Файл: В эпоху стремительного развития экономики и высочайшего темпа.doc
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 84
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
- озеленение газоном и высадкой деревьев и кустарников на участках территории, свободных от застройки.
Далее для оценки недвижимости были изучены техникого-экономические показатели и приведены в таблицу
Таблица 1 - Основные технико-экономические показатели по территории
| Наименование | Ед. изм. | Количество м2 | Процент % |
| Площадь отведенного участка | м2 | 21013 | 100 |
| Площадь застройки | м2 | 4385,50 | 21 |
| Площадь твердых покрытий | м2 | 13949,40 | 66 |
| Площадь покрытий детской и спортивной площадок | м2 | 1117,03 | 5 |
| Площадь озеленения* | м2 | 1561,07 | 8 |
| Площадь твердых покрытий вне границ участка | м2 | 1115,86 | |
Площадь озеленения соответствует нормативному показателю 6м2/чел (СП42.13330.16 таб.) при подсчете общего озеленения территории жилого района.
На стоимость объекта недвижимости влияют различные факторы, начиная от типа недвижимости и заканчивая его индивидуальными характеристиками. Для оценки недвижимости необходимо узнать точную сумму, которую можно получить с реализации объекта и какие риски можно понести.
Одним из важнейших факторов стоимости объекта является его местоположение. Этот фактор одинаково важен для земельных участков, домов и квартир. Чем ближе объект расположен к центру города и жилым территориям, тем выше будет его стоимость. Важную роль также играет конкретный район, наличие удобного подъезда и транспортной инфраструктуры в целом. Большое значение также придается экологической ситуации. Дома или участки рядом с крупными промышленными предприятиями, мусорными полигонами обычно стоят дешевле, чем аналогичные по характеристикам объекты, расположенные в более благополучных районах. В самом общем плане на стоимость
недвижимости могут повлиять такие особенности, как климатические и сейсмические условия в регионе. Для объектов в приморских курортных районах важным фактором будет удаленность от побережья.
Год постройки. Чем раньше было возведено строение, тем выше износ и ниже ликвидность объекта. Именно поэтому квартиры в ветхих домах стоят намного меньше, чем в относительно новых, находящихся в хорошем состоянии.
Далее стоит изучить индивидуальные особенности объекта такие как;
Площадь/размеры. Для квартир стоимость рассчитывается исходя из расценок за 1 квадратный метр, для участков – за 1 сотку/гектар. Чем больше площадь, тем выше будут затраты на приобретение объекта, однако итоговая стоимость может оказаться ниже. Объекты меньшей площади, зачастую выгоднее с инвестиционной точки зрения. Материал стен. Этот фактор актуален для квартир, домов, коттеджей. Чем более долговечным и качественным считается стеновой материал, тем дороже оценивается объект. Например, квартира.
В новостройке из панельных блоков будет дороже, чем в деревянной
Постройке. В настоящее время наиболее престижными остаются
Рисунок 1 - План многоэтажного жилищного комплекса
Кирпичные дома, соответственно, на них самая высокая стоимость.
Архитектурно-строительные особенности. На стоимость недвижимости влияют затраты на строительство и эксплуатационные расходы, стиль, объемно-планировочные решения и другие особенности. Например, квартиры в элитных домах, созданных по авторскому проекту, дороже, чем в типовых.
Расположение на этаже. Актуально для объектов в многоквартирных домах. Жилье на первом и последнем этаже обычно стоит на 5 % меньше, чем такие же квартиры на средних этажах.
Необходимость ремонта. Если объект требует восстановления/реконструкции, его рыночная стоимость будет ниже. При этом для оценщика неважно, какие материалы использованы для отделки, акцент делается на общем состоянии жилья.
Комфортность. На стоимость жилья могут повлиять наличие и качество инженерных коммуникаций, состояние стен и полов, дверей и окон, высота потолка, особенности планировки, наличие балкона или лоджии, лифта и т. д.
Чтобы точно определить стоимость недвижимого имущества в г. Краснодар с учетом всех перечисленных факторов, можно провести независимую оценку агентами недвижимости. Такая услуга позволяет получить объективные данные и свести к минимуму риск ошибок.
Оценка рыночной стоимости имущества с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, имущество будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).
Недвижимость, которая используется или может быть использована для извлечения дохода, называется доходной недвижимостью. К этой категории относят офисную, торговую, складскую и другую недвижимость в различных ее вариациях - от встроенных помещений до крупных комплексов, состоящих из большого количества зданий различного назначения. Основной критерий отнесения недвижимости к доходной недвижимости - сдача ее в аренду.
Арендные платежи являются типичным источником дохода, который используется для оценки недвижимости. Однако для оценки недвижимости можно использовать и другие виды доходов, например доход от продажи квартир или доход от бизнеса. В последнем случае необходимо из дохода, который генерирует бизнес, выделить доход, который приходится на недвижимость.
Основные принципы оценки доходной недвижимости - принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным принципом данного подхода. Он гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется сегодняшней (текущей) стоимостью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всего времени существования объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость объекта не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с аналогичной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.
Классификация методов. В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В иностранной литературе этот метод называют методом капитализации потенциальных доходов. В основе этих методов лежит анализ и оценка недвижимости.
1.2 Сравнение методов оценки недвижимости
Для проведения оценки недвижимости оценщику необходимо знать, в каких целях будет использоваться отчет о результатах оценки. Этот факт является основанием для выбора наиболее подходящего подхода к определению стоимости объекта недвижимости. Так достигается действительно объективная, реальная оценка.
Метод сравнение рассчитывается по формуле:
РСзу = Суммаi=1..N(РСазуi)/Nазу (1)
Сравнение продаж, где;
РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;
N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;
NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;
Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;
ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления
, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;
R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.
В оценочной практике применяются десятки методов оценки недвижимости, из числа которых оценщик самостоятельно выбирает оптимальные для конкретного оцениваемого объекта методы в зависимости от качественных и количественных характеристик, функций объекта и непосредственно целей оценки.
Все применяемые методы можно сгруппировать в 3 подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный (или рыночный) подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке недвижимости, по которым у оценщика имеется информация о ценах сделок с ними. При этом стоимость объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.
Независимая оценка применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке. В итоге выбирается один аналог, наиболее похожий по всем характеристикам на оцениваемый объект. Далее происходит выявление отличий между сравниваемыми объектами и корректировка стоимости объекта оценки на величину этих расхождений на основе логического анализа. Наиболее важным здесь является точный расчет поправочных коэффициентов.
Данный подход и метод можно применять к объекту оценки, только если тот не является уникальным, информация по нему исчерпывающая и факторы, влияющие на стоимость всех аналогов, сопоставимы.
Доходный подход и его методы
Доходный подход основан на расчете ожидаемых в будущем доходов от оцениваемой недвижимости, но по текущим ценам.
Здесь применимы такие методы, как: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.
Сущность этих методов заключается в исследовании и расчете всех возможных поступлений от оцениваемой недвижимости на протяжении прогнозируемого периода, постоянных и переменных расходов, а также величины общего дохода с учетом будущей продажи недвижимости и чистого операционного дохода. По окончании всех расчетов оценщик должен перевести все ожидаемые доходы в текущую стоимость.