ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 11581
Скачиваний: 10
5. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.
Комментарий к статье 279
1. Принудительное изъятие у собственника земельного участка допускается только как исключение из правила и только по основаниям, предусмотренным федеральным законом (см. коммент. к ст. 235). Основание, установленное комментируемой статьей, связано с регулированием, предусмотренным ст. 239 (см. коммент.). Изъятие участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем их выкупа у собственника государством.
В статье содержится отсылка к земельному законодательству, которое должно определить государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии в целях государственных или муниципальных нужд, и порядок принятия решений (см. коммент. к ст. 286).
Земельный кодекс (ст. 49, 55) установил исключительные случаи такого выкупа, которые должны быть связаны с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов;
3) иными обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами и законами субъектов РФ (в зависимости от принадлежности земель).
Установлены также ограничения изъятия земель по отдельным их категориям (см. коммент. к ст. 260).
Обязательное условие выкупа земельного участка - предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда. Это требование предусмотрено ст. 35 Конституции РФ.
2. Комментируемой статьей и Земельным кодексом (ст. 63) установлены гарантии прав на землю при изъятии земельных участков путем их выкупа.
Собственникам прежде всего предоставляются, по их желанию, равноценные земельные участки. Они должны быть проинформированы о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого исполнительным органом государственной власти (органом местного самоуправления), принявшим соответствующее решение. Этот срок может быть сокращен только с согласия собственников земельных участков. Выкуп части земельного участка возможен только с согласия его собственника.
Решение об изъятии земельного участка оформляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (см. коммент. к ст. 261).
Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Комментарий к статье 280
В промежутке между решением об изъятии земельного участка, прошедшим государственную регистрацию, и судебным решением (достигнутым согласием между сторонами) его собственник продолжает осуществлять свои права по своему усмотрению, производит необходимые затраты по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии.
Расходы собственника земельного участка по застройке (переоборудованию, перестройке) участка зданиями капитального типа, произведенные уже после уведомления о предстоящем изъятии, не возмещаются и во взаиморасчетах не учитываются.
Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Комментарий к статье 281
1. Расчеты выкупной цены, обязательства и условия (сроки), связанные с выкупом земельного участка, предусматриваются в соглашении между его собственником и соответственно Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием.
Собственнику надлежит возместить рыночную стоимость земельного участка в том случае, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.
Возмещается и стоимость зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках, а также понесенные убытки, включая упущенную выгоду (ст. 62 Земельного кодекса).
2. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности, это вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это не та стоимость, которая устанавливается по Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (СЗ РФ, 2000, N 16, ст. 1709). Причем кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (ст. 66 Земельного кодекса).
В убытки включаются и те затраты, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
Правительством РФ утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (СЗ РФ, 2003, N 19, ст. 1843).
Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регулируется ст. 57 Земельного кодекса.
Вместо выкупной цены и убытков собственник может согласиться на предоставляемый (взамен изымаемого участка) другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Расчеты за находящуюся на прежнем земельном участке недвижимость производятся отдельно, сверх взаиморасчетов по этому участку.
Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 282
1. Комментируемая статья посвящена принудительному выкупу земельного участка (см. коммент. к ст. 281) в связи с состоявшимся решением об изъятии его у собственника (см. коммент. к ст. 279). Во всех случаях это возможно по иску, заявленному в суд в связи с решением об изъятии у собственника земельного участка. Предъявление такого иска ограничено двумя годами начиная с момента предварительного направления собственнику земельного участка уведомления органом, принявшим решение (см. коммент. к ст. 279).
Этот срок избран законодателем с учетом годичного срока, отведенного по закону для информирования в письменной форме граждан и юридических лиц - собственников изымаемых земельных участков. При этом образовались различия в определении начала этого срока по ГК и по Земельному кодексу (ст. 31). Если ГК исходит из момента, когда принимается решение об изъятии с выкупом земельного участка, то Земельный кодекс (ст. 31) - из даты предварительного решения о возможном изъятии земельного участка и назначения, следовательно, возможной выкупной цены, действующего в течение трех лет, как вероятной основы последующего окончательного решения.
2. Возможны споры по двум вопросам. Первый - возражение собственника земельного участка против изъятия у него участка. Выбор земельного участка для строительства детально регламентирован земельным законодательством (ст. 31 Земельного кодекса), и вариантов может быть несколько с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующих территорий и недр в ее границах. Варианты размещения будущего объекта проходят процедуры согласования (см. Комментарий судебной практики: Вып. N 8. М., 2002. С. 29 - 43). При этом Земельный кодекс (ст. 31) наделяет всех граждан, общественные организации (объединения) и органы территориального, общественного самоуправления правом участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в т.ч. путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих участков для строительства.
В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей при предоставлении земельных участков для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по решениям органов власти, затрагивающим законные интересы названных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления должны принимать решения о предварительном согласовании мест размещения будущих объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.
Второй возникший при выкупе участка вопрос - возражение собственника земельного участка по предложенной выкупной цене или другим условиям выкупа (см. коммент. к ст. 281).
Акт о выборе земельного участка сопровождается расчетом выкупной цены изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также убытков, которые причиняются собственнику изъятием участка. Условия могут предусматривать и права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки (землепользователей, землевладельцев - см. коммент. к ст. 283), поскольку Земельный кодекс (ст. 56) устанавливает возможность ограничения прав на землю по основаниям, названным Кодексом, федеральными законами и связанным с изъятием земельных участков путем их выкупа в публичных интересах.
Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд
В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 283
Если на земле собственников находятся землевладельцы и землепользователи, то при изъятии и выкупе у собственников земельных участков к ним применяются те же правила, что и к титулодержателям этих участков (см. коммент. к ст. 279 - 282). Такой же позиции придерживается и Земельный кодекс (ст. 31, 49, 55).
Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Комментарий к статье 284
Комментируемая статья регламентирует одно из оснований принудительного изъятия у собственника земельного участка, не предусмотренное общей статьей о принудительном изъятии (см. коммент. к ст. 235, 239): ненадлежащее использование земли - неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Касается это двух категорий земель - предназначенных для сельхозпроизводства и под любую разновидность строительства.
Заниматься сельхозпроизводством, возводить жилые дома, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием является правом собственника, землевладельца, землепользователя (см. ст. 40 Земельного кодекса, коммент. к ст. 260). Однако неиспользование земли в соответствии с ее назначением противоречит закону, в соответствии с которым заинтересованные лица просят выделить земельные участки. Эти лица обязаны своевременно приступить к использованию земли в случаях, если сроки освоения участков предусмотрены договорами (см. ст. 42 Земельного кодекса).
Отказ граждан и юридических лиц от осуществления своих прав является в данном случае нарушением земельных обязанностей, имеющих важное народнохозяйственное и социальное значение.
Поэтому законодатель в соответствии с ГК (ст. 9) отступил от установленного принципа свободы по своему усмотрению осуществлять принадлежащие гражданам и юридическим лицам права и ввел ответственность за неисполнение обязательств с учетом их вины, поскольку статья исключает периоды, когда земельный участок объективно не мог быть использован по назначению.
Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства