Файл: Правовая природа договора аренды (Правовая природа договора аренды).pdf
Добавлен: 08.07.2023
Просмотров: 81
Скачиваний: 2
Судебной практикой положительно решается вопрос о возможности передачи в аренду части вещи. С учетом того, что суть отношений по передаче части вещи в аренду временное пользование чужой вещью на возмездной основе, наиболее близкой юридической конструкцией, подходящей для регулирования, является аренда. Однако статья 607 ГК РФ в качестве объектов аренды называет только непотребляемые вещи, а не части вещей, поэтому при буквальном толковании формируется мнение о том, что часть вещи не может быть таким объектом.
Исходя из экономической сути аренды как отношений по предоставлению возможности пользоваться чужой вещью вопрос о сдаче в аренду любых частей вещи должен решаться положительно при условии, что такая часть в принципе может иметь самостоятельное полезное значение. Так, можно разместить на крыше здания рекламные конструкции, при этом пользование другими частями здания не нужно.
В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может иметь какое-либо самостоятельное полезное значение (часть земельного участка, часть здания, часть помещения), а также конструктивные элементы зданий и сооружений и тому подобные объекты.
На регистрацию договора может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части вещи, которая передается арендатору. Особая позиция высказана в судебной практике в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: предоставление в пользование его части без предварительного проведения кадастрового учета этой части, не допускается, однако арендатор может передавать ее в субаренду и без проведения кадастрового учета[5].
Нормы о прокате (ст. ст. 626 631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения Закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной. Суды в ряде случаев применяют к прокату правила Закона о защите прав потребителей, несмотря на то, что последний распространяется только на передачу товаров, выполнение работ и оказание услуг. Представляется, что все потребительские отношения должны регулироваться на одинаковых началах.
В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. В связи с этим подход законодателя к лизингу как к разновидности аренды критикуется в литературе, например, обосновывается кредитно-посредническая теория лизинга как альтернатива арендной теории.
3. Виды договоров аренды
Договору аренды присуще наличие большого количества разновидностей. Наиболее распространенными являются:
договор аренды транспортных средств;
договор аренды зданий и сооружений;
договор аренды предприятия;
договор проката;
договор финансовой аренды (лизинг).
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В практике часто возникает следующий вопрос. Возможно ли, заключить предварительный договор аренды до официального оформления арендодателем права собственности на соответствующее здание. Исходя из смысла основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ, такой договор нельзя считать договором аренды, заключенным в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Как правило, арендная плата, полученная арендодателем по такому договору, квалифицируется судами, как неосновательное обогащение.
Если говорить о форме исследуемого договора, то ст. 651 ГК РФ закрепляет, что договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, любой другой способ заключения договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В следующей части статьи постараемся разобрать вопрос, часто встающий перед практикующими юристами, а именно – можно ли сдавать в аренду часть здания. Думается правильным заключить, что такая возможность у арендодателя есть, но с одной оговоркой – договор аренды должен ясно устанавливать, где располагается данная часть здания, что подлежит передачи в аренду. Иными словами, она должна быть четко определена и описана в тексте данного договора.
Правильность такого подхода подтверждает и арбитражная практика, которая придерживается расширительного толкования ст. 650 ГК РФ. Суды в своих решениях признают возможность передачи части здания в аренду.
Как указывается в данных судебных актах, договор аренды признается заключенным лишь в том случае, если стороны полностью согласовали его предмет, то есть исчерпывающе обозначали идентифицирующие характеристики имущества, которое передается арендодателем арендатору. То есть передаваемая в аренду часть здания должна быть индивидуализирована, что может быть обеспечено, к примеру, путем указания в договоре на конкретные помещения.
Другой важной проблемой в науке и практике является вопрос о возможности передачи в аренду объектов незавершенного строительства. Единый подход правоприменителей к обозначенной теме так и не сложился.
Можно, разумеется, утверждать, что на сегодняшний день в судебной практике преобладает точка зрения, согласно которой данная аренда допустима. Суды часто отказывают в признании таких договоров аренды недействительными на том основании, что гражданское законодательство не содержит прямых запретов на сдачу в аренду такого имущества.
Одно из самых полных обоснований позиции, заключающейся в признании допустимости договоров аренды объектов незавершенного строительства6, представил ФАС Поволжского округа, который посчитал отказ государственного органа в регистрации соответствующего договора аренды незаконным. В рамках таких объектов свою деятельность организовывает саморегулируемые организации (СРО).
В данном деле основанием к отказу в осуществлении регистрации договора аренды выступило то обстоятельство, что частью передаваемой во временное пользование недвижимости являлись торговые площади в помещении, которое не ввели в эксплуатацию. Регистрирующий орган посчитал, что до тех пор, пока данный объект не будет окончательно построен и не произойдет факт ввода его в эксплуатацию, это имущество не может использоваться в соответствии со своим назначением и соответственно являться объектом аренды. Признавая отказ в регистрации неправомерным, суд указал, что объект незавершенного строительства может выступать передаваемым имуществом по договору аренды в силу смысла ст. 130 ГК РФ, которая относит объекты незавершенного строительства к объектам гражданских прав, а точнее к недвижимым вещам. Суд также указал, что поскольку ст. 25 Закона № 122-ФЗ предусматривает возможность государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, то и регистрация договора аренды соответствующего объекта допустима.
