ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 11566
Скачиваний: 10
Товарищество образуется на базе не только кондоминиума, находящегося в эксплуатации, но и в целях нового строительства, а также реконструкции существующего кондоминиума, его приращения (например, чтобы сделать в доме евроремонт, надстроить мансарду для мастерских художников).
Инициатива в выборе способа управления кондоминиумом может быть проявлена как домовладельцами, так и органом местного самоуправления, обеспокоенным состоянием жилых домов и других объектов кондоминиума, либо заинтересованным лицом. Способ управления может быть изменен в любое время по решению собственников.
Если в кондоминиуме более половины площади помещений принадлежит частным собственникам и они в течение шести месяцев не избрали способ управления кондоминиумом, государственная жилищная инспекция может наложить штраф на домовладельцев, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме.
Товарищество вправе также нанять специализированную управляющую организацию, которая, в свою очередь, привлечет на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя.
Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придает товариществу особое значение как инструменту защиты прав объединившихся собственников, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, как возможности освободить государство и органы местного самоуправления от непосильных расходов на содержание жилья, как способу привлечь население к финансированию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов.
Органам местного самоуправления рекомендовано освобождать товарищества от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут в конечном итоге потрачены на содержание жилищного фонда.
3. Решение об организации товарищества на базе существующего кондоминиума, а также устав товарищества принимаются на общем собрании собственников жилья. С момента государственной регистрации товарищество становится юридическим лицом. Самостоятельный кондоминиум не является юридическим лицом. Кондоминиум проходит государственную регистрацию в организациях (органах) по учету объектов недвижимого имущества, товарищество - государственную регистрацию как юридическое лицо.
Органы управления товарищества - общее собрание и правление. Членами товарищества могут быть лишь собственники помещений (жилых и нежилых) - граждане и юридические лица (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). У кондоминиума нет постоянных органов управления, хотя от случая к случаю собирается общее собрание. Установлен регламент его проведения, но по закону общее собрание не является постоянным органом управления кондоминиума.
Членство в товариществе предусматривается обязательным, в отличие от кондоминиума, где нет вообще членства, поскольку кондоминиум - объединение имущественное. Конституция (ст. 30) запрещает принудительное членство в какие-либо объединения. Пункты 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Закона о товариществах собственников жилья в той мере, в какой они допускали обязательность членства в товариществе без добровольного волеизъявления домовладельца, были признаны Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.98 N 10-П противоречащими ст. 30 Конституции. С момента, когда прекращается право собственности на помещение в кондоминиуме (в связи со смертью гражданина, ликвидацией товарищества, отчуждением имущества или по иным основаниям), членство в товариществе прекращается. При реорганизации товарищества (либо смерти гражданина - членов товарищества) правопреемники (наследники) могут войти в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. В случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба этого помещения определяется нормами наследственного права (см. разд. V части третьей ГК).
Средства и имущество товарищества состоят из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, текущий и капитальный ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных законом.
В кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах общей площади. В товариществе может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке (см. коммент. к ст. 246).
Для различных групп собственников жилых помещений в товариществе может быть установлен принцип определения доли, учитывающий вид принадлежащих им помещений (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры).
Размер земельной доли каждого собственника помещения в кондоминиуме устанавливается особо: площадь помещения умножается на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с порядком определения размеров земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме, установленным Правительством РФ.
4. Товарищество может быть образовано для вновь строящегося кондоминиума.
В этом случае оно образуется заказчиком, застройщиком или иным юридическим лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления) или гражданами (или группой лиц, действующих совместно), которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
Это единственный случай, когда образование товарищества предшествует созданию кондоминиума. Учредителей товарищества закон называет заказчиками, застройщиками. В таком качестве они остаются до завершения строительства дома и только после приемки его в эксплуатацию и госрегистрации переходят в положение членов товарищества, поскольку они еще не обладали правом собственности на конкретные жилые помещения, а на период их строительства объединялись как созастройщики. Товарищество без управления кондоминиумом, но принимающее совместные меры к его созданию - это как бы условное товарищество; оно состоит не из членов, а из застройщиков.
Для его регистрации представляются: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителем; копия разрешения на застройку; другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными нормативными правовыми актами.
По настоянию застройщика в уставе товарищества могут быть в этом случае предусмотрены его особые права:
сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества на срок не более трех лет с момента создания товарищества;
установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;
иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику. При этом никакие изменения в устав товарищества, относящиеся к его особым правам, не могут быть внесены без согласия застройщика. При осуществлении особых прав застройщик несет персональную ответственность. Когда кондоминиум уже возведен и прошел государственную регистрацию, право собственности на помещения в нем передается приобретателям по договору.
