ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5012
Скачиваний: 1
Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
Комментарий к статье 33
1. Статья 33 комментируемого Кодекса определяет порядок, в котором вносятся изменения в правила землепользования и застройки, устанавливает основания для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в указанные правила, а также предусматривает, какими субъектами в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки направляются предложения о внесении изменений в правила.
2. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает обязанность комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществить подготовку заключения по поступившему предложению о внесении изменения в правила землепользования и застройки. Здесь же установлены требования к содержанию указанного заключения. В нем указываются рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
Заключение должно быть подготовлено комиссией в течение 30 дней со дня поступления предложения и направлено главе местной администрации, который с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение 30 дней должен принять одно из следующих решений:
подготовить проект о внесении изменения в правила землепользования и застройки;
отклонить предложения о внесении изменения в правила с указанием причин отклонения.
При этом устанавливается обязанность направить копию решения главы местной администрации заявителям, выступившим с предложением о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
Статья 34. Порядок установления территориальных зон
Комментарий к статье 34
1. Статьей 34 комментируемого Кодекса определяется порядок установления территориальных зон.
В части 1 данной статьи приводятся факторы, в зависимости от которых при подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются границы территориальных зон.
2. Границы территориальных зон могут устанавливаться в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи по границам указанных в ней объектов.
3. Частью 3 комментируемой статьи установлено правило, в соответствии с которым допускается несовпадение границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, с границами территориальных зон.
В соответствии с п. 4 ст. 1 комментируемого Федерального закона зоны с особыми условиями использования территорий представляют собой охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 35. Виды и состав территориальных зон
Комментарий к статье 35
1. Статья 35 комментируемого Кодекса определяет виды и состав территориальных зон.
Часть 1 данной статьи выделяет следующие виды территориальных зон, определяемых в результате градостроительного зонирования:
жилые;
общественно-деловые;
производственные зоны;
зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
зоны сельскохозяйственного использования;
зоны рекреационного назначения;
зоны особо охраняемых территорий;
зоны специального назначения;
зоны размещения военных объектов;
иные виды территориальных зон.
2. Части 2 - 13 комментируемой статьи устанавливают состав и назначение территориальных зон, перечисленных в ч. 1:
состав жилых зон определяется ч. 2 данной статьи;
состав общественно-деловых зон определяется ч. 4 данной статьи. Часть 5 комментируемой статьи определяет назначение общественно-деловых зон;
состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур определяется ч. 7 данной статьи. Назначение указанных зон определяется ч. 8 комментируемой статьи;
состав зон сельскохозяйственного использования определяется ч. 9 данной статьи;
состав зон рекреационного назначения определяется ч. 11 данной статьи;
состав зон особо охраняемых территорий определяется ч. 12 данной статьи;
состав зон специального назначения определяется ч. 13 данной статьи.
3. Часть 15 комментируемой статьи предусматривает право органа местного самоуправления устанавливать иные виды территориальных зон, помимо указанных данной статьей.
Указанные зоны выделяются с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
4. В качестве примера рассмотрим Территориальные строительные нормы Московской области "Планировка и застройки городских и сельских поселений (ТСН ПЗП-99 МО)" (утвержденные распоряжением Министерства строительства Московской области от 10 января 2000 г. N 1), которые устанавливают основные территориальные зоны по преимущественному функциональному использованию.
Жилые зоны предназначены для организации здоровой, удобной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.
При формировании жилых зон необходимо предусматривать преимущественное размещение жилых домов разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные с приквартирными участками; усадебные); объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражей и стоянок для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовых объектов, а также детских, спортивных и хозяйственных площадок, зеленых насаждений.
Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка не более 0,5 га, а также мини-производства при соблюдении действующих санитарных правил и норм.
К жилым зонам следует относить территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ поселений, при оборудовании жилых домов для постоянного проживания населения.
Потребность в жилищном фонде и его структура должны определяться на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Для муниципального жилого фонда устанавливается социальная норма площади жилья.
При определении соотношения и типологии нового жилищного строительства необходимо также исходить из учета конкретных условий развития города, наличия территориальных ресурсов, существующей строительной базы, градостроительных и историко-архитектурных особенностей.
В малых городах и поселках вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности территорий малых городов и поселков естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30 - 50 га.
При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде отдельных жилых групп.
При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых групп обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории, режимам градостроительной деятельности, накладываемым на ее развитие зонами особого градостроительного и специального регулирования, условиями организации строительства и стройбазы, ландшафтами, историко-архитектурными условиями и иными требованиями.
В городах основными типами жилой застройки являются: многоквартирная многоэтажная (5 и более этажей); многоквартирная средней этажности (2 - 4 этажа); малоэтажная с участками при квартирах, в том числе блокированная; усадебная.
