Добавлен: 07.07.2023
Просмотров: 284
Скачиваний: 2
Введение
Актуальностью данной работы является тот факт, что с одной стороны развитость ипотечного рынка характеризуют ипотечные ценные бумаги, а с другой - они сами зависят от его развития. Для простых граждан ипотека должна стать еще более доступной и привлекательной при введении ценных бумаг в обращение. Однако применение данного финансового инструмента требует хорошо проработанной теоретической и методологической базы. Обострение геополитической обстановки, сильная зависимость национального бюджета от нефтегазовых доходов, санкции Евросоюза послужили началом «масштабнейшего», по оценкам ряда экспертов, банковского кризиса в РФ.
Экономический кризис, разразившийся в 2014 году, уже в начале 2015 года принес ощутимые потери банковскому сектору. Так, в январе 2015 года деятельность банков в целом была убыточной, кредитными организациями получен убыток в размере 24 миллиардов рублей. Одним из наиболее пострадавших от кризиса оказался сектор ипотечного кредитования. Обвальное падение объемов ипотечного кредитования, спровоцированное резким ростом ставок по ипотечным кредитам, ставит под сомнение решение важнейшей социально-экономической задачи государства - обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения.
В этих условиях, поиск эффективных для банковского сектора и доступных для населения моделей организации ипотечного кредитования является особенно актуальным. Правительство РФ выделило в 2015 году 20 млрд рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам, чтобы они были не выше 12% годовых.
Субсидии будут получать кредитные организации с объемом выдачи ипотечных кредитов не менее 300 млн рублей ежемесячно. Программа действует до 1 марта 2016 года, и ее объема, по оценке Минфина, достаточно, чтобы удовлетворить заявки на общую сумму 400 миллиардов рублей.
Также правительство РФ может увеличить объем субсидированной ипотеки с 400 до 700 млрд рублей. Участники рынка недвижимости констатируют резкое падение спроса на ипотеку, которое, по некоторым оценкам, составило до 40%. Те, у кого были деньги, уже вложили их в недвижимость - на пике ажиотажа в декабре-январе. Остальные заняли выжидательную позицию в надежде на то, что в скором времени квартиру можно будет купить намного дешевле ее рыночной стоимости.
Главная проблема ипотечного кредитования - привлечение ресурсов. Ресурсы для решения такой проблемы должны быть в необходимых объемах мобилизованы кредитором по невысокой цене и на те сроки, которые можно сопоставить со сроками самого кредита, выдаваемого населению. Секьюритизация представляет собой один из наиболее эффективных механизмов привлечения долгосрочного финансирования, позволяющий Участникам ипотечного рынка расширять свою деятельность на первичном рынке ипотечных кредитов, опираясь на рыночные источники ресурсов. Рефинансирование ипотечных кредитов в России происходит не только в рамках централизованной системы, но и осуществляется самими кредитными организациями.
Сегодня в России реализуются практически все варианты привлечения долгосрочных ресурсов с финансового рынка для выдачи ипотечных кредитов, существующие в мировой практике: передача (уступка) прав требований по кредитам рефинансирующей компании (продажа закладных); выпуск ценных бумаг на основе выданных кредитов с оставлением указанных кредитов на балансе банка-эмитента (балансовая секьюритизация); выпуск ценных бумаг путем перевода активов в специально созданную компанию (SPV), единственным видом деятельности которой является эмиссия облигаций (традиционная секьюритизация).
Следует отметить появление интереса к ценным бумагам, обеспеченных активами, со стороны частных инвесторов, в 2014-2015 гг. их база заметно вы росла. Научились оценивать специфические риски нового финансового инструмента и инвестиционные банки, управляющие компании, негосударственные пенсионные фонды. Однако российская инвесторская база только начала формироваться и нуждается в поддержке со стороны государства. К сожалению, сегодня на внешние источники российские эмитенты ориентироваться не могут (снижение международных рейтингов ниже так называемого инвестиционного уровня BBB-/Baa3 существенно повысило стоимость внешних источников финансирования).
Для многих эмитентов основным источником фондирования ресурсов является продажа ипотечных ценных бумаг АИЖК и ВЭБ, а также операции РЕПО в Банке России. Возможности получения заемщиками ипотечных кредитов определяются наличием надежных финансовых инструментов или схем, обеспечивающих кредиторам получение ресурсов в необходимых объемах, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных активов.
Особенностью ипотечного кредитования является его долгосрочный характер, поэтому ипотечные кредиторы используют разнообразные технологии для привлечения долгосрочных и относительно стабильных ресурсов. Можно выделить две основные группы источников финансирования ипотечных операций: - депозитные источники - источники, основанные на привлечении средств юридических и физических лиц во вклады, в том числе и с использованием специализированные накопительных жилищных счетов; - источники, основанные на механизме рефинансирования закладных, позволяющие привлекать ресурсы с фондового рынка.