На практике участие застройщиков в строительстве кондоминиума оформляется договором, что не соответствует природе товарищества. К этим отношениям нельзя применять договор о совместной деятельности (простого товарищества), т.к. гл. 55 ГК предусматривает доверительные отношения между застройщиками; участие лично каждого должно быть одобрено другими, что в принципе невозможно при массовом строительстве. Связанные этим договором должны нести ответственность по общим расходам и убыткам товарищей (ст. 1046 ГК).
После ввода кондоминиума в эксплуатацию все застройщики оформляют право собственности на индивидуально-определенные квартиры и вступают в члены товарищества. После этого всеми застройщиками избирается правление товарищества, а застройщики выходят из правления, которое не избиралось, в порядке, предусмотренном ст. 51 Закона о товариществах собственников жилья.
Орган исполнительной власти в лице специализированного унитарного государственного или муниципального предприятия, выступавшего в качестве одного из застройщиков, может выйти из состава товарищества либо после передачи другим домовладельцам прав собственности на более чем половину квартир кондоминиума, принятого в эксплуатацию через 2 года с момента госрегистрации товарищества, когда все члены его правления подлежат избранию путем голосования домовладельцами без участия уполномоченного органа исполнительной власти как застройщика.
После передачи прав собственности на 40% помещений в кондоминиуме другим лицам (кроме застройщика) должны быть избраны как минимум 40% членов правления, а когда будет передано более половины помещений - все члены правления путем голосования домовладельцев (без участия застройщика). То же самое должно осуществиться и через 2 года после регистрации товарищества независимо от количества проданных в кондоминиуме помещений. Выборы членов правления в этих случаях организуются не позднее 60 дней после названных событий на общем собрании товарищества. Таким образом, в период передачи прав собственников на выстроенный кондоминиум застройщик осуществляет контроль над правлением товарищества. Закон предоставил право товариществу в любой момент прекратить любой договор, заключенный товариществом с застройщиком, осуществляющим такой контроль, без применения к нему штрафных санкций, предварительно уведомив его не менее чем за 60 дней.
Ответственность по таким договорам целиком и полностью ложится на застройщика. Ни товарищество, ни его члены не отвечают по искам к товариществу в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением, а равно по искам, связанным с осуществлением застройщиком особых прав.
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
(абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ)
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
(в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)
Комментарий к статье 292
1. В отношениях собственности - в отличие от наемных отношений - в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст. 677, 679 ГК) закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав как членов семьи и придает их правам на жилое помещение вещный характер (см. коммент. к ст. 288). Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом, к которому отсылает комментируемая статья, и имеет универсальный характер (распространяется и на наемные отношения). К членам семьи относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
Условия осуществления членами семьи собственника своего ограниченного вещного права на жилое помещение также определены ГК (см. коммент. к ст. 288) и жилищным законом, к которому ГК отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Это означает, что в условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство закон допускает в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи нанимателя либо при вселении, либо в процессе пользования.
Дееспособные члены семьи собственника (см. коммент. к ст. 21), совместно с ним проживающие, несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, аналогично тому, как совершеннолетние члены семьи нанимателя - по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.
Вещное право членов семьи по времени действия зависит от лично доверительных отношений с собственником (развод супругов, утрата семейных связей между родителями и детьми и т.п.). Их прекращение ведет к прекращению рассматриваемого ограниченного вещного права.
Комментируемая статья не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. На этот случай право пользования жилым помещением остается за такими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником, но на другой основе. Жилищный закон к отношениям пользования жильем бывшими членами семьи собственника применил нормы о найме жилого помещения, что переводит эти отношения из вещных в обязательственные и значительно сужает объем их правомочий против правомочий членов семьи (основания их выселения теперь такие же, как у нанимателя). К тому же этой норме закона ранее был придан императивный характер, что необоснованно ограничивает принцип свободы договора, установленный ГК (ст. 1, 421).
Таким образом, члены семьи собственника могут быть сособственниками или/и субъектами иного вещного права пользования. Бывшие члены семьи, продолжающие проживать вместе с собственником жилого помещения, становятся нанимателями либо пользуются жильем безвозмездно по договору с собственником.
2. При переходе права собственности на жилой дом или квартиру к новому лицу в ГК предусмотрено общее правило (п. 3 ст. 216 и п. 2 ст. 292) о сохранении вещного права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника (при этом из числа объектов права собственности на жилое помещение исключена жилая комната, что трудно объяснить).
Такое решение ГК серьезно обременяет условия отчуждения объекта права собственности на жилье (ст. 558 ГК). Эти условия необходимо учитывать субъектам гражданского оборота. Исключение могут составить случаи, предусмотренные законом. Так, Закон об ипотеке (ст. 78 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) изменил регулирование: заложенный жилой дом или квартира в обеспечение возврата кредита (целевого займа), предоставленного кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или жилищное строительство, освобождается в судебном порядке на основе обращения залогодержателем взыскания на это имущества и его реализации.