Добавлен: 07.07.2023
Просмотров: 289
Скачиваний: 2
При этом ипотечные кредиты обладают рядом особенностей. Прежде всего, ипотечный кредит зачастую не дает заемщику возможности при его использовании получить новый чистый доход. При ипотечном жилищном кредитовании ссуженная стоимость не имеет авансирующего характера, поскольку приобретенная на кредитные средства квартира не приносит прибыль, а возврат кредита и уплата процентов осуществляются за счет доходов заемщика, не связанных с приобретенной квартирой.
При ипотечном жилищном кредитовании высвобождение ссуженной стоимости происходит иначе, чем при других видах кредитования. Ссуженная стоимость прямо не участвует в хозяйственном обороте заемщика. Следовательно, она не высвобождается при его завершении, а лишь постепенно возмещается из доходов заемщика, получаемых им от его трудовой деятельности.
Ипотечный кредит нельзя относить к банковскому кредиту, поскольку его не обязательно выдает банк. Кредитором при ипотечном кредите может выступать как банк, так и его дочерние структуры. Не желая брать на себя повышенные риски, коммерческие кредитные организации могут образовывать специальные дочерние финансовые компании, которые в отличие от банковских филиалов не нуждаются в специальной банковской регистрации, принимают на себя повышенные кредитные риски, зачастую связанные с данным кредитованием. Банк также может уступить права требования по кредитам специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному кредитованию).
Поскольку ипотечный кредит предоставляется под залог реальных ценностей (недвижимости), для банка не всегда определенная цель кредитаявляется обязательной. В данном утверждении довольно ярко проявляется смещение объекта, залога (обеспечения) и цели кредитования.
Между тем по общепринятым понятиям объект означает предмет, который противостоит субъекту в его деятельности. В данном случае объектом выступает тот предмет (или недвижимость), приобретение которого требует использования кредита. В ипотечном кредите стоимость объекта совпадает с задачей обеспечения ссуды. Но, строго говоря, обеспечение - это не только сумма ценностей (залога), реализация которых обеспечивает возврат кредита, но и совокупность мер, гарантирующих выполнение заемщиком принятых обязательств.
Совсем другой смысл закладывается в понятие «цели». С теоретических позиций цель выражает идеальное, мысленное предвосхищение результата деятельности, т. е. результата процесса ипотечного кредитования. Цели ипотечного кредитования связаны с достижением социального прогресса.
Удовлетворяя специфические потребности граждан, данный вид кредита выдается на потребности социально- экономического характера - приобретение жилья. Социально-экономическая значимость данного кредита часто предполагает участие государства в покрытии затрат, связанных с обслуживанием долга заемщика (например, в форме субсидирования платы за кредит, частичного сокращения стоимости приобретаемого жилья и др.). Немаловажной особенностью ипотечного кредита являются его источники.
Часто эти источники делят на три вида:
а)остатки на счетах юридических лиц;
б)средства на депозитах граждан (это могут быть накопительные счета и в специализированных банках, и в строительных сберегательных кассах);
в)собственный капитал банка. Такая классификация выглядит несколько упрощенно, поскольку не учитывает специфики ипотечного кредита.
Известно, что остатки на счетах до востребования и срочные депозиты могут быть отозваны задолго до возврата кредита.
Следовательно, банк имеет возможность вкладывать в кредитование жилищной ипотеки только часть привлеченных таким образом средств (соответствующих стабильному остатку на счетах клиентов) и собственные средства, которые остаются у него после того, как будут покрыты все виды рисков по иным операциям в соответствии с требованием регулирующих органов и исходя из экономической целесообразности. Поэтому объем жилищных кредитов, выдаваемых банком, зависит не только от обстоятельств его деятельности (уровня конкуренции, условий выдачи кредитов), но и от объема и структуры его ресурсов.
Анализ различных систем ипотечного кредитования показывает, что основой их нормального функционирования является достаточный объем долгосрочных и доступных ресурсов. Но банки не всегда имеют возможность выполнить данное условие. Все это определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в ипотечные кредиты. ипотечный кредитование ценный бумага
Модели рефинансирование ипотечных кредитов Мировая практика знает различные формы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными их источниками выступают: - привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от юридических и физических лиц средства;
- привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;
- привлекаемые с рынка капиталов отразличных институциональных и индивидуальных инвесторов средства посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;
- предоставление из бюджетных источников в различных формах средств участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) в целях субсидирования ипотечного жилищного кредитования.
Наряду с собственными ресурсами, вкладами клиентов и займами, получаемыми под облигации, рефинансирование является для банков источником ресурсов, обеспечивающим равновесие их запасов наличности. Оно позволяет восстанавливать ликвидные средства, истраченные на предоставление кредита. Выделение моделей в зависимости от типа банков, организующих ипотечное кредитование, имеет другое ограничение - тип банка.
Оно не учитывает возможностьрефинансирования, минуя банк. Выделение моделей в зависимости от способа рефинансирования ипотечных кредитов представляется существенным, однако, не полным, поскольку не включает в сферу рассмотрения субъектов, осуществляющих организацию рефинансирования.
Выделение моделей в зависимости от масштабов ресурсов, необходимыхдля рефинансирования, акцентирует внимание на количественной, а не на содержательной стороне процесса рефинансирования.
Выделение моделей в зависимости от методов привлечения ресурсов для развития ипотечного кредита учитывает лишь одну сторону процесса рефинансирования привлеченных ресурсов.
