Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 182
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
3.6.8. данным результатов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производство текущего ремонта. 3.6.9. Конструктивные элементы жилого здания и элементы внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную действующими нормативными документами (в том числе соответствующими техническими регламентами), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня: - кровельные покрытия - 50%;- покрытия полов - 20%; - остальные конструкции и инженерное оборудование - 15 % их общего объема в жилом здании.Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью. 3.6.10.В случаях когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены к проектным по причине превышения объемов их замены (по сравнению с указанными в п.3.6.9) или из-за недостаточности финансовых ресурсов, обязательным должно являться восстановление работоспособности конструкций и инженерных систем как основного условия экологической и технической безопасности проживания. В таких случаях данные здания должны находиться под особым вниманием, тщательно обследоваться при очередных осмотрах и в обязательном порядке включаться в план-программу капитального ремонта. 3.6.11. Собственник (уполномоченный собственника); управляющая организация (компания) обязаны обеспечить контроль за ходом и качеством выполнения работ по текущему ремонту, привлекая при необходимости для этих целей представителей территориального органа Государственной жилищной инспекции и специалистов-экспертов. 3.6.12. После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда (уполномоченного собственника); управляющей организации либо организации, обслуживающей жилищный фонд; подрядной организации и территориального органа Государственной жилищной инспекции. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты. 3.6.13. При наличии в жилом доме (группе домов) либо микрорайоне органа общественного самоуправления представитель его в обязательном порядке входит в состав комиссии по приемке текущего ремонта дома (группы домов).
3.6.14. Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ.3.6.15. Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносятся на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период.2. Плановые и внеплановые осмотры объектов жилищно-коммунального хозяйстваЦелью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить: общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство; частичные осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий. После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры. 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом: общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК; частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт. Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%. 2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо. 2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляется актами. 2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях; г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам. Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.Плановые осмотрыК плановым осмотрам относятся все виды осмотров, которые проводятся в соответствии с графиком осмотров, который утвержден заказчиком.Этот график включает в себя осмотры, проведение которых обусловлено требованиями законодательства РФ:
3. Аналитический и социологический контроль деятельности объекта жилищно-коммунального хозяйстваДля контроля качества работ содержания имущества применяются известные методики, такие как приведенные в СТО НОСТРОЙ 2.35.4 – 2011 [5], а так же следующие методы:- визуальный контроль (отслеживая сроки выполнения работ, установленные в графиках, проверяя культуру обслуживания, в том числе на основании регулярных проверок контрольных журналов, которые ведут диспетчерские службы, осматривая имеющиеся у исполнителя помещения, применяемое оборудование, технику, проверяя наличие технической и иной документации и др.);- инструментальный контроль (проверка соответствия выполненных работ требованиям, установленным в правилах по их выполнению);- аналитический (анализ документации, журналов контроля и учета заявок и др.);- социологический (рассмотрение жалоб, опрос потребителей, анкетирование др.)- сравнительный анализ (на основании архивных документов, фотофиксации, актов, журналов заявок и отчетов, отслеживая изменение технического состояния имущества, удовлетворенности потребителей, повышения комфортности проживания и др.); 12.2 Для повышения качества выполнения работ (услуг) исполнителю необходимо:- повышать квалификацию специалистов служб, направляя их на курсы повышения квалификации, мастер-классы, обеспечивать их участие в обучающих семинарах и др.;- совершенствовать системы контроля, учета и управления;- повышать техническое оснащение служб;- проводить опросы и анкетирование потребителей, проживающих в многоквартирном доме, с целью определения удовлетворенности потребителей качеством выполнения работ (услуг), по итогам которых вносить изменения в работу служб и принимать меры к устранению недостатков;- отслеживать изменения в нормативных документах и требованиях, обеспечивать исполнение требований действующего законодательства;- сокращать сроки выполнения заявок поступающих от потребителей;-обмениваться положительным опытом с организациями, оказывающими работы и услуги содержания;- внедрять системы управления качеством на предприятии;- проводить сертификацию специалистов и работ;- внедрять в работе служб современные электронные программы.4. Ведение документации службами жилищно-коммунального хозяйстваУправляющей организации необходимо иметь документы:
Цели и предмет деятельности:
Права и обязанности УК.
Порядок принятия в свое управление имущества нового многоквартирного дома – для управляющих компаний.
Порядок вступления и выхода из товарищества – для ТСЖ.
Имущественный комплекс и порядок финансирования. Определяет основания получения денег для функционирования УК.
Права собственников помещений дома:
Обязанности и ответственность за их нарушение для собственников помещений дома. Указываются правовые нормы, на основе которых прописывается ответственность.
Формирование органов управления, права функционирования такого правления.
