Добавлен: 07.07.2023
Просмотров: 293
Скачиваний: 2
Традиционная секьюритизация служит не только средством регулирования ликвидности, но и используется для улучшения показателей капитализации кредитных институтов. Однако следует отметить более сложную процедуру оформления сделки в рамках традиционной секьюритизации. Прежде всего это более высокая стоимость, а также необходимость наличия достаточно большого пула однородных кредитов (в среднем $50-100 млн).
Кроме того, в ряде стран существуют законодательные ограничения по осуществлению подобных сделок. Законодательства многих стран (в частности Германии) не содержат положений о возможности уступки будущих требований, уступки совокупности требований (оптовая уступка), а также уступки требований, которые не индивидуализированы.
Отсутствие таких положений создает необходимость совершения двух сделок: об уступке требований и об уступке актов индивидуализации соответствующих требований, что также делает секьюритизацию невыгодной.
Синтетическая секьюритизация является наиболее подходящим выбором для банка, нацеленного на минимизацию кредитного риска при одновременном освобождении от многих организационных проблем (связанных с продажей активов или налогообложением), ведь данный метод позволяет «хирургически» перенести риски банка на рынок. Она может стать одной из основных схем, применяемых развивающимися банками, стремящимися обезопасить себя от колебаний в экономике страны и готовых заплатить за это определенную цену, даже несмотря на то, что такого вида затраты достаточно существенны и способны несколько снизить темпы развития самого банка.
Синтетическая секьюритизация для банков стала существенным инструментом управления рисками. Во-первых, она позволяет банкам передавать именно тот риск, который они хотят передать, а не все активы и риски, связанные с ними. Во-вторых, синтетическая секьюритизация - более легкий и менее дорогой способ осуществления управления рисками.
1.3 Ипотечные ценные бумаги
Ипотечные ценные бумаги - это долговые ценные бумаги, вложенные с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по данным ценным бумагам осуществляется из средств, полученных по обеспечивающим кредитам. ноября 2003 г. на российском финансовом рынке появились ипотечные ценные бумаги в связи с вступлением в силу
Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данный закон определил существование двух видов ипотечных ценных бумаг.
Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, подлежащие регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам, исполнение обязательств по которым предполагает обеспечение залогом ипотечного покрытия. Облигации могут выпускаться в бездокументарной и документарной форме.
Предъявительские ценные бумаги могут существовать только в документарной форме, а именные ценные бумаги могут выпускаться исключительно в бездокументарной форме. Облигации предоставляют своему держателю право на получение номинальной стоимости и заранее установленного процента, так как являются долговыми ценными бумагами. Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Вместе с приобретением сертификатов участия их держатели могут автоматически заключать договор доверительного управления с эмитентом, который выступает в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием, а также приобрести долю в общей собственности на ипотечное покрытие. Ипотечные сертификаты участия могут выпускаться исключительно в бездокументарной форме и являются именными ценными бумагами.
Ипотечный сертификат участия не подлежит государственной регистрации в Банке России и не является эмиссионной ценной бумагой. Как класс долговых инструменов ипотечные облигации и сертификаты участия появились совсем недавно, но, несмотря на это они представляют интерес для институциональных инвесторов.
Эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты и кредитные организации, данный момент определяется российским законодательством.
Эмитент ипотечных ценных бумаг должен соблюдать строгие требования по раскрытию информации и придерживаться нормативов Банка России. До сих пор для эмитентов ипотечных ценных бумаг устанавливались достаточно высокие нормативы достаточности капитала, что составляло 14%. В июне 2007 г. было принято решение о том, чтобы снизить данное требование в целях обеспечения стимулирования ипотечного рынка. Не менее 80% стоимости облигаций ипотечные ценные бумаги в обязательном порядке должны обеспечиваться покрытием. Следует отметить то факт, что если говорить о системе льготного налогообложения, то ипотечные ценные бумаги подлежат налогообложению по ставке 15% годовых, необеспеченные ценные бумаги - 24%, ипотечные бумаги, выпущенные до 01.01.2007, облагаются налогом по ставке 9% годовых.
Данные бумаги интересны для инвесторов не доходностью, а их ликвидностью и надежностью.
Доходность по ипотечных ценных бумаг не должна быть слишком высокой, иначе ресурсы, привлекаемые на рынок кредитования, будут очень дороги. Однако данный инструмент будет интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения, чтобы получать обещанный доход. Ипотечные ценные бумаги являются интересными для страховых компаний, пенсионных фондов, и другим инвесторам в России, которые имеют в своем распоряжении большие денежные средства. Во многих зарубежных правопорядков уже много лет существуют .
Существует большое количество видов ипотечных ценных бумаг, большинство из них обладают общими характеристиками:
- почти во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ипотечных ценных бумаг, являются периодическими;
- плановая амортизация - это постепенное погашение баланса по кредиту таким путем, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается, погашен, в отличие от корпоративных облигаций;
- досрочное погашение ипотечных ценных бумаг свидетельствует о том, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита;
- уровень доходности ипотечных облигаций зависит от уровня риска невыплат, а также от срока обращения, риск невыплат по ипотечной облигации связан с ее обеспечением.
К недостаткам ипотечных ценных бумаг можно отнести следующее:
- обладают низкой ликвидностью;
- имеется риск при досрочном погашении, который не позволяет точно определить доходность.
Наиболее важными преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:
- надежность;
- прозрачность;
- доступность;
- долговременность.
Большинство ипотечных ценных бумаг имеют высокий кредитный рейтинг, причиной этому является не только обеспечение ипотечных ценных бумаг в виде залога недвижимости, каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг.
Основной задачей эмитента или организатора эмиссии ипотечных ценных бумаг является снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ипотечных ценных бумаг, и таким образом достичь более высокого кредитного рейтинга облигаций.
Основное назначение ипотечных ценных бумаг состоит в снижении возможных рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации.
Достаточно важным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги. Структура доходов по ипотечным ценным бумагам состоит из двух основных частей: выплаты основного долга и суммы процентов
В зависимости от региона задачи, которые решают данные компании, отличаются. Некоторые развивают социальные программы, некоторые инвестируют в строительство, некоторые выдают ипотечные кредиты как по собственным программам, так и программам АИЖК, некоторые занимаются рефинансированием. Выпуск ипотечных ценных бумаг - одно из ключевых направлений деятельности АО «АИЖК».
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России является важным компонентом приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Выполняя свои функции как государственный институт развития, Агентство способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка, разрабатывает новые технологии и инструменты секьюритизации ипотечных активов, оказывает методологическую поддержку участникам ипотечного рынка при выпуске ипотечных ценных бумаг.
Для инвесторов секьюритизация - это возможность инвестирования в новый класс высоко надежных инструментов, обеспеченных наиболее качественным типом кредитов - ипотекой.
Основу надежности ипотечных ценных бумаг составляют жесткие требования к кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия.
Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в более чем 70 регионах России.
Базовые требования к ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и другими законодательными актами. Это соотношение суммы кредита к стоимости залога не выше 70%, требования к обязательному страхованию заложенного имущества, исключение из расчета размера ипотечного покрытия кредитов с просрочками платежей по кредиту или страхованию и т.д.
Дополнительные требования устанавливаются Стандартами Агентства и условиями документации по выпускам. Кроме этого, структура выпусков облигаций с ипотечным покрытием включает элементы дополнительного усиления кредитного качества, такие как субординация, наличие резервного фонда, избыточной маржи и др. Выпуск облигаций с использованием специально созданного ипотечного агента позволяет исключить для инвесторов риски, связанные с деятельностью инициатора выпуска и самого эмитента. Все это позволяет получать международные рейтинги старших траншей облигаций на уровне не ниже суверенного.
Все выпуски облигаций с ипотечным покрытием, инициированные Агентством, успешно прошли испытание кризисом и даже в условиях крайне тяжелой ситуации на первичном рынке ипотеки подтвердили свою высокую надежность. Все выплаты, предусмотренные эмиссионной документацией, осуществлялись и осуществляются своевременно и в полном объеме. В 2007-2015 гг. АО «АИЖК» выступило инициатором 11 серий выпусков облигаций с ипотечным покрытием.
Эмитентами ценных бумаг выступили специально созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации ипотечные агенты. В настоящее время наметилась тенденция к восстановлению рынка ипотечного брокериджа. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг и теперь их в полной мере можно назвать кредитными брокерами. До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов входили такие специализированные рефинансирующие организации как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company - RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. ДельтаКредит. Помимо этого ряд банков-оригинаторов осуществлял куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг. В 2015 году единственным крупным игроком на рынке рефинансирования является АИЖК.
Пенсионные фонды играют существенную роль в структуре внутренних источников инвестиционных ресурсов, их доля как институционального инвестора на финансовом рынке превышает 80%. Поэтому отказ ВЭБа от инвестиций в ипотечные активы, приостановка перевода пенсионных накоплений в негосударственные пенсионные фонды в 2014-2015 гг., реформирование пенсионной реформы (в части регулирования накопительной части пенсии) негативно сказывается на рынке ипотечных ценных бумаг.
Увеличить заинтересованность инвесторов (НПФов, банков, страховых компаний, инвестиционных фондов) в ипотечные ценные бумаги можно за счет повышения их доходности. Однако это неизбежно приведет к повышению стоимости ипотечных кредитов, а они и так являются недоступными для большинства российских граждан.
Существенное значение для привлечения инвесторов играет действующая и эффективно работающая инфраструктура для сделок секьюритизации, без которой невозможно снизить затраты и повысить эффективность ипотечного бизнеса.
На сегодняшний день большинство элементов инфраструктуры создано и уже работают. Однако некоторые из них, в частности, система рейтингования, требуют длительного времени создания, при этом без гарантии успеха.
Заключение
В широком смысле ипотечное кредитование необходимо рассматривать как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей как сам процесс выдачи ипотечных кредитов, так и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, а также операции на рынке недвижимости.