ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 5884
Скачиваний: 2
4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
5. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
6. Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Комментарий к статье 340
1. Статья устанавливает разные режимы для принадлежностей заложенного имущества и его плодов, продукции. Залог охватывает вещи, их принадлежности, если иное не предусмотрено законом или договором. Плоды (независимо от того, отделимы они либо неотделимы), продукция и доходы, полученные при использовании заложенного имущества, входят в состав предмета залога лишь в случае, если это предусмотрено условиями договора. Например, доходы по заложенным ценным бумагам, если иное не установлено договором о залоге, не входят в предмет залога и должны быть переданы залогодателю.
2. Положения пп. 3 - 5 комментируемой статьи получили развитие в Законе об ипотеке (см.: Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Отв. ред. М.Г. Масевич. М., 1999). Ипотека предприятия как имущественного комплекса включает залог входящего в него движимого имущества, права требования по заключенным сделкам, в т.ч. в период ипотеки, и исключительные права (ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке). Обязательным приложением к договору об ипотеке являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, которое относится к закладываемому предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке). Ипотека предприятия не препятствует его деятельности, закупке необходимого имущества, осуществлению соответствующих расходов. Залогодержатель вправе контролировать (фактически и по документам) правильность содержания предприятия, целесообразность осуществляемых расходов (см. п. 2 ст. 343 ГК).
3. Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка или права аренды либо части земельного участка, достаточной для функционирования заложенного здания или сооружения (ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке). Данное правило обязательно для залогодателя, обладающего правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (сооружение). В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор является действительным (п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Право залога не распространяется на земельный участок, на котором находится предприятие, здание, сооружение, если залогодателю принадлежит право постоянного пользования этим участком. При переходе права собственности на предприятие, здание, сооружение новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, как и прежний собственник недвижимости (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).
4. Залог квартир, других помещений, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без ипотеки земельного участка, на котором расположен дом или другое строение, однако по общим правилам о залоге недвижимости - с обязательным нотариальным удостоверением и соответствующей регистрацией (гл. XIII Закона об ипотеке). Одновременно с квартирой в многоквартирном жилом доме заложенной считается соответствующая жилому помещению доля в праве общей собственности на жилой дом, например доля механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры (см. п. 1 ст. 290 ГК и ст. 75 Закона об ипотеке).
5. Ипотека земельного участка допускается без ипотеки здания (сооружения), находящегося или возводимого на данном участке. При этом залогодатель либо иной собственник здания (сооружения) сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, необходимого для прохода и использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением (см. ст. 274 и коммент. к ней).
При ипотеке земельного участка к договору должна прилагаться копия чертежа границ данного участка, которую выдает соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Стороны не вправе устанавливать оценочную стоимость заложенного земельного участка ниже его нормативной цены (ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке).
6. Пункт 6 комментируемой статьи допускает залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Так, может быть предоставлен кредит под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства.
Поэтому следует признать не соответствующим залоговому законодательству Постановление Президиума ВАС РФ от 13.08.96 N 3238/96 по делу N 9-30ка, в котором Президиум ВАС РФ нашел договор залога недействительным на том основании, что в момент его заключения залогодатель не являлся собственником предмета залога (не владел им на праве хозяйственного ведения), а получил его по договору купли-продажи лишь впоследствии (Вестник ВАС РФ, 1996, N 10, с. 72).
Право залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, возникает с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества (п. 4 письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26).
При залоге жилого помещения, которое залогодатель приобретет за счет кредитов банка (ст. 77 Закона об ипотеке), одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи данного жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК) подлежит государственной регистрации ипотека приобретенного жилого помещения, возникшая на основании закона (п. 29 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. Приказом Минюста России, Госстроем России, ФКЦБ от 16.10.2000 N 289/235/290, с изм. на 07.02.2003 - БНА РФ, 2000, N 48; 2003, N 17).