Отмеченный суд помимо обозначенных выше ссылок привел в качестве обоснования своей позиции п. 2 ст. 607 ГК РФ, где прописано положение, что закон определяет те виды имущества, передача которых в аренду не законна и ст. 650 ГК РФ, что не содержит запретов на аренду недостроенных зданий и сооружений. Вместе с тем, необходимо отметить, что некоторые суды имеют прямо противоположный взгляд на данный вопрос и отрицают возможность аренды объектов, находящихся в процессе строительства. Аргументация обозначенной позиции сводится к тому, что объекты незавершенного строительства изменяют свои характеристики и качества, следовательно, не могут признаваться надлежащими объектами аренды.
Согласно ст.626 ГК РФ, под договором проката следует понимать соглашение, по которому одна сторона осуществляет сдачу своего имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, т.е. берет на себя обязательство предоставить другой стороне движимое имущество за определенную сумму во временное владение и пользование. При этом предоставленное по данному договору имущество должно использоваться лишь для потребительской цели, если иное не будет предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Договор проката является двусторонним. С одной стороны выступает арендодатель – это, как правило, коммерческая организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче какого-либо имущества в аренду; вместе с тем арендодателем может являться и индивидуальный предприниматель. С другой же стороны выступает арендатор. В качестве арендатора в рассматриваемом договоре могут участвовать физические и юридические лица. Стоит отметить, что в случаях, когда арендатором выступает гражданин, на отношения, возникшие вследствие заключения договора проката, будет распространяться Закон «О защите прав потребителей».
Договор проката заключается в письменной форме, что обусловлено субъектным составом соглашения. Кроме того, согласно п.3 ст.626 ГК РФ, договор проката считается публичным, так как арендодатель не вправе оказывать предпочтение одному лицу, желающему взять имущество в прокат, перед другим лицом при наличии одинаковых правил для всех арендаторов. Помимо того что данный договор является публичным, он также квалифицируется как консенсуальный (вступающий в силу в момент согласования существенных условий, т.е. подписания договора), так как арендодатель обязуется предоставить другой стороне определенное по договору движимое имущество, а также возмездным, поскольку, в свою очередь арендатор должен платить за временное владение и пользование арендованным имуществом.
Договор проката содержит лишь одно существенное условие, а именно предмет договора. Предметом данного договора выступает только движимое имущество. Это, как правило, электроника, мебель, музыкальные инструменты и другое имущество в зависимости от потребностей арендатора. При этом предмет договора передается исключительно во владение и пользование арендатора. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что арендодатель не имеет право сохранить за собой право владения арендованной вещью. (Следует подчеркнуть, что автомобиль также является движимым имуществом, но для указанных вещей предусмотрено правовое регулирование в рамках договора аренды транспортных средств.)
Срок в данном договоре существенным условием не является. Но при этом нормами гражданского законодательства закреплен максимальный срок действия договора проката, а именно один год (п.1 ст.627 ГК РФ). Также необходимо отметить положение о том, что к договору проката не применяются правила о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора (в отличие от договора аренды в целом). Вместе с тем арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях. Также стоит отметить и то, что арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, при этом он должен письменно предупредить о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
Ценой по договору проката является определенная соглашением сторон арендная плата. Данная плата не является существенным условием договора. При этом, в отличие от общих правил о договоре аренды, форма выплаты арендной платы в договоре проката должна быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно, в то время как по договору аренды можно установить арендную плату в любой из форм, предусмотренных п.2 ст.614 ГК РФ. Если в договоре проката цена не определена, то применяются общие правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, договор проката в системе гражданско-правовых договоров является одной из разновидностей договора аренды с участием потребителя, выступая двусторонним, возмездным, консенсуальным соглашением арендодателя (субъекта предпринимательской деятельности) и арендатора (чаще всего физического лица). При этом на договор проката в равной степени распространяются общие положения о договоре аренды и Закона «О защите прав потребителей» (как и на договоры розничной купли-продажи и бытового подряда) с присущими ему механизмами защиты прав названных субъектов.
Финансовый лизинг, как инструмент финансовой аренды, который сегодня подвергается реформированию и преобразованию, по мнению ряда лизинговых компаний, является важнейшим средством государственной политики в финансовой области. В настоящий момент появилась необходимость определить в законодательстве четкую грань между договором финансового лизинга и других договоров с элементами финансирования – аренды, кредитования. Понятие «лизинг» находится в ст. 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", где под ним понимается совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.