ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 126
Скачиваний: 3
САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА
КОММЕНТАРИИ, ОФИЦИАЛЬНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ, СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Л.В. ТИХОМИРОВА, М.Ю. ТИХОМИРОВ
Под общей редакцией
кандидата юридических наук
М.Ю. ТИХОМИРОВА
Тихомирова Л.В., юрист.
Тихомиров М.Ю., юрист.
САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА: ОСНОВЫ ЮРИДИЧЕСКОГО РЕЖИМА
Основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, установлены в ст. 222 ГК РФ (далее - Кодекс).
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В приведенных нормах п. 1 ст. 222 Кодекса исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной.
Перечень объектов недвижимости, которые создаются на земельном участке и могут быть признаны самовольной постройкой, является открытым. К другим строениям, сооружениям или иному недвижимому имуществу могут быть отнесены, в частности, бани, гаражи, сараи, ангары, павильоны, проходные и т.п.
Предоставление земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием регулирует Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). В частности, порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определяют ст. 30 - 33 ЗК РФ. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе для индивидуального жилищного строительства, осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Правила получения необходимых разрешений на строительство определяются законом. В частности, выдача разрешений на строительство осуществляется в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с ГрК РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 24 ГрК РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Строительные нормы и правила (СНиП) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. Например, Строительные нормы и правила РФ СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" утверждены Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18-51; Строительные нормы и правила СНиП 3.04.03-85 "Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии" утверждены Постановлением Госстроя СССР от 13.12.1985 N 223. В некоторых отраслях применяются ведомственные строительные нормы (ВСН). Например, Ведомственные строительные нормы ВСН 19-89 "Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог" утверждены Минавтодором РСФСР 14.07.1989 N НА-18/266.
При условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Кодекса) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (ст. 263 Кодекса).
Обратим внимание, что в качестве самовольной постройки рассматривается не только возведение объекта недвижимости, но и осуществление без соответствующего разрешения: реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий <1>. Расцениваются как самовольные и такие постройки, которые осуществлены с несогласованными отступлениями от проекта.
--------------------------------
<1> См.: Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37.
Возведенные с нарушением Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования в пределах придорожных полос здания и сооружения признаются в установленном порядке самовольной постройкой, а в отношении лиц, их построивших, принимаются меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420 "Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования" // СЗ РФ. 1998. N 49. Ст. 6059; 2000. N 6. Ст. 776; 2006. N 23. Ст. 2526.
Согласно ст. 24 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" <1> гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473; 2002. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 52. Ч. I. Ст. 5497, 5498; 2009. N 1. Ст. 17.
Пунктом 3 ст. 25 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" установлена имущественная ответственность лица, виновного в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство. На него возлагается обязанность за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Административная ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства установлена ст. 9.4, а за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию - ст. 9.5 КоАП РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 222 Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.
Следует иметь в виду, что самовольное строительство является правонарушением, заключающимся в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство.
В п. 2 ст. 222 Кодекса установлены гражданско-правовые последствия признания постройки самовольной. Санкцией являются, с одной стороны, отказ в признании права собственности за застройщиком, а с другой - обязательность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
По общему правилу п. 2 ст. 222 Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не признается ее собственником. В связи с этим самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота (правомочие по распоряжению вещью вправе осуществлять только ее собственник). Сделки с самовольной постройкой запрещены, за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано в судебном или в ином установленном законом порядке по правилам п. 3 указанной статьи. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, недействительны как противоречащие закону (см. ст. 168, 169 Кодекса). В случае признания права собственности лица на самовольную постройку соответствующий объект недвижимости включается в гражданский оборот на общих основаниях.
Самовольная постройка не может быть включена в состав жилищного фонда, не имеет статуса жилого помещения. Поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано и получить право на проживание в ней.
Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, так как решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении <1>.
--------------------------------
<1> См.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9; Бюллетень международных договоров. 2007. N 1.
Дела по искам о сносе самовольных построек подлежат рассмотрению по месту нахождения самовольно возведенных строений, так как при решении вопроса о сносе речь идет о правах лица на объект недвижимого имущества (см. ст. 30 ГПК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. также: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. // Бюллетень международных договоров. 2007. N 1.
Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, содержащаяся в п. 2 ст. 222 Кодекса норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины.
--------------------------------
<1> Вестник Конституционного Суда РФ. 2007. N 6.
Санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 Кодекса. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
В соответствии с п. 3 ст. 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке - за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Отметим, что в прежней редакции Кодекс (абз. 1 п. 3 ст. 222) предусматривал возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Это правило действовало до 01.09.2006 и было отменено Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881; 2008. N 20. Ст. 2251; 2009. N 29. Ст. 3611, N 52 (ч. I). Ст. 6410.
В настоящее время если лицо владеет земельным участком, на котором возведена самовольная постройка, на законных основаниях (ему принадлежит право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования участком), то он вправе претендовать на приобретение права собственности на такую постройку в судебном или ином порядке по правилам п. 3 ст. 222 Кодекса.
Указанная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участке без получения на это необходимых разрешений.
При этом если лицо, осуществившее самовольную постройку, не является субъектом одного из перечисленных прав на земельный участок, то оно может рассчитывать только на возмещение затрат на постройку в размере, определенном судом, но не на признание права собственности на самовольную постройку. Таким образом, не может быть признано право собственности лица на объект недвижимости, если такой объект был самовольно возведен им на чужом земельном участке.
Иной, помимо судебного, порядок признания права собственности на самовольную постройку определяется Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".