Файл: К вопросу об образовании земельного участкакак юридической процедуры.pdf

17
Теория и история права и государства; история учений о праве и государстве
К ВОПРОСУ ОБ ОБРАЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
КАК ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОЦЕДУРЫ
© 2016 Кроз Владимир Михайлович кандидат юридических наук
© 2016 Колесова Ольга Николаевна кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права
© 2016 Паулов Павел Александрович кандидат юридических наук, доцент кафедры государственно-правовых дисциплин
Самарский государственный экономический университет
443090, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 141
Е-mail: vmkros@list.ru, 79023751300@ya.ru, PaulovPavel@yandex.ru
Рассматривается образование земельного участка как способ создания объекта права. Дается характе- ристика различным способам образования земельных участков, приводится обоснование классифи- кации образования земельного участка или земельных участков из земельных участков путем раздела,
объединения, перераспределения или выдела как гражданско-правовой сделки. Образование земель- ного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, характе- ризуется как публично-правовая процедура.
Ключевые слова: земельный участок, земля, земли, недвижимое имущество, образование земельного участка, сделка, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проект межевания территории.
В п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской
Федерации (ЗК РФ) зафиксировано понятие зе- мельного участка
1
. В соответствии с данной нор- мой земельный участок как объект права собствен- ности и иных предусмотренных настоящим Кодек- сом прав на землю является недвижимой вещью,
которая представляет собой часть земной повер- хности и имеет характеристики, позволяющие оп- ределить ее в качестве индивидуально определен- ной вещи. В случаях и в порядке, которые уста- новлены федеральным законом, могут создавать- ся искусственные земельные участки.
Так как земельный участок только часть уже существующей земной поверхности, его образо- вание не связано с материальным созданием вещи. Земельный участок как материальная вещь не создаваемый и не уничтожимый. Земельный участок создается как объект юридический, так как определяет территориальные границы осуще- ствления права. Поэтому образование земельно- го участка связано с установлением его границ.
Изменение границ земельного участка, как пра- вило, означает исчезновение прежнего объекта и возникновение нового.
Земельный участок всегда понимался как юридически образованная вещь, решающее зна- чение в образовании которой имеет государствен- ная фиксация его местоположения и границ. По мнению Л. Эннеркцеруса, высказанному еще в прошлом веке, “земельному участку по его при- роде не присуща обособленность, которая по- зволила бы ему выступать в качестве вещи, так как земля относится к тем вещам, которые юри- дически имеют отдельное существование, а фи- зически - нет. Решающим для вопроса о том,
действительно ли определенная часть земной поверхности рассматривается только как часть земельного участка, или как целый земельный участок, или как ряд земельных участков, или как отдельные части различных земельных участков,
является не единое или различное хозяйственное назначение земель и не расположение и взаим- ное их соотношение, а (по общему правилу) то,
как земли занесены в поземельную книгу. Зане- сенный в поземельную книгу как единый, земель- ный участок признается отдельной вещью, хотя бы он состоял из ряда не граничащих друг с дру- гом частей”
2
Современная юридическая наука ничего не изменила в представлении об этом. К.И. Склов- ский, например, считает, что установление гра- ниц (наряду с местоположением) является не

18
Вопросы экономики и права. 2016. № 2
только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объек- та права
3
. В связи с этим многие ученые указы- вают на особую роль государственного кадаст- рового учета в образовании объекта недвижимо- сти. Так, Т.А. Пасикова считает, что Граждан- ский и Земельный кодексы РФ единогласно зак- репляют правило, согласно которому выступле- ние земельного участка в обороте возможно только после прохождения им процедуры государ- ственного кадастрового учета, так как лишь пос- ле этого он становится индивидуально-определен- ной вещью
4
Судебная практика также исходит из клас- сического понимания, подкрепленного нормами действующего законодательства. В Постановле- нии ФАС Западно-Сибирского округа от 8 сен- тября 2009 г. № Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу № А45-3168/2008 отмечается: “…признака- ми, которые присущи юридическому понятию зе- мельного участка, являются границы и место- положение. Границы земельного участка опреде- ляют территориальную и пространственную сфе- ру осуществления прав и исполнения обязаннос- тей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта пра- ва собственности и иных прав землепользования”.
Исходя из этого, судом делается вывод, что зе- мельный участок считается объектом граждан- ских прав с момента внесения записи в Единый государственный реестр земель.
