Файл: Основные положения затратного подхода к оценке стоимости предприятия (бизнеса).pdf

r_B — коэффициент капитализации улучшений;

r_L — коэффициент капитализации земли.

При оценке объектов собственности предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов, за исключением экономического. Другими словами, земля является неистощимым активом (капиталом). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, то есть коэффициент капитализации земли r_L равен норме отдачи на капитал V.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет данным методом заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым (период сравнения продаж 3-6 месяцев). Данный метод основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. За единицу сравнения могут быть приняты цена за 1 га (для жилищного, промышленного, сельскохозяйственного освоения), за 1 м² (в деловых центрах городов для офисов, магазинов), за 1 фронтальный метр (для коммерции), за 1 лот (дачные застройки, квартиры и т.д.), за единицу плотности (коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка).

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

где К_п – коэффициенты для корректировки нормативной цены. Они устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденные государственными органами.

Метод расчета ликвидационной стоимости

Оценка ликвидационной стоимости предприятии осуществляется в следующих случаях:

1. предприятие находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием;
2. стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Согласно Стандартам оценки ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден и срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектом. Как видно, данное определение не характеризует ликвидационную стоимость как имеющем место исключительно в случае раздельной распродажи собственности, однако рассматривает ликвидационную стоимость в плоскости вынужденной продажи.

На практике оценка стоимости предприятия на основе ликвидационной стоимости осуществляется, как правило, в связи с его банкротством. В соответствии с законодательством решение о признании должника банкротом принимается в отношении неплатежеспособной организации при отсутствии оснований для введения внешнего управления (судебной санации) – процедуры, направленной на восстановление платежеспособности. Таким образом, суд, вынося указанное решение, исходит из факта невозможности финансового оздоровления должника. Устанавливая данный факт, он руководствуется результатами назначенной экспертизы либо проведенного анализа финансового состояния организации. Информационной базой анализа служат бухгалтерская отчетность предприятия (за период, предшествующий моменту принятия судом к рассмотрению дел о банкротстве) и регистры бухгалтерского учета.

В случае принятии судом решения о признании предприятия банкротом в отношении несостоятельного юридического лица открывается конкурсное производство – процедура, направленная на соразмерное удовлетворение требований кредиторов в процессе ликвидации. При этом обязательным этапом конкурсного производства является проведение инвентаризации имущества и обязательств предприятия. Этот факт можно объяснить тем, что инвентаризация обязательств при банкротстве заключается в формировании реестра требований кредиторов документа, в котором указываются сведения о каждом кредиторе, размере его требований по денежным обязательствам и (или) обязательным платежам, об очередности удовлетворения каждого требования.

Ликвидационная стоимость активов предприятия определяется суммированием текущих стоимостей денежных потоков от реализации оцениваемых активов, в том числе внеоборотных, запасов, продукции, денежной массы на расчетном счете и в кассе предприятия па дачу оценки.

В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, входят затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе юристов, оценщиков и т.д.). Вес расходы, за исключением выплат работниками предприятия, дисконтируются по повышенной ставке.

Полезно знать, что:

1. земля и здания, находящиеся в полной собственности, должны продаваться по их текущей рыночной стоимости;
2. машины, механизмы и другое, производственное оборудование можно продать за сумму, меньшую их балансовой стоимости, т.к. издержки ликвидации могут быть высокими, а стоимость подержаной техники – низкой;
3. запасы, скорее всего, можно продавать с некоторой прибылью;
4. дебиторы должны погасить свои долги полностью.

Корректировка пассивной части баланса проводится по долгосрочной и текущей задолженности. Особое, внимание при этом уделяется расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам и условным обязательствам, которые часто возникают в результате будущих возможных судебных разбирательств.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия. После определения всех затрет, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. В результате получается величина ликвидационной стоимости предприятии.

ПРИМЕР

оценки стоимости предприятия на базе ликвидационной стоимости.

ОАО «X» по состоянию па 31 мая 200Зг. имело следующий итоговый баланс: тыс. сум

Если бы речь шла о ликвидации ОАО «Х», реализация машин и механизмов могла бы дать 90 000 тыс. сум, а продажа запасов 48 000 тыс. сум. По оценке земли и зданий оценочной фирмой их стоимость составит 180 000 тыс. сум. Ликвидационные издержки составили бы 6 000 тыс. сум. Тогда ликвидационная стоимость предприятия равна (тыс. сум):

1. Земля и здания 180 000
2. Машины и механизмы 90 000
3. Запасы 48 000
4. Дебиторы 45 000
5. Наличность в банке и кассе 5 000
6. Итого активы 368 000
7. Обязательства, подлежащие погашению:

►Ликвидационные издержки 6 000

►Займы и кредиты 50 000

►Кредиторская задолженность 40 000

Итого обязательств 96 000

Ликвидационная стоимость ОАО «X» равна:

272 000 (368 000 – 96 000), тыс. сум

После утверждения промежуточного ликвидационного баланса арбитражным судом наступает заключительная стадия конкурсного производства – продажа имущества должника и расчеты с кредиторами. При реализации имущества ликвидационная стоимость определяется, как правило, в ненормальной ситуации, когда велика вероятность искажений оценки стоимости как со стороны покупателей, так и со стороны продавца. В результате шумной пропагандистской кампании, сопутствующей краху предприятия, или интенсивного давления кредиторов, ликвидационная стоимость активов ликвидируемого предприятия обычно оказывается значительно ниже их потенциальной рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость применима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например, при финансировании предприятия должника, при финансировании реорганизации предприятия, при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства, при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства, при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации, при оценке заявок на покупку предприятия, при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам, при экспертизе программ реорганизации предприятия.

Оценка стоимости предприятия на основе показателя «чистые активы»

Для обеспечения обоснованного и объективного установления рыночной стоимости имущества акционерного общества определен расчет показателя «чистые активы». Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, принимаемых к расчет, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это денежное и неизменное имущество акционерного общества (АО), в состав которого включаются но балансовой стоимости следующие составляющие статей:

1) внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса. При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

- непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, организационные расходы, торговые марки, товарные а инки и т.п.);

- имеющие документальное подтверждение затрат по их приобретению;

- право общества на владение данными нематериальными активами должно быть подтверждено документом (патентом, актом, договором и т.п.), выданным в соответствии с законодательством;

2) по статье «Прочие внеоборотное активы» в расчет принимается задолженность АО за проданное ему имущество;

3) запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собствен пых акций, выкупленных у акционеров.

При наличии в АО на конец года оценочных резервов но сомнительным долгам и под обесценение ценных бумаг показатели статей, в связи с которыми они созданы, показываются в расчете с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости па стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства акционерного общества. В их состав включаются следующие статьи:

1. статья третьего раздела бухгалтерского баланса — целевые финансирования и поступления;
2. статьи четвертого раздела баланса – долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;
3. статьи пятого раздела баланса — краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «Доходы будущих периодов».

Условно порядок оценки стоимости чистых актинов можно представить так:

где А_р — активы, принимаемые к расчету;

П_р — пассивы, принимаемые к расчету.

Учитывая, что стоимость активов равна стоимости пассивов:

где П – итог пассива баланса;

А — итог актива баланса. Складывая оба уравнения, получим:

Преобразуем полученное уравнение:

Итак, стоимость чистых активов равна разнице между разностью итогов пассива баланса и пассивов, принимаемых к расчету, и разнице между итогом активов и активами, принимаемыми к расчету.