Файл: Анализ эффективности инвестиционного проекта Многоэтажный жилой дом в г. Сочи Краснодарского края.docx

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИФГБОУ ВО «Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шу­хова»Кафедра экспертизы и управления недвижимостьюРАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТАпо дисциплине: «Правовые и управленческие задачи в строительстве»на тему: «Анализ эффективности инвестиционного проекта«Многоэтажный жилой дом в г. Сочи Краснодарского края»»Выполнил: студент гр. МА-222Иванова О.Е.Проверил: к.э.н., доц. кафедры ЭУНУрсу И.В.Белгород 2020

С одержание

3. Оценка экономической эффективности

инвестиционно-строительного проекта

3.1. Методология оценки экономической эффективности

инвестиционно-строительного проекта

Экономическая эффективность инвестиционного проекта «Многоэтажный жилой дом в г. Сочи Краснодарского края» определена на основе методических рекомендаций, содержащих описание корректных (непротиворечивых и отражающих правила рационального экономического поведения хозяйствующих субъектов) методов расчета эффективности инвестиционных проектов (ИП).Эффективность ИП – категория, отражающая соответствие проекта, порождающего данный ИП, целям и интересам его участников. Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности:- эффективность проекта в целом;- эффективность участия в проекте.

---

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определенияпотенциальной привлекательности проекта для возможных участников ипоисков источников финансирования. Она включает в себя:- общественную (социально-экономическую) эффективность проекта;- коммерческую эффективность проекта [15].Исходными данными для оценки эффективности проекта являются:- продолжительность проекта;- инвестиционные затраты;- текущие поступления по проекту;- текущие затраты, связанные с реализацией проекта.Эффективность реализации проекта оценивается по следующим показателям:1. Срок окупаемости инвестиций (Payback Period, PP) – это время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов. при которой (3.1.1)где п –число временных периодов;CF_t–приток денежных средств в периоде t;I₀ – величина исходных инвестиций в нулевом периоде.2. Чистый приведенный доход – (Net Present Value, NPV)представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведёнными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта).Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта., (3.1.2)где n,t –количество временных периодов;R – ставка дисконтирования;С_f– денежный поток.Если: NPV>0, то проект следует принять; NPV<0, то проект следует отвергнуть;NPV = 0, денежные потоки от проекта достаточны, для того чтобы возместить инвестируемый капитал и обеспечить необходимый доход на этот капитал. Чем больше доход NPV, тем выгодней проект.3.Дисконтированный срок окупаемости

---

(Discounted Payback Period, DPP) – это срок окупаемости, учитывающий разную ценность денег при поступлении и выплат во времени.

(3.1.3)

где n, t –количество временных периодов;

R – ставка дисконтирования;

С_f– денежный поток;

I_0 –величина исходных инвестиций в нулевом периоде.

4.Индекс рентабельности (доходности, прибыльности) (Profitability Index, PI) –показатель эффективности инвестиции, представляющий собой отношение дисконтированных доходов к размеру инвестиционного капитала.

(3.1.4)

где n, t – количество временных периодов;

PV – это дисконтированная текущая стоимость;

R – ставка дисконтирования;

I₀  – величина исходных инвестиций в нулевом периоде.

Если:PI> 1, то проект рентабельный и принимается к рассмотрению;

PI< 1, то проект убыточный и снимается с рассмотрения;

PI = 1, свидетельствует о необходимости оценить бизнес-план по другим показателям.

5. Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR) – это ставка процента, при которой приведенная стоимость всех денежных потоков инвестиционного проекта (т.е. NPV) равна нулю. Это означает, что при такой ставке процента инвестор сможет возместить свою первоначальную инвестицию, но не более того.

(3.1.5)

где n, t – количество временных периодов;

С_f – денежный поток.

Правила принятия проекта:

Если IRR>R, то проект следует принять к рассмотрения;

Если IRR

---

3.2. Выбор ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, которая используется для того чтобы переоценить стоимость будущего денежных потоков на текущий момент времени. Это осуществляется из-за того, что одним из фундаментальных законом экономики является постоянное обесценивание покупательной способности, денежных средств.Ставка дисконтирования используется в инвестиционном анализе, когда инвестор решает о перспективе вложения в тот или иной объект. Для этого он будущую стоимость объекта инвестирования приводит к настоящей (текущей). Проводя сопоставительный анализ, он может принять решение о привлекательности вложений денежных средств в тот или иной объект. Существует 10 методов оценки ставки дисконтирования для оценки инвестиций и инвестиционных проектов:

• 
  Модели оценки капитальных активов CAPM;
  
• 
  Модифицированная модель оценки капитальных активов CAPM;
  
• 
  Модель Е. Фамы и К. Френча;
  
• 
  Модель М. Кархарта;
  
• 
  Модель дивидендов постоянного роста (Гордона);
  
• 
  Расчет ставки дисконтирования на основе средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
  
• 
  Расчет ставки дисконтирования на основе рентабельности капитала;
  
• 
  Метод рыночных мультипликаторов
  
• 
  Расчет ставки дисконтирования на основе премий на риск;
  
• 
  Расчет ставки дисконтирования на основе экспертной оценки.
  

Расчет ставки дисконтирования на основе премий за рискПри данном методе, ставка дисконтирования рассчитана как сумма безрисковой процентной ставки, инфляции и премии за риск.Формула расчета ставки дисконтирования на основе премии за риск:

(3.2.1)

гдеR – ставка дисконтирования; R_f – безрисковая процентная ставка; R_p –премия за риск; I – процент инфляции.В данном проекте рассматриваем возможность развития по реалистичному сценарию. Расчета ставки дисконтирования производится на основе премий за риск. Расчет ставки дисконта представим в таблице 3.2.1.

---

Таблица 3.2.1 – Расчет ставки дисконта на основе премии за риск

Фактор	Значение	Примечание
Безрисковая процентная ставка	6,2%	С 18.05.2017 в качестве безрисковой ставки принимается среднемесячная доходность индекса 5−10-летних государственных облигаций (RUGBITR10Y), скорректированная на суверенный дефолтный спред.Значение показателя процентной ставки принято на январь, 2020г.
Премия за риск вложения в недвижимость	1%	Методика расчета ставки дисконтирования Я.Хонко по различным классам инвестиций, представленные в таблице 3.2.2
Процент инфляции	2,3%	Инфляция – переполнение каналов обращения денежной массой сверх потребностей товарооборота, что вызывает обесценивание денежной единицы и рост товарных цен. По данным Центрального банка России на февраль 2020г.индекс инфляции составит 2,3%
Ставка дисконтирования	R= 6,2% + 1% + 2,3% = 9,5%

Рисунок 3.2.1 – Безрисковая процентная ставкаТаблица 3.2.2 – Методика расчета ставки дисконтирования Я. Хонко по различным классам инвестиций

Цель инвестирования	Размер суммарной поправки за риск, %
Вынужденные инвестиции	–
Сохранение позиций на рынке	1%
Обновление основных фондов компании	7%
Экономия текущих затрат	10%
Разработка новых проектов	15%
Инновационные проекты	20%

---