На обязательность кадастрового учета как необходимого этапа образования земельного уча- стка указывают также судебные акты высших судов (Постановление Президиума ВАС РФ от
16 марта 2004 г. № 15671/03; Постановление Пре- зидиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. № 11276/
09 по делу № А40-49619/07-12-289; Постановле- ние ФАС Волго-Вятского округа от 4 сентября
2009 г. по делу № А82-6531/2008-56).
В связи с тем, что земельный участок, преж- де всего, юридическая фикция, образование зе- мельного участка - это юридическая процедура.
В случае, если не возникает правоотношений, свя- занных с необходимостью закрепления права ка- кого-либо лица на часть земной поверхности, не возникает необходимости в образовании земель- ного участка. В этом случае земная поверхность как физический объект существует, но в юриди- ческом плане это “земля”.
Земля - территория без признаков индивиду- альной определенности, а значит, она не может быть объектом права собственности и принад- лежать конкретному лицу: Российской Федерации,
субъекту Российской Федерации или муниципаль- ному образованию, а также физическому или юридическому лицу. Из этого общего правила есть только одно исключение, закрепленное в п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Фе- дерации (ГК РФ) и ст. 16 ЗК РФ, из содержания которых следует, что в государственной соб- ственности находятся земли. Ни земельное, ни какое-либо иное законодательство не раскрыва- ет содержание понятия “зéмли” и, тем более, со- отношение этого понятия с понятием “земля” и
“земельный участок” (“земельные участки”). В
правовой литературе высказывается мнение, что
“земли” - это некая совокупность земельных уча- стков, объединенных определенными признака- ми
5
. Если исходить из такого представления, то выражение “земли, находящиеся в государствен- ной собственности” можно бы было понимать как всю совокупность земельных участков, принад- лежащих на праве собственности государству.
Однако системный анализ норм земельного за- конодательства позволяет сделать вывод, что понятие “зéмли” включает в себя не только нео- пределенное множество земельных участков, но и ту часть земной поверхности, которая не полу- чила индивидуально-определенных признаков зе- мельных участков. Такую часть земной поверх- ности законодатель обозначает понятием “зем- ля”. Следовательно, понятие “зéмли” может объединять как некую (неопределенную) сово- купность земельных участков, так и территорию,
на которой нет образованных земельных участ- ков, а также то и другое в совокупности. В объек- тивно-материальном аспекте это все одна и та же земная поверхность. Разница состоит только в том - были проведены юридические процеду- ры образования земельного участка или нет.
В современной редакции ЗК РФ образованию земельных участков посвящена гл. I.1 6
Согласно ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перерас- пределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также образуются из зе- мель, находящихся в государственной или муни- ципальной собственности. Те земельные участ- ки, из которых при разделе, объединении, пере- распределении образуются новые земельные

19
Теория и история права и государства; история учений о праве и государстве
участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственно- сти и иных вещных прав на все образованные в результате указанных действий новые земельные участки (образуемые земельные участки).
Анализ действующего законодательства по- зволяет выделить два различных способа обра- зования земельных участков:
- образование земельного участка из земель- ного участка;
- образование земельного участка из госу- дарственных или муниципальных земель.
Первый способ связан с преобразованием уже существующих земельных участков. Такое преобразование может осуществляться только по воле собственника (собственников) преобразуе- мого земельного участка (земельных участков).
Второй способ связан с первоначальным ус- тановлением границ в целях предоставления зе- мельного участка гражданину или юридическо- му лицу для использования. В связи с этим про- цедура переходит в публично-правовую плос- кость. Полномочиями в этой сфере наделяются органы государственной власти или местного самоуправления, которые утверждают схему рас- положения на кадастровой карте территории.
Утверждение такой схемы становится необходи- мым этапом в фактическом составе образования земельного участка.