Целью данной работы является анализ рынка ипотечных ценных бумаг в России, для достижения поставленной цели были выделены следующие задачи:
- рассмотреть особенности ипотечного кредитования; - изучить модели рефинансирование ипотечных кредитов;
- рассмотреть ипотечные ценные бумаги;
- провести анализ ипотеченого рынка;
- проанализировать рынок ипотечных ценных бумаг;
- рассмотреть перспективы развития ипотечных ценных бумаг в РФ
Объект исследования - рынок ипотечных ценных бумаг в России. Работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. Теоретической и методологической базой данной работы послужили труды российских и зарубежных авторов в области экономики, банковского дела, материалы периодических изданий и сети Интернет.
Теоретические аспекты рынка ипотечных ценных бумаг
Ипотечное кредитование Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечного кредита и непосредственного инвестирования строительного комплекса. Соответственно, ипотечный кредит - это кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Таким образом, ипотечный кредит - это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли или другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: - земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
- предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом.
В частности, в соответствии с Законом №122- ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.
На рисунке 1.1 представлена классификация кредитов в зависимости от вида кредитора. При этом, показаны виды потребительского кредита в зависимости от целевой потребности заемщика. Ипотечный кредит, исходя из указанных предпосылок, рассматривается как разновидность жилищного кредита.
Рис. 1.1 - Место ипотечного кредита в классификации форм кредита
Следует отметить, что залог (ипотека) в экономической литературе чаще всего используется в отношении жилищных кредитов, хотя на практике банки предлагают также кредиты юридическим лицам на цели производства и обращения, под обеспечение ипотекой (залогом).
По виду процентной ставки: - кредит с фиксированной процентной ставкой; - кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой; - кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентной ставки. По способу погашения долга (рис.1.2): Ипотечный кредит с постоянными выплатами (аннуитетный)- самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.);
Ипотечный кредит с переменными выплатами:
- кредиты, по которым фиксируется размер платежа в момент заключения договора;
- кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежа в момент заключения договора;
- ипотечные кредиты «с участием».
Наиболее распространенными в мировой практике вариантами погашения ипотечного долга среди кредитов с переменными выплатами и фиксированным в момент заключения договора размером платежа являются схемы дифференцированного (пружинный кредит) и шарового платежа. Основным недостатком этой группы ипотечных кредитов является риск невозврата кредита.
Рис. 1.2. Классификация ипотечных кредитов в зависимости от способа погашения долга
Ипотечные кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения платежей в момент заключения кредитного договора были разработаны в первую очередь для стран с высокой инфляцией. К их числу относят кредиты с переменной ставкой, с индексацией суммы долга, с двойной индексацией и т.п. Особое место в этой группе занимает кредит с нарастающим платежом, консолидирующий по существу две схемы погашения: аннуитет и кредит с индексацией.
По схеме погашения кредита:
- постепенное погашение плановыми платежами;
- единовременное (досрочное) погашение.
По наличию государственной поддержки: С государственной поддержкой, предусматривающей:
- полное или частичное досрочное погашение ипотечного кредита за счет государственных субсидий, предоставление которых обусловлено наличием действующего договора кредитования (погашение за счет средств материнского семейного капитала, за счет средств федерального и региональных бюджетов по программе «Молодая семья - доступное жилье»);
- компенсацию части расходов, связанных с уплатой процентов (за счет средств региональных бюджетов в рамках действующих целевых программ); - выплату плановых ежемесячных платежей по кредиту за счет средств федерального бюджета, предусмотренных для финансирования целевых программ (программа кредитования военнослужащих - участников накопительной ипотечной системы). Без государственной поддержки. По способу рефинансирования ипотечных кредитов. Способы рефинансирования, осуществляемые отдельными кредитными институтами, представлены в таблице
Способы рефинансирования ипотечных кредитов
Вместе с тем, в широком смысле ипотечное кредитование необходимо рассматривать как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.
Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей как сам процесс выдачи ипотечных кредитов, так и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, а также операции на рынке недвижимости.
Ипотечные кредиты относятся к разряду потребительских кредитов, так как они обслуживают потребности граждан, связанные с покупкой конкретных потребительских товаров, их социально- экономическим жизнеобеспечением.
Термин «потребительский кредит», на взгляд автора, нельзя считать вполне удачным. По В. Далю, «потребленье» (от глагола «потреблять») означает нужду, надобность, необходимость.
Учитывая, что все кредиты (независимо от их форм и видов) так или иначе удовлетворяют ту или иную потребность заемщика, термин «потребительский» теряет свою адресность. Он оказывается приемлемым как для характеристики ссуд, выдаваемых, например промышленным предприятиям, так и для кредитов отдельным физическим лицам. Более удачно, по мнению автора, соотносить ипотечные кредиты с кредитами населению.