В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка. Предельно допустимые размеры приусадебных земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления.
Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества - собственников жилых помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах), определяются градостроительной документацией о застройке с учетом законодательства Российской Федерации и правовых актов Московской области.
При реконструкции районов сложившейся жилой застройки необходим дифференцированный подход к выбору режима реконструкции в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60 - 70-х гг., сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки), размера жилых зон.
Планировку и застройку жилых зон на резервных территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей застройкой:
городских кварталов и микрорайонов (в случае расположения резервных территорий на участках, граничащих со сложившейся городской застройкой);
сельских и других поселений, а также характером ландшафта - при расположении резервных территорий за пределами городской (поселковой) черты. Как правило, в этом случае размещается малоэтажная усадебная застройка.
При размещении резервных территорий, непосредственно развивающих сложившуюся территорию города, тип застройки определяется с учетом общей структуры жилищного строительства города или поселка при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.
На территории жилой зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.
Преимущественным типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.
Для жителей многоквартирных жилых домов, а также жителей усадебной застройки при дефиците территории могут предусматриваться дополнительные участки для размещения хозяйственных построек, огородничества и развития личного подсобного хозяйства за пределами жилых зон, на земельных участках, не являющихся резервом для жилищного строительства, с соблюдением природоохранных, санитарных, противопожарных и зооветеринарных требований.
Территориальные строительные нормы Московской области "Планировка и застройки городских и сельских поселений (ТСН ПЗП-99 МО)" устанавливают, что в исторических городах в состав общественно-деловых зон могут включаться памятники истории и культуры при соблюдении требований к их охране и рациональному использованию, а также жилая застройка в охранных зонах памятников истории и культуры, в зонах регулирования застройки, являющейся ценной городской застройкой.
Общественно-деловые зоны следует формировать как центры деловой, финансовой и общественной активности в центральных частях городов, на территориях, прилегающих к магистральным улицам, общественно-транспортным узлам, промышленным предприятиям и другим объектам массового посещения.
По типу застройки и составу размещаемых объектов общественно-деловые зоны городов могут подразделяться на многофункциональные (общегородские и районные) зоны, зоны специализированной общественной застройки, смешанные - производственно-жилые и другие зоны.
В общегородских зонах преимущественно размещаются предприятия торговли и общественного питания, учреждения управления, культуры и другие объекты городского и районного значения, включая места приложения труда, не требующие больших земельных участков, а также жилые здания с необходимыми учреждениями обслуживания.
В составе центральной общегородской зоны могут быть выделены ядро общегородского центра, зона исторической застройки, особые сложившиеся или формируемые морфотипы застройки. Конкретная регламентация определяется градостроительной документацией, градостроительным регламентом и местными правилами застройки. В частности, могут быть установлены ограничения на этажность зданий, допустимую плотность застройки, соотношение общественной и жилой застройки и др.
В небольших поселках и сельских поселениях, как правило, формируется единый общественный центр.
В исторических городах ядро общегородского центра допускается формировать полностью или частично в пределах зоны исторической застройки при условии обеспечения целостности сложившейся исторической среды. При этом необходимо сохранять, восстанавливать и развивать наряду с общественной исторической застройкой жилую застройку, обеспечивая комплексность функционирования среды.
Тип, этажность и допустимая плотность жилой застройки в исторических районах определяются местными правилами застройки или проектом на базе историко-градостроительных обоснований, устанавливающих закономерности, в том числе морфологические, развития исторического города, историко-культурные традиции, высотные ограничения, требования и рекомендации к реконструкции застройки.
Районные общественно-деловые зоны формируются в виде районных центров обслуживания населения. В них, как правило, кроме общественных зданий размещается коммерческое жилье, отдельные коммунальные объекты, а также гаражи и стоянки автомобилей.
Допускается размещать отдельные объекты обслуживания общегородского значения, конторские и управленческие здания, культовые объекты.
Смешанные зоны формируются, как правило, в срединных частях сложившихся городов, в общественно-транспортных узлах при сочетании ограниченного количества основных функций (две-три) без выделения какой-либо ведущей.
Производственно-жилые зоны являются наиболее распространенными и формируются из кварталов смешанной (производственной и жилой) застройки. В составе этих зон допускается размещать: учреждения науки и научного обслуживания, учебные заведения, малые промышленные предприятия и другие объекты с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающие шума, вибрации, электромагнитных и ионизирующих излучений, загрязнения атмосферного воздуха, поверхностных и подземных вод, превышающих установленных для жилой и общественной застройки норм, не требующие устройства санитарно-защитных зон более 50 м, подъездных железнодорожных путей, а также не требующие большого потока грузовых автомобилей (не более 50 автомобилей в сутки в одном направлении). В этих зонах допускается размещать автозаправочные станции и гаражи с учетом требований строительных норм и санитарных правил.