В основу классификации моделей рефинансирования ипотечных кредитов следует положить три существенных признака процесса рефинансирования: - субъект, осуществляющий рефинансирование; - источник рефинансирования; - инструмент рефинансирования. По этим признакам предлагается выделить следующие четыре модели: - модель универсального банка; - модель контрактных сбережений; - модель специализированных ипотечных банков; - модель вторичного рынка ипотечных кредитов.
Принципы формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования в каждой стране зависят от модели ипотечного кредитования принятой в данной стране за основу.
Под ипотечной моделью следует понимать систему организации ипотечного кредитования в масштабах страны или региона.
Ипотечная модель каждой страны характеризуется совокупностью кредитных институтов, действующих на рынке ипотечных кредитов, законодательством, регулирующим их деятельность (наличие или отсутствие специального закона, регулирующего деятельность кредитного института), принципами государственного регулирования и контроля, механизмом привлечения ресурсов.
Выделяют две модели ипотечного кредитования: европейская и американская.
Основными способами привлечения ресурсов российскими коммерческими банками финансового рынка являются:
Передача (уступка) прав требований по кредитам рефинансирующей компании (продажа закладных).
Выпуск ценных бумаг на основе выданных кредитов с оставление указанных кредитов на балансе банка-эмитента (балансовая секьюритиза- ция),
Выпуск ценных бумаг путем перевода активов в специально созданную компанию (SPV), единственным видом деятельности которой является эмиссия облигаций (традиционная секьюритизация).
В Российской Федерации за основу была принята американская модель ипотечного кредитования. В 1996 г. было создано Федеральное агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), одной из целей деятельности которой является создание и регулирование системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Рефинансирование ипотечных кредитов (выкуп закладных) АИЖК осуществляет через сеть созданных им региональных операторов и сервисных агентов. АИЖК не только выкупает закладные, но и выдает займы под их залог (первое соглашение было заключено в августе 2010 г.). При его поддержке в России стал активно использоваться такой высокоэффективный инструмент для привлечения ресурсов и управления рисками, как секьюритизация, которая еще в конце XX века стала важной финансовой технологией в сфере международных финансовых рынков. В процессе исследования теоретических и практических аспектов сделок секьюритизации активов автором были выявлены преимущества и недостатки различных способов секьюритизации для кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием. . Передача (уступка) прав требований по кредитам рефинансирующей компании (в частности АИЖК, ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит»). Данный способ рефинансирования подходит банкам, капитал которых не позволяет накапливать и удерживать на балансе пулы ипотечных кредитов от 2-3 млрд руб. и более сроком до 1-1.5 года. Рассмотрим основные недостатки такого способа рефинансирования для банка и проанализируем возможности их нивелирования.
Жесткая необходимость следования требованиям рефинансирующей организации при выдаче кредитов, которая старается минимизировать риски по выкупаемым кредитам, что существенно сужает круг потенциальных заемщиков. В большинстве случаев отсутствие возможности сохранить клиентскую базу.
Рефинансирующая организация в целях сокращения своих рисков стремится получать платежи от заемщиков напрямую, что приводит к сокращению доходности бизнеса банка (за счет отмены комиссии за обслуживание и за перевод денежных средств физических лиц); а в некоторых случаях и к оттоку клиентов из банка.
В условиях отмены комиссии банка за предоставление кредита такой способ рефинансирования ставит под вопрос и экономическую эффективность развития кредитования ипотечных операций. При рефинансировании ипотечных активов банки имели возможность заработать на комиссии за выдачу и быстрой продаже кредита.
Эффективная ставка по 11-процентному кредиту при взимании комиссии за выдачу кредита в размере 1 % от его суммы и продаже кредита в течение месяца приводила к доходности по нему в размере 23 % годовых. Несмотря на указанные недостатки, данный способ рефинансирования применяется на российском ипотечном рынке уже 15 лет и для ряда банков является единственной возможностью рефинансирования ипотечных активов. Поэтому, на наш взгляд, его использование является целесообразным, так как в данном случае кредитная организация, не отвлекая своего капитала, эффективно загружает свои «производственные мощности». .
Выпуск ценных бумаг на основе выданных кредитов с оставлением указанных кредитов на балансе банка-эмитента (балансовая секьюритизация). Данный способ привлечения ресурсов прежде всего предназначен для ускорения оборачиваемости средств, размещаемых в форме кредитов, что должно способствовать максимально быстрому росту кредитного портфеля, если получаемые от секьюритизации финансовые ресурсы будут реинвестированы в продолжение экспансии кредитной организации на рынке кредитования. При этом данный механизм является абсолютно контролируемым со стороны банка, но по причине своей дороговизны он оказывается доступен Единственным, но, конечно, крайне важным недостатком таких сделок остается невозможность списания ипотечного покрытия с баланса банка, а значит, отсутствие выигрыша по капиталу.
Структура традиционной секьюритизации позволяет в первую очередь изолировать кредитное качество выпускаемых ценных бумаг от кредитоспособности банка-оригинатора, что оказывается крайне выгодным для мелких и средних кредитных организаций, не обладающих высокими международными рейтингами, но стремящимися, тем не менее, оптимизировать свой кредитный портфель.
Учитывая бальшую доступность традиционной секьюритизации широкому кругу кредитных организаций, на наш взгляд, является наиболее подходящей для стран с развивающимся банковским сектором (таких, как Россия), представители которого не могут конкурировать с банками международного уровня по размерам собственного капитала и рыночной капитализации. Основная цель применения традиционной схемы секьюритизации совпадает с балансовой - это ускорение оборачиваемости кредитных активов посредством «досрочного» возврата кредитных средств через механизм секьюритизации.