Статья 341. Возникновение права залога
1. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
2. Право залога на товары в обороте возникает в соответствии с правилами пункта 2 статьи 357 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 341
1. Комментируемая статья относит договор залога к реальным договорам, поскольку стороны приобретают права и обязанности по нему с момента передачи предмета залога залогодержателю, если условиями договора не предусмотрено, что право залога возникает с момента заключения договора. Однако договор о залоге имущества, которое остается у залогодателя, является консенсуальным. Он вступает в силу с момента его заключения.
2. Залогодатель по договору о залоге товаров в обороте должен обеспечить наличие оговоренных товаров на соответствующую сумму с момента заключения договора. При залоге товаров в обороте имущество перестает быть предметом залога с момента его передачи приобретателю, а новое имущество считается заложенным с момента возникновения на него права собственности (хозяйственного ведения) у залогодателя (см. п. 2 ст. 357 и коммент. к нему).
Статья 342. Последующий залог
1. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
2. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Комментарий к статье 342
1. ГК, как и Закон о залоге, допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не установлено предшествующими договорами. Права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества прежде, чем требования следующего залогодержателя. Это правило сохраняет свою силу и в тех случаях, когда срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, наступает раньше срока исполнения предшествующего обязательства.
2. Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге могут потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в т.ч. путем обращения взыскания на предмет залога.
3. Последующий залогодержатель должен быть осведомлен обо всех залогах данного имущества, а также о размере и сроках исполнения основного обязательства. В противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные вследствие нарушения соответствующего обязательства.
В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 31) в случае несвоевременной и неточной записи обо всех существующих залогах недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав ответственность несет учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию сделок с недвижимостью.
Статья 343. Содержание и сохранность заложенного имущества
1. Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:
1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
2. Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.
3. При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.
Комментарий к статье 343
1. Статья предусматривает меры по содержанию и сохранности заложенного имущества. В отличие от Закона о залоге страховать предмет залога можно и на часть его стоимости при условии, если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, но при этом сумма страхования не должна быть ниже суммы требований, вытекающих из основного обязательства.
2. Сторона по договору, у которой находится предмет залога, обязана проводить текущий ремонт, осуществлять иные меры, обеспечивающие сохранность заложенного имущества. Комментируемая статья не устанавливает, за чей счет проводятся профилактические мероприятия. Поскольку предусмотрено, что страхование предмета залога от рисков утраты и повреждения независимо от того, у кого находится заложенное имущество, осуществляется за счет залогодателя (подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК), представляется, что он и должен оплатить мероприятия, проводимые залогодержателем по сохранности предмета залога.
3. В случае грубого нарушения залогодержателем своих обязанностей по сохранности предмета залога залогодатель вправе расторгнуть договор. Расторжение договора залога по этим обстоятельствам не влияет на действительность основного обязательства.
Статья 344. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
1. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
2. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.
Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его утрату.
Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога.
Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом.
Комментарий к статье 344
1. В соответствии с общим принципом, установленным ст. 211 ГК, риск случайной гибели предмета залога или его повреждения несет собственник-залогодатель, если договором не установлено иное.
2. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату (повреждение) переданного ему имущества по принципу вины. Однако залогодержатель, осуществляющий предпринимательскую деятельность, отвечает за сохранность переданного имущества независимо от своей вины, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 401 ГК).
3. Ответственность залогодержателя ограничивается реальным ущербом - стоимостью вещи, а в случае ее повреждения залогодержатель обязан возместить залогодателю сумму, на которую понизилась ее стоимость. Упущенную выгоду, иные расходы залогодержатель возмещает лишь в случае, когда это предусмотрено в договоре.
Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
2. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.
Комментарий к статье 345
1. Пункт 1 комментируемой статьи предоставляет залогодателю в необходимых случаях по согласованию с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом или договором, право заменить предмет залога. Замена фиксируется путем внесения соответствующих изменений в договор залога. Порядок их внесения должен соответствовать нормам ст. 452 ГК. Так, по общему правилу соглашение сторон о внесении изменений должно быть совершено в той же форме, в какой заключен договор залога (см. п. 1 ст. 452 и коммент. к нему). В том случае, когда заложенная недвижимость заменяется другим недвижимым имуществом, соглашение о замене должно быть нотариально удостоверено и зарегистрировано в установленном порядке.