Файл: Теоретическая часть. Определение валового рентного мультипликатора. Метод расчета. 3.docx

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Вариант №5

Содержание

Теоретическая часть. Определение валового рентного мультипликатора. Метод расчета.

Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)
где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:
Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)
где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта;

ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

---

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ ) – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
ВРМ =   или ВРМ = 
Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты­вается по формуле:

 

Со = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср или
Со = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цаn / ПВДп): n,

 

где:

Со — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД — потенциальный валовой доход;

ДВД — действительный валовой доход;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц — оцениваемый объект;

а — аналогичный объект недвижимости;

n — число используемых аналогов.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Таблица 1 - Пример расчета ВРМ

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
Объект оценки	150000*5,08 = 762169		5+5,43+4,81 = 5,08
А			800000/160000 = 5,00
В			950000/175000 = 5,43
С			650000/135000 = 4,81

 

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож­ность получения достоверной рыночной и экономической информа­ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до­стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

---

 Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе­рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци­онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

ОКК = 

 

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про­водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви­жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

 

Со = ЧОДоц / ОККср или
Со = ЧОДоц / (ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДn/Цn): n,

 

Где:

Со — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

Ца — цена аналога;

Оц — оцениваемый объект; а — аналог;

n — число аналогов, используемых для оценки.

Таблица 2 - Пример расчета ОКК

Аналог	Цена продажи, у.е.	ЧОД, у.е.	ОКК
Объект оценки			0,13
А			несопоставим
В			0,08
С		35000(за истекший год)	несопоставим
D			0,11

 

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

---

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Тестовая часть

2. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

а) корректировка экономического коэффициента;

б) процентная корректировка;

в) корректировка по единицам сравнения;

г) долларовая корректировка?

Ответ: г)

Практическая часть

3. Рассчитать для фирмы «Б.А.Р.Д.» показатель денежного потока на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в руб.).

Поступления по контрактам на реализацию продукции: реализация с оплатой по факту поставки	300 000
реализация с оплатой в рассрочку	100 000
авансы и предоплата	175000
Итого поступления
по контрактам на реализацию продукции	575000
Чистая прибыль	85 000
Себестоимость реализованной продукции	310 000
Накладные расходы	75 000
Износ	160 000
Налоги	155 000
Проценты за кредит	38345
Увеличение задолженности по балансу	280 000
Вновь приобретенные активы, поставленные на баланс	205 000

---

Решение
Денежным потоком является сальдо между поступлениями (со знаком «плюс») и платежами (со знаком «минус») предприятия.

Поступлениями в исходных данных являются:

1) поступления от реализации продукции (в свою очередь, делятся на поступления от продаж продукции с опла­той по факту поставки и от продукции, проданной - в том числе в предшествовав­ших периодах - в рассрочку);

2) поступления новых кредитных средств (увели­чение задолженности). Сумма этих поступлений равна: 575 000 + 280 000 = - 855 000 руб.

Показатель чистой прибыли в исходных данных является промежуточным (рас­четным) и не соответствует какому-либо конкретному поступлению средств. Реальные платежи на указанные суммы, согласно данным задачи, делались по всем следующим позициям: себестоимость реализованной продукции (прямые материальные и трудовые затраты); накладные расходы; налоги, проценты за кредит; вновь приобретенные активы, поставленные на баланс (на баланс акти­вы ставятся по той стоимости, по которой они фактически покупались).

Отчис­ления на износ не являются платежом, так как эти средства с предприятия не уходят.

Таким образом, сумма платежей составила: 310 000 + 75 000 + 155 000 + + 38 345 + 205 000 = 783 345 руб.

Сальдо поступлений и платежей (оно же - денежный поток) за период равно: + 855 000 - 783 345 = + 71 655 руб.

Список используемой литературы

1. 
   Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул. — СПб.: Питер, 2017. — 416 c.
   
2. 
   Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2018. — 432 c.
   
3. 
   Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2018. — 190 c.
   
4. 
   Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.
   
5. 
   Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.
   
6. 
   Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. т.2. Рынок земельных участков и управление недвижимостью: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2015. — 537 c.
   
7. 
   Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А. Горемыкин. — М.: Юрайт, 2018. — 926 c.
   
8. 
   Коваленко, Н.Я Экономика недвижимости / Н.Я Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Родман. — М.: КолосС, 2018. — 240 c.
   
9. 
   Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник для студентов учреждений высшего экономического образования / С.Н. Максимов. — М.: ИЦ Академия, 2017. — 320 c.
   

---