Файл: Основные положения затратного подхода к оценке стоимости предприятия (бизнеса).pdf

основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерении подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м³, 1 м² и т.п.) умножается па число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ

заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.

Оценка должна осуществляться регулярно с тем, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются с бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей восстановительной стоимости. При этом не следует забывать о том, что в результате переоценки объекта основных средств корректируется и сумма начисленной амортизации. С этой целью определяется коэффициент как отношения рыночной стоимости к стоимости, по которой объект учитывается в бухгалтерском учете.

ПРИМЕР.

В бухгалтерском учете числится объект основных средств, подлежащий переоценке. Первоначальная стоимость — 7 000 000 сум., сумма накопленной амортизации – 2 000 000 сум., коэффициент пересчета — 3.

1. Рассчитывается восстановительная стоимость объекта:

7 000 000 сум х 3 = 21 000 000 сум

2. Рассчитывается сумма дооценки первоначальной стоимости до восстановительной:

21 000 000 сум – 7 000 000 сум = 14 000 000 сум.

3. Рассчитывайся сумма износа по отношению к восстановительной стоимости:

2 000 000 х 3 = 6 000 000 сум.

4. Рассчитывается сумма дооценки износа:

6 000 000 сум. – 2 000 000 сум. = 4 000 000 сум.

5. В следующем году была проведена переоценка этого же объекта с коэффициентом 0,5. Восстановительная стоимость будет равна:

21 000 000 х 0,5 = 10 500 000 сум.

Сумма уценки составит:

10 500 000 сум. - 21 000 000 сум = -10 500 000 сум

Сумма амортизации по отношению к восстановительной стоимости составит:

6 000 000 сум. х 0,5 = 3 000 000 сум.

Сумма уценки амортизации составит:

3 000 000 сум. – 6 000 000 сум. = - 3 000 000 сум.

Использование данного метопа затруднено его большой трудоемкостью. Кроме того, необходимо учитывать и тот факт, что значительная часть оборудования в нашей стране морально и физически устарела, их количество выше оптимального уровня. В результате цена предприятия на основе балансовой стоимости с учетом индексов переоценки может оказаться выше цены, рассчитанной на основе чистого дохода, что явно не устроит инвестора.

Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом должна определяться с учетом накопленного совокупного износа. Термин износ в оценке стоимости следует отличать от износа в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость актива. В оценке же собственности износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ в оценке определяется как утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. Определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта оценки. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного имущества для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости объекта износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта оценки со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни объекта.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех элементов здания, сооружения, оборудования.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании норм амортизационных отчислений. Эти нормы рассчитываются на полное восстановление первоначальной стоимости, в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий, сооружений, оборудования.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа, каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ – устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновления элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик – это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ – это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов (постройка рядом аэропорта, скоростной магистрали и т.д.). Экономический износ может быть вызван целый рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжением.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:

1. сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях,
2. капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж предприятий, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа – сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Отметим, что методы расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения на практике используется, как правило, к оценке объектов недвижимости, т.к. использование этих методов к оценке доходоприносящей недвижимости не всегда оправдано. В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и (или) недостаточность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

При оценке недвижимости необходимо учитывать и стоимость земельного участка. Считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в стоимость. Земельный участок обладает стоимостью в силу своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительство, территории для устройства зоны отдыха, сельскохозяйственных угодий или сооружения транспортных магистралей.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

1. титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
2. физические характеристики участка;
3. данные о взаимосвязи участков с окружением;

►экономические факторы, характеризующие участок.

Один из возможных подходов к оценке стоимости земельного участка – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:

1. метод капитализации дохода;
2. метод соотнесения (переноса);
3. метод развития (освоения) земельного участка;
4. меток остаточной продуктивности (остатка);
5. по сопоставимым продажам.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации дохода осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициентов капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем:

где V_L – рыночная стоимость земли;

ЧЗД – чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и пр. Может исчисляться как разница между стоимостью валовой продукции участка и затратами на ее производство;

r – коэффициент капитализации земельных доходов. Он должен определяться дифференцировано по регионам и внутри региона. Может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость встроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений применяют к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Выделяют следующие основные этапы оценки по данному методу;

►определение размеров и количества индивидуальных участков,

►расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение выручки от продажи участков);

►расчет стоимости освоенных участков и их продаж, графики освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

►определение величины денежного потока как разницы между доходом (общей выручкой) и издержками освоения,

►определение ставки дисконта;

►дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков (на 6, 8, 10, 12, 15, 20, 25 соток).

Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта.

В этом случае стоимость земельного участка определяется по следующей формуле:

где V_L – оценка стоимости земельного участка;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект собственности;

V_B – стоимость улучшений;