Характеристика процедуры государственной регистрации сделок

Российское право находится в настоящее время на этапе своего реформирования. При этом основным направлением реформирования можно признать стремление законодателя к обеспечению и гарантированности прав участников гражданского оборота. В гражданском праве такое направление обеспечивается посредством уточнения и ужесточения требований к форме совершаемых юридических процедур. Безусловное значение здесь имели и имеют государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок.

Остановимся на рассмотрении правового регулирования государственной регистрации сделок.

Современное правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформировалась как результат реформ начала 90-х годов (в первую очередь – земельной реформы) и в нынешнем виде действует с 1998 года – согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹ (далее – Закон о госрегистрации прав).

Летом 2015 г. принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»²(далее - Закон о регистрации недвижимости), который принципиально изменяет соотношение регистрационно-правовых и кадастрово-учетных действий в сфере недвижимости, ее оборота и регистрации прав на нее.

Принимая во внимание весьма существенные комплексные изменения в правовом регулировании вопросов как государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и кадастрового учета недвижимого имущества, данный Закон вступил в силу только с 2017 года – это должно позволить всем участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, подготовиться к новым правилам.

Рассмотрим, как развивалась за минувшие два с лишним десятилетия система правового регулирования регистрации прав на недвижимость, по поводу чего, на наш взгляд, можно выделить несколько этапов.

На первом этапе становления системы регистрации прав на недвижимость, совпавшем с активной фазой земельной реформы 1990-х гг, основным трендом стало постепенное формирование интегрированной кадастровой системы – государственного земельного кадастра, который охватывал бы также другие виды недвижимости (здания, сооружения) и регистрацию прав на них (по типу западноевропейских многоцелевых кадастров).

---

¹

Так, с 1993 г. по единой системе должны были осуществляться ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Этот же подход был реализован и в Федеральной целевой подпрограмме «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» (1996 - 2000).

Впрочем, на практике достичь указанной интеграции в тот период не удалось – регистрация (учет) объектов недвижимости и прав на них осуществлялась порознь. Так, учет земельных участков велся в рамах кадастра, рукотворной недвижимостью занимались бюро технической инвентаризации, органы по управлению имуществом и другие структуры, заверением сделок с недвижимостью – нотариусы.

Второй этап (реинтеграционный) начался с принятия в 1997 г. Закона о госрегистрации прав, который существенно изменил роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинул на десяток с лишним лет интеграцию прав на недвижимость и ее кадастрового учета. Была отменена обязательность нотариального заверения сделок, а вышеназванные интеграционные процессы полностью остановились – регистрация прав стала охватывать все виды недвижимости, тогда как государственный земельный кадастр – лишь земельные участки (это было зафиксировано, в частности, в принятом в 2000 г. Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» (далее – Закон о земельном кадастре), согласно которому в кадастре учитывались не объекты, прочно связанные с земельным участком, а лишь их наличие на участке - как одна из характеристик земли). Осуществляли регистрацию прав и учет земельных участков разные органы – учреждения юстиции (затем регистрационная служба) и кадастровые органы.

Третий этап можно охарактеризовать как современный, который начался в 2008 г., когда вступил в силу Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости, предусматривавший переход к единому кадастру недвижимости, а Закон о земельном кадастре утратил силу. С этого момента стали действовать две самостоятельные системы учета недвижимости и регистрации прав на нее, каждая из которых опиралась на «свой» закон. Но эти системы были (и остались) тесно взаимосвязанными. Так, для регистрации прав на объект недвижимости требуется кадастровый паспорт, а для кадастрового учета – сведения о зарегистрированных правах на соответствующий объект; например, если по истечении определенного времени со дня постановки на учет объекта недвижимости не осуществлена регистрация прав на него, то такие сведения аннулируются и исключаются из кадастра.

---

Впрочем, между этими системами имеются и несовпадения в отношении объектов, подлежащих регистрации. Так, согласно Закону о кадастре кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Но положения данного Закона не применяются к участкам недр и предприятиям как имущественным комплексам, тогда как права на них подлежат государственной регистрации.

Кроме того, год спустя в 2009 г. функции по ведению как кадастра, так и регистрации прав (и сделок) были возложены на единый федеральный орган исполнительной власти – Росреестр.

На новом, четвертом этапе, должна произойти окончательная (как организационная, так и законодательная) интеграция регистрационно-учетных действий. Он, как было отмечено выше, начался в 2017 г., когда вступил в силу Закон о регистрации недвижимости.