С 1 марта 2015 г. вступила в силу новая ре- дакция ЗК РФ
7
. Изменения коснулись и норм гл. I.1 ЗК РФ, прежде всего в отношении образо- вания земельных участков из земельных участ- ков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утверждение схемы расположения земельного участка на ка- дастровом плане территории становится необхо- димым этапом для образования земельного уча- стка не только из земель, но и из уже существу- ющего земельного участка, если он является соб- ственностью государства или муниципального образования, на что указывается в ст. 11.3 ЗК
РФ. Уполномоченный орган государственной вла- сти устанавливает требования к формату, форме и содержанию этого документа
8
. Схема не ут- верждается, если земельный участок образует- ся на основании проекта межевания территории,
утвержденного в соответствии с Градостроитель- ным кодексом Российской Федерации или на ос- новании проектной документации о местоположе- нии, границах, площади и об иных количествен- ных и качественных характеристиках лесных участков. В то же время при разделе, объедине- нии, перераспределении земельных участков, на- ходящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются общие нормы ст. 11.4; 11.5; 11.7; 11.9 ЗК РФ с учетом особен- ностей, установленных ст. 11.3 и гл. V.4 ЗК РФ.
Впервые предусматриваются возможность обра- зования земельного участка путем перераспре- деления земельного участка с землями, находя- щимися в публичной собственности, условия, при котором это возможно, и порядок осуществления соответствующих процедур.
Необходимо подчеркнуть, что в настоящий момент законодатель не предусматривает возмож- ность снятия с кадастрового учета земельного участка, сведения о котором носят постоянный характер (кадастровые сведения), без его преоб- разования, т.е. без образования из него других (дру- гого) земельных участков (земельного участка).
Таким образом, с использованием терминологии,
установленной в земельном законодательстве, в частности в ст. 6 ЗК РФ, выведем следующую словесную формулировку: можно образовать зе- мельный участок из земель, но нельзя образовать земли из земельного участка. То есть снять с ка- дастрового учета земельный участок “в никуда”
невозможно. Его можно только разделить, объ- единить или перераспределить с другим или вы- делить в счет доли в праве собственности, если такой земельный участок находится в долевой соб- ственности нескольких лиц. В соответствии с п. 6
ст. 27 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”
9
орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка также в случае, если такой земельный участок не является преобразу- емым и не подлежит снятию с учета в соответ- ствии с установленными законом особенностями осуществления кадастрового учета при образова- нии объектов недвижимости.
Снять с кадастрового учета без образова- ния из него другого земельного участка можно только земельный участок с временными сведе- ниями. В связи с этим образовать земельный участок на той территории, которая входит в со- став существующего земельного участка, мож- но только применив одну из процедур образова- ния нового земельного участка из уже существу- ющего, независимо от формы собственности на него.

20
Вопросы экономики и права. 2016. № 2
В случае, если земельный участок образует- ся для каких-либо целей на территории, на кото- рой нет существующих, поставленных на кадаст- ровый учет земельных участков, применяется про- цедура образования земельных участков из госу- дарственных земель, установленная ЗК РФ.
Следует признать, что образование земель- ных участков из других земельных участков яв- ляется гражданско-правовой сделкой, так как соответствует признакам сделки, определенным в ст. 153 ГК РФ. Это волевое действие граждан или юридических лиц, направленное на установ- ление, прекращение или изменение гражданских прав и обязанностей.
Среди ученых по данному вопросу нет един- ства. О том, что образование земельного участ- ка по своей природе является гражданско-право- вой сделкой, высказывались ряд ученых, напри- мер: А.В. Афонина
10
; В.А. Лапач, Т. Ткаченко
11
;
К.И. Скловский
12
. Противоположную точку зре- ния высказала М.Г. Пискунова
13
Образование земельного участка в юриди- ческом смысле данного понятия заключается в установлении его границ. При этом земная по- верхность остается неизменной. Устанавливают- ся (или изменяются) пространственные границы,
в пределах которых лицо вправе осуществлять свои права на землю. В полном соответствии с ст. 131 ГК РФ земельный участок считается об- разованным только с момента государственной регистрации права на него. С этого же момента прекращают существование земельные участки
(земельный участок), из которых был образован новый земельный участок. Таким образом, об- разование земельного участка всегда связано с волевым поведением лица и по своему характе- ру является юридическим актом, т.е. направле- но на достижение юридических последствий.