Отдельный раздел про руководителя управляющей организации:
3.6.14. Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ.3.6.15. Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносятся на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период.2. Плановые и внеплановые осмотры объектов жилищно-коммунального хозяйстваЦелью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить: общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство; частичные осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий. После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры. 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом: общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК; частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт. Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%. 2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо. 2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляется актами. 2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях; г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам. Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.Плановые осмотрыК плановым осмотрам относятся все виды осмотров, которые проводятся в соответствии с графиком осмотров, который утвержден заказчиком.Этот график включает в себя осмотры, проведение которых обусловлено требованиями законодательства РФ:
-
ПП РФ от 14.05.2013 № 410 -
Приказ Минэнерго России от 13.01.2003 № 6 -
Приказ Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 -
инструкция по эксплуатации МКД
3. Аналитический и социологический контроль деятельности объекта жилищно-коммунального хозяйстваДля контроля качества работ содержания имущества применяются известные методики, такие как приведенные в СТО НОСТРОЙ 2.35.4 – 2011 [5], а так же следующие методы:- визуальный контроль (отслеживая сроки выполнения работ, установленные в графиках, проверяя культуру обслуживания, в том числе на основании регулярных проверок контрольных журналов, которые ведут диспетчерские службы, осматривая имеющиеся у исполнителя помещения, применяемое оборудование, технику, проверяя наличие технической и иной документации и др.);- инструментальный контроль (проверка соответствия выполненных работ требованиям, установленным в правилах по их выполнению);- аналитический (анализ документации, журналов контроля и учета заявок и др.);- социологический (рассмотрение жалоб, опрос потребителей, анкетирование др.)- сравнительный анализ (на основании архивных документов, фотофиксации, актов, журналов заявок и отчетов, отслеживая изменение технического состояния имущества, удовлетворенности потребителей, повышения комфортности проживания и др.); 12.2 Для повышения качества выполнения работ (услуг) исполнителю необходимо:- повышать квалификацию специалистов служб, направляя их на курсы повышения квалификации, мастер-классы, обеспечивать их участие в обучающих семинарах и др.;- совершенствовать системы контроля, учета и управления;- повышать техническое оснащение служб;- проводить опросы и анкетирование потребителей, проживающих в многоквартирном доме, с целью определения удовлетворенности потребителей качеством выполнения работ (услуг), по итогам которых вносить изменения в работу служб и принимать меры к устранению недостатков;- отслеживать изменения в нормативных документах и требованиях, обеспечивать исполнение требований действующего законодательства;- сокращать сроки выполнения заявок поступающих от потребителей;-обмениваться положительным опытом с организациями, оказывающими работы и услуги содержания;- внедрять системы управления качеством на предприятии;- проводить сертификацию специалистов и работ;- внедрять в работе служб современные электронные программы.4. Ведение документации службами жилищно-коммунального хозяйстваУправляющей организации необходимо иметь документы:
-
Протокол общего собрания учредителей об учреждении УК. -
Устав. -
Учредительный договор. -
Лицензия. -
Аттестаты руководящего состава. -
Договоры. -
Техническая документация.
-
Регистрация участников. Если кого-то из учредителей замещают, этот человек должен иметь доверенность. -
Открытие собрания. Открывает его председатель совета директоров или тот, кто инициировал проведение внеочередного собрания. -
Избрание председателя собрания. Выбирается большинством голосов. -
Утверждение регламента проведения собрания. -
Выполнение регламента по пунктам. -
Ведение протокола собрания – в течение всего собрания записываются принятые решения. -
Отправка копий протокола собрания всем участникам. Нужно выполнить в течение 10 дней. Оригинал протокола общего собрания хранится в УК.
-
Общие положения. Содержит:
-
полное наименование организации; -
место создания; -
срок действия организации.
Цели и предмет деятельности:
-
для чего создано юридическое лицо (цели); -
какие виды деятельности будут осуществляться для достижения целей.
Права и обязанности УК.
Порядок принятия в свое управление имущества нового многоквартирного дома – для управляющих компаний.
Порядок вступления и выхода из товарищества – для ТСЖ.
Имущественный комплекс и порядок финансирования. Определяет основания получения денег для функционирования УК.
Права собственников помещений дома:
-
перечисление прав; -
период, в который возникли эти права; -
на основании каких документов юридически закреплено возникновение этих прав.
Обязанности и ответственность за их нарушение для собственников помещений дома. Указываются правовые нормы, на основе которых прописывается ответственность.
Формирование органов управления, права функционирования такого правления.
Отдельный раздел про руководителя управляющей организации:
-
ответственность руководителя; -
описываются все вопросы по осуществлению его деятельности; -
правила назначения руководителя.