Теперь с 1 января 2017 г. все сведения об объектах недвижимости, правах на них, ограничениях прав и обременениях будут аккумулированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – единый реестр недвижимости). Причем реестр будет вестись исключительно в электронном виде, а сведения, однажды в него попавшие, нельзя будет удалить или изъять (ч. 3, ч. 6 ст. 7 нового закона о регистрации).

Реестр одновременно станет выполнять и роль архива. Как считают разработчики закона (Правительство РФ), создание единого государственного информационного ресурса позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод государственных услуг преимущественно в электронный вид.

Расширение электронного взаимодействия органов власти создаст условия для сокращения сроков регистрации прав.

Так, по новым правилам с 1 января 2017 г. регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет – пять рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ) (п. 1-5 ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости).

Если же права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составит, как и сейчас, три рабочих дня. В случае подачи документов в электронной форме срок также не изменится и составит один день (

---

абз. 6 п. 3 ст. 13 действующего закона о регистрации, п. 9 ч. 1 ст. 16 нового закона о регистрации).

 В новом законе о регистрации недвижимости максимально детализирован перечень обстоятельств, при которых государственный регистратор принимает решение о приостановке регистрации прав и постановки объекта на кадастровый учет. Приостановка регистрационных действий предусмотрена в 51 случае, среди них: отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости; противоречие заявленных прав и прав, которые уже зарегистрированы в едином реестре недвижимости; затягивание сроков при предоставлении документов Росреестру другими ведомствами; решение суда о недействительности сделки, которая является основанием для регистрации права, и т. д. (ч. 1 ст. 26 закона о государственной регистрации).

Оформление прав и осуществление кадастрового учета приостанавливаются до устранения препятствий, но не более чем на три месяца за исключением ряда ситуаций.

Так, на срок до одного месяца могут быть приостановлены регистрационные действия в случае задержек при предоставлении необходимых документов Росреестру другими ведомствами. До окончания регистрационных действий по текущей сделке с объектом недвижимости, документы о которой поступили в Росреестр, приостанавливается регистрация последующей сделки с этим же объектом.

Спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество также станет препятствием для регистрации до вынесения судебного решения и т. д. (ч. 2-5 ст. 26 закона о регистрации недвижимости).

Если по истечении указанного срока обстоятельства, препятствующие регистрации не были устранены, то государственный регистратор примет решение об отказе в осуществлении кадастрового учета или регистрации прав (ст. 27 нового закона о регистрации).

Кроме того, у правообладателей сохранится возможность запрещать осуществление регистрационных действий в отношении принадлежащей им недвижимости без их личного участия (ч. 2 ст. 28.1 действующего закона о регистрации). Владелец имущества может подать в Росреестр соответствующее заявление

---

, о чем в едином реестре недвижимости заносится специальная отметка. Это сделано для того, чтобы никто не смог произвести какие-либо действия в отношении недвижимости против воли ее владельца. Если же все-таки мошенники предпримут такую попытку, то при наличии такой записи регистратор обязан вернуть инициаторам заявление о совершении регистрационных действий без удовлетворения. Однако такая запись не станет препятствием регистрационным действиям, совершаемым на основании вступившего в законную силу решения суда.

Новый закон о регистрации предусматривает аналогичные правила, несколько конкретизируя их, – например, установлен максимальный срок для внесения записи о невозможности совершения регистрационных действий – пять рабочих дней со дня поступления заявления (ст. 36 нового закона о регистрации).

Список использованных источников

1. 
   О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 01.08.2016] // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
   
2. 
   О государственной регистрации недвижимости Федер. закон от 13 июля 2015 г. № 218 -ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 02.01.2016] // СЗ РФ. – 2015. – № 29 (часть 1). – Ст. 4344.
   
3. 
   Липски С.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: законодательные новации и перспективы / С.А. Липски // Российская юстиция. - 2015. - № 3. - С. 6-9.
   

---

Смотрите также файлы

• Девятое января Классная работа Виды придаточных в спп 9 класс что такое спп.ppt

• Схемы электрических сетей напряжением до 1 кВ. Схемы осветительных сетей.docx

• Выполнение практических заданий по дисциплине История.docx

• Теоретические основы формирования нравственных ценностей у учащихся начальной школы.docx

• Отпуск в трудовом праве.docx