Файл: Основные положения затратного подхода к оценке стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Затратный (имущественный) подход

рассматривает стоимость предприятия с точки зрении понесенных издержек на его функционирование. Он основывается на изучении возможности инвестора в приобретении объекта собственности исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта собственности в обозримый период.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость объекта собственности не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Затратный подход используется в следующих случаях:

1. наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;
2. для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж;
3. в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;
4. для целей страхования. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода;
5. при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;
6. при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции;
7. в инвестиционных проектах — при реконструкции существующего объекта или строительстве нового;

►для целей налогообложения;

►для получения кредита в банке.

Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие методы оценки:

1. накопления активов (метоп расчета балансовой стоимости активов);
2. расчета полной восстановительной стоимости;
3. расчета стоимости замещения;
4. расчета ликвидационной стоимости;
5. расчета показателя чистых активов.

Метод накопления активов (метод расчета балансовой стоимости активов)

В этом случае стоимость предприятия определяется как стоимость его имущества по сумме нетто-активов финансовой (бухгалтерской) отчетности. Данный метод в наибольшей мере подвергается критике с позиций теории оценки в связи с его упрощенностью и обобщенностью, но одновременно чаще всего применяется на практике.

В рамках бухгалтерской терминологии понятие «имущество» можно определить как совокупность оборотных и внеоборотных активов организации. К последним относятся активы, полезные свойства которых предполагается использовать свыше года или обычного операционного цикла, если он превышает год, например, основные средства, земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), капитальные и иные долгосрочные (финансовые) вложения, нематериальные активы, деловая репутация организации (гудвил) и др. Под оборотными активами понимаются денежные средства в кассе организации и банках, легко реализуемые ценные бумаги, не рассматриваемые а качестве долгосрочных финансовых вложений, дебиторская задолженность, запасы товаров, материалов, сырья, готовой продукции, незавершенное производство и, что особенно важно для определения понятия «актив», — расходы будущих периодов. И тут очень важно подчеркнуть, что актив включает объекты, не относящиеся к имуществу – расходы будущих периодов, незавершенное производство в организациях, продукция которых не является имуществом, отвлеченные средства (дебиторская задолженность), традиционно выступающие предметом бухгалтерского учета.

Выделение подобных расходов в качестве объектов бухгалтерского учета является следствием реализации принципа временной определенности, в соответствии с которым факты хозяйственной деятельности предприятия относятся к тому отчетному периоду (и, следовательно, отражаются в бухгалтерском учете, балансе), в котором они имели место, независимо от времени фактического поступления или выплаты денежных средств, снизанных с этими фактами.

Принцип временной определенности фактов хозяйственной жизни больше известен как принцип соответствия двух потоков: прироста и убыли ценностей, в соответствии с которым доходы данного отчетного периода должны быть соотнесены с расходами, благодаря которым эти декады были получены.

Отсюда вытекает правило, известное в англо-американской практике как капитализация расходов фирмы, т.е. отнесение расходов не в расходы, а в актив.

Вместе с тем капитализация – это средство трансформации расходов в доходы, ибо чем больше капитализируемая величина, тем больше прибыль фирмы, тем больше налоговые платежи и начисляемые дивиденды.

Подход на основе активов следует применять при проведении оценки на уровне предприятия в целом. При оценке стоимости долей отдельных акционеров в капитале предприятия использование подхода на основе активов не обязательно. Данный подход не должен быть единственно возможным при выполнении задания на оценку, когда предприятие-производитель рассматривается в качестве «действующего», за исключением тех случаев, когда он обычно используется покупателями и продавцами.

Балансовая стоимость редко адекватно отражает стоимость чистых активов. Тем не менее каждая цифра баланса учитывает конкретные активы или обязательства, поэтому может служить удобной отправной точкой для оценки активов соответствующими методами.

ПРИМЕР оценки стоимости предприятии на базе балансовой стоимости активов.

Баланс ОАО «Вымпел» по состоянию на 30 апреля 200Зг. имеет следующий вид: тыс. сум.

оценка стоимость предприятие актив

Балансовая стоимость ОАО «Вымпел» равна:

С_т = 140 000 - (30 000 + 20 000) = 90 000 тыс. Сум

Подводя итоги значения оценки стоимости предприятия методом расчета балансовой стоимости имущества, отметим её сильные и слабые стороны.

Преимуществами данною метода является то, что он учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов, даст возможность проводить экономический анализ эффективности использования имущества, главным образом его рентабельности, что дает ключ к определению финансовых возможностей предприятия. Необходимо подчеркнуть, что данный метод даст оценку уровня развития технологии с учетом степени износа основных фондов. Каждая цифра баланса учитывает конкретные активы на основе первичных бухгалтерских данных. Поэтому, как правило, рассмотренный метод используется в целях имущественного и подоходного налогообложения, финансового обоснования инвестиционных решений.

Однако оценка активов не является, строго говоря, оценкой предприятия (компании) как хозяйствующего субъекта, так как не определяет стоимость имущества, сформированного из собственных источников. Кроме того, балансовая стоимость – очень грубое принижение стоимости активов. Например, земля и здания могут быть учтены по их цене приобретения, и при изменении цен на недвижимость их балансовая стоимость не будет соответствовать действительности. Балансовая стоимость машин и механизмов - «искусственная» величина, т.к. она зависит от принятого на предприятии метода начисления амортизации. Запасы, учтенные по цене приобретения, скорее всего имеют заниженную оценку, хотя и не в такой степени, как основные средства. Как правило, балансовая стоимость не учитывает существование активов, списанных и не включенных в баланс — например, денежной оценки гудвила или затрат на опытно-конструкторские работы. В качестве других недостатков метода расчета балансовой стоимости имущества как оценки стоимости предприятия затратным подходом можно отметить сложность выделения в бухгалтерском балансе фактических затрат по конкретным объектам оценки (например, в консолидированной отчетности).

Методы расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения

Данные методы к практической оценочной деятельности используются в основном для оценки стоимости недвижимости. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Кроме того, цены, которые покупатели готовы уплатить за объекты недвижимости, зависят от затрат, требующихся на доведение этих объектов до удовлетворительного с их точки зрения состояния.

При оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определить:

1. рыночную стоимость земельного участка;
2. восстановительную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
3. величину накопленного совокупного износа объекта;
4. рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости за минусам износа.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ, составляющих и структуры технологического процесса. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных, технологических решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки техпроцесса.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта аналога.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрет по укрупненным конструктивным элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет и смет затрат на приобретение, содержание и обслуживание техпроцесса.

В общем виде расчет восстановительной стоимости данным методом можно представить в следующем виде:

1. Стоимость строительно-монтажных работ (определяется в соответствии со сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции (СНиП))

Плюс

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования
Плюс

3. Прочие затраты (страховые платежи, налоги, оплата юристов, консультантов и пр.)

Всего затраты застройщика

Плюс

4. Прибыль застройщика

Итого стоимость субъекта

Поэлементный способ расчета

представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м³ кирпичной кладки, 1 м² кровельных покрытий, единицы техпроцесса и т.п.).

Метод сравнительной единицы