли аре­ндодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты^[2].

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, вхо­дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не явля­ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра­спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.¹ В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не­движимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных пре­дприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оператив­ного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущес­твом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федераль­ной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по уп­равлений и распоряжению объектами федеральной собственности".^[3]

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государстве­нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про­изводится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, впра­ве поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Ана­логичный порядок действует в отношении государственной собстве­нности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодате­лей государственного имущества могут выступать унитарные пред­приятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к дви­жимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендо­дателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предпри­ятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества толь­ко с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе­циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Если же пол­номочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь спе­циальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в арен­ду от своего имени. В частности, такое полномочие может выте­кать из договора комиссии.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, пос­кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ­ные объекты(например, участки леса¹ или водные объекты²) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре­дства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен­ду которого не допускается или ограничивается. Ог­раничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности опреде­ленным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственно­сти. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому - необходимости специально предусматри­вать меры, направленные на их рациональное использование. В ча­стности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюда­ться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аре­нды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количе­ство приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэ­тому при заключении договоров аренды природных объектов недоста­точно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, пред­метом договора аренды может быть только индивидуально-определен­ная вещь. Этот вывод вытекает также из п. З ст.611 ГК РФ. Вещь, пе­редаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, опре­деляемые родовыми признаками, не могут составлять предмет дого­вора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо об­щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон догово­ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь­езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер­жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор­мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, если иное не установлено законом. При этом ре­гистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий до­кумент, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от реги­страции права собственности арендодателя на недвижимое имуще­ство.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю­щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не­обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме до­говора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, ко­торые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотре­ния-

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при от­сутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ)^[4].