Анализ норм ст. 11.2-11.8 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что образование земельного уча- стка (или земельных участков) всегда является основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений. При этом один и тот же юридический факт может служить осно- ванием для прекращения одних правоотношений и возникновения других. Так, в случае раздела земельного участка собственником у него пре- кращается право собственности на разделенный земельный участок, так как прекращает суще- ствование объект права (п. 1 ст. 235 ГК РФ), но возникает право собственности на новые (обра- зованные) земельные участки. В некоторых слу- чаях правоотношения изменяют (или могут из- менить) не только свой объектный, но и субъект- ный состав, например, при объединении земель- ных участков, находящихся в собственности раз- ных лиц, при разделе земельного участка, нахо- дящегося в общей долевой собственности, при выделе из земельного участка. При этом если в образовании земельного участка принимают уча- стие разные лица, то законодатель требует со- гласования воли всех участников. В п. 5 ст. 11.2
ЗК РФ указывается, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих не- скольким собственникам, осуществляется по со- глашению между ними об образовании земель- ного участка, за исключением выдела земельно- го участка в счет доли в праве общей собствен- ности на земельные участки из земель сельско- хозяйственного назначения в порядке, предусмот- ренном Федеральным законом от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяй- ственного назначения”
14
. При этом закон требу- ет согласования воли не только собственников земельных участков, но и других правооблада- телей в тех случаях, когда их права могут быть затронуты (см. п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). В обязатель- ном порядке, независимо от согласия собствен- ников, землепользователей, землевладельцев,
арендаторов, залогодержателей земельные уча- стки могут быть образованы только в судебном порядке (п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ).
Сделка по образованию земельного участка может быть как односторонней (например, при образовании земельных участков путем раздела земельного участка, находящегося в индивиду- альной собственности), так и двух- или многосто- ронней (если для принятия решения об образова- нии земельного участка необходимо согласова- ние воли всех участников).
Квалификация отношений по образованию земельного участка из других земельных участ- ков как гражданско-правовой сделки позволяет применить к ним гл. 9 Гражданского кодекса Рос- сийской Федерации и параграф второй данной гла- вы, определяющий понятия и признаки недействи- тельности сделки, а также правовые последствия признания сделки недействительной.
Так как основным элементом правового ре- жима земельного участка является то, что он представляет собой объект недвижимого имуще-

21
Теория и история права и государства; история учений о праве и государстве
ства, а образование земельного участка (земель- ных участков) из другого земельного участка
(других земельных участков) - гражданско-пра- вовая сделка, регулирование этих отношений ло- гично перенести в Гражданский кодекс РФ.
В то же время вопросы образования земель- ных участков из земель, требования к вновь об- разуемым земельным участкам, особенности образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной и му- ниципальной собственности в части реализации публично-правовых процедур, должны быть уре- гулированы в рамках земельного законодатель- ства преимущественно публично-правовыми ме- тодами, с учетом значения земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
1
Земельный кодекс Российской Федерации от
25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ. URL: http://www.pravo.gov.ru.
2
Эннеркцерус Л. Курс германского гражданского права: Введение и общая часть : пер. с нем. Т. 1, полут. 2
/ под ред., с предисл.: Д.М. Генкин, И.Б. Новицкий (пер.).
Москва, 1950.
3
См., например: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и вла- дении. Практические вопросы. Москва, 2004.
4
Пасикова Т.А. Влияние новелл Федерального за- кона “О государственном кадастре недвижимости” на оборот земельных участков // Право и политика. 2008.
№ 5.
5
См., например: Постатейный научно-практичес- кий комментарий к Земельному кодексу Российской
Федерации / под ред. А.А. Ялбулганова. Доступ из справ.-правовой системы “КонсультантПлюс”.
6
Глава внесена Федеральным законом от 22 июля
2008 г. № 141-ФЗ : О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений // Собр. за- конодательства РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597.
7
О внесении изменений в Земельный кодекс Рос- сийской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации : федер. закон от 23 июня 2014 г.
№ 171-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2014. № 26
(ч. I). Ст. 3377.
8
См.: Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земель- ных участков на кадастровом плане территории и фор- мату схемы расположения земельного участка или зе- мельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного уча- стка или земельных участков на кадастровом плане тер- ритории в форме электронного документа, формы схе- мы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготов- ка которой осуществляется в форме документа на бу- мажном носителе : приказ Минэкономразвития Рос- сии от 27 нояб. 2014 г. № 762 : [зарегистрировано в Мин- юсте России 16 февр. 2015 г. № 36018]. URL:
www.pravo.gov.ru.
9
О государственном кадастре недвижимости :
федер. закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Собр. зако- нодательства РФ. 2007. 30 июля (№ 31). Ст. 4017.
10
Афонина А.В. Новое в правовом регулировании земельных отношений (в рамках Федерального закона
№ 141-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законо- дательные акты РФ в части совершенствования земель- ных отношