Файл: Правовая природа договора аренды (Правовая природа договора аренды).pdf
Добавлен: 08.07.2023
Просмотров: 87
Скачиваний: 2
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, которые связаны с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности.
Государственные и муниципальные органы власти и управления, применяя договор аренды, обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п.
Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Этим и объясняется актуальность выбранной темы.
Объектом исследования являются общественные отношения, которые возникают в результате заключения и исполнения договора аренды.
Предметом исследования послужили нормативно-правовые акты, которые регулируют арендные отношения, материалы судебной практики и научные изыскания по указанной теме.
Целью данной работы является выявление особенностей правоотношений, которые вытекают из договора аренды.
Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи:
- рассмотреть правовую природу договора аренды;
- изучить содержание договора аренды;
- проанализировать виды договоров аренды.
Теоретической основой исследования послужили труды следующих авторов: И. В. Кушнира, И. А. Покровского, А. Д. Корецкого, Е. А. Богатых, И. Б. Новицкого, И. С. Петерского и пр., тематические публикации в периодических изданиях (И. В. Сарнакова, М. А. Малинковича, Д. С. Левенсона, В. С. Тимесковой, В. С. Утки и др.) научные разработки (Т. А. Еремкиной, С. Н. Мызрова).
1. Правовая природа договора аренды
Действующее гражданское законодательство дает возможность участникам арендных отношений всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав. В то же время заинтересованным лицам не следует забывать о том, что для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным (например, императивная норма о государственной регистрации договора аренды предприятия независимо от срока).
Для эффективного использования аренды как правовой конструкции следует внимательно изучить и учесть при применении проблемные аспекты не только теоретического, но и практического характера. К сожалению, следует констатировать рост количества судебных дел, связанных с регулированием договоров аренды. И здесь важно обладать достаточными знаниями и инструментарием для эффективного решения возникшей конфликтной ситуации.
Аренда сама по себе универсальна и таит в себе много возможностей. Наиболее привлекательными (насколько применим данный термин в нынешних условиях) представляются:
- договор аренды нежилого помещения (офис, производственное помещение и др.),
- договор финансовой аренды (лизинга) в случаях, когда имеет место необходимость получения во временное пользование определенного имущества (выбор предмета и продавца – за арендатором (лизингополучателем)) с перспективой приобретения этого имущества в будущем. В частности, лизинговые отношения широко распространены в перевозках общественным транспортом (перевозчики активно «приобретают» автобусы через модель лизинга).
Договор аренды является основной формой передачи имущества в возмездное пользование для реализации различных целевых установок. Это, к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, что чрезвычайно актуально в настоящее время, и передача имущества в лизинг, и прокат бытовой техники.
Статья 606 ГК РФ[1] однозначно указывает на две модели аренды:
- модель: имущество предоставляется в пользование (например, передача в аренду стола («рабочего места») в офисе). Такая модель востребована, например, у частнопрактикующих юристов и адвокатов, которым зачастую требуется лишь стол, два стула – один для себя, другой – для клиента.
- модель: имущество быть предоставлено во владение и пользование (например, передача в аренду всего офиса).
Правовая квалификация договор аренды выглядит следующим образом: договор является вещным (в пользование может передаваться только вещь или часть вещи), возмездным (возмездность направлена на удовлетворение интереса арендатора по получению выгоды), консенсуальным (сторонам договора необходимо достигнуть соглашения по его существенным условиям), взаимным (удовлетворение интереса одной стороны сопряжено с удовлетворением интереса другой, т.е. носит встречный характер).
Важно отметить, что кажущаяся простота аренды как правовой конструкции таит в себе немало подводных камней, с которыми порой. Если не разбираться в этих нюансах, сложно будет проводить градацию аренды со смежными договорными конструкциями.
К каким договорным моделям близка аренда.
Первое, что напрашивается, это договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Также имеет место передача имущества во временное пользование (по аналогии со 1-й моделью аренды), правда, без встречного имущественного удовлетворения. Кто прибегает к такой «благотворительности»? Те, кто заинтересован в деятельности соответствующего субъекта. Например, образовательные учреждения, имеют соответствующее имущество как на вещном праве (отношение статики), так и на основании договора ссуды (отношение динамики). В отличие от ссуды, передача имущества в пользование имеет целью обеспечить «получателю» условия для осуществления последним заявленной учредителем или иным уполномоченным лицом деятельности. В свою очередь, отличие от ссуды, аренда направлена на извлечение прибыли для арендодателя и для удовлетворения в полезных свойствах необходимой вещи для арендатора. Одним словом, по целевому предназначению аренда и ссуда – это «разнополярные» договорные модели.
Представляется целесообразным раскрыть вопрос о соотношении договора аренды с договором перевозки и договором возмездного оказания услуг.
Исполнение договора перевозки производится с использованием транспортных средств (железнодорожный, морской, речной, воздушный, автотранспорт), что делает договор перевозки похожим на договор аренды транспортного средства с экипажем. Однако, несмотря на сходство, указанные договоры существенно различаются. По договору аренды транспортное средство предоставляется отвечающему за его сохранность арендатору, а при перевозке, напротив, используются транспортные средства перевозчика, за которые грузоотправитель ответственности не несет[2]. Другими словами, в первом случае арендатора интересует само транспортное средство, включая возможности управления, во втором случае заказчика интересует только вместимость (тоннаж) транспортного средства.
Различие между договором аренды и договором возмездного оказания заключается в том, что приоритетным в договоре возмездного оказания услуг является не факт пользования вещью, как в договоре аренды, а деятельность с использованием имущества. Да и ожидания полезного эффекта здесь разнятся. Если при возмездном оказании услуг заказчик находится в режиме ожидания «полезности» от исполнителя, то при аренде арендатор должен рассчитывать только на себя.
В то же следует заметить, что, несмотря на различные предметы договора аренды и возмездного оказания услуг, некоторые виды договоров носят смешанный характер, и при решении вопроса к какому виду договоров они относятся, необходим более детальный анализ не только предмета договора, но и конечной цели его заключения (целевой установки).
Бесспорным является то, что участники арендных отношений должны строить свои взаимоотношения на основе взаимного уважения, добросовестности и разумности. Ведь достижение заявляемых участниками целевых установок (цель арендодателя – получение прибыли; цель арендатора – извлечение полезных свойств арендуемого имущества) возможно лишь при условии соблюдения сторонами принятых на себя обязательств. Более того, достижение сторонами положительного для себя результата (достижение конечной цели) может стать залогом дальнейшего успешного сотрудничества.
2. Содержание договора аренды
Аренда – конструкция, оформляющая передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права собственности.
В настоящее время договор аренды стал основной формой временной передачи имущества, например, земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений в возмездное пользование для самых разных целей[3]. Этому способствуют определенные гарантии, предусмотренные законодателем для арендатора: право следования, преимущественное право на заключение договора на новый срок, ограничение по изменению размера арендной платы.
Договор аренды является:
- консенсуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по этому договору связывается не с передачей имущества арендатору, а с достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Исключением является реальный договор аренды транспортных средств.
- возмездным
- взаимным, поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.
Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми вещами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.
Все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, содержащимися в ГК РФ и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами (например, Земельным кодексом, Лесным кодексом и т.д.).
Типизацию специальных видов аренды осуществляет сам законодатель. Это не является классификацией, так как проводится по различным критериям. В ст. 625 ГК выделены «отдельные виды договоров аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества».
Так, выделение аренды зданий, сооружений, предприятий обусловлено спецификой объекта аренды, лизинга – спецификой содержания и субъектов.
Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества. В-третьих, можно выделить аренду, предполагающую правомочия арендатора на владение и пользование объектом, и аренду, предполагающую только пользование объектом (например, договор аренды крыши дома для размещения рекламы).
В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа.
Консенсуальная природа договора аренды предполагает возможность договориться об аренде вещи, которая на момент заключения договора вообще не существует либо не находится в собственности арендодателя.
В судебной практике возникают споры относительно идентификации предмета договора аренды. Если предмет не идентифицирован должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным, поскольку считается, что стороны знают, о каком предмете идет речь.
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 1 июня 2015 г. вступила в силу новая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом разработчики указанной новеллы не внесли изменения в п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что договор аренды нежилых помещений считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. То есть правовое регулирование договоров аренды нежилых помещений и зданий, сооружений неодинаково. Анализируя эти нормы, Щенникова И.И. пришла к обоснованному выводу о том, что сохранение редакции ст. 651 ГК РФ является недочетом, требующим устранения. На практике противоречие между ст. 433 и ст. 651 ГК РФ порождает множество проблем как при заключении договоров аренды, так и при его исполнении (в части споров сторон о моменте заключения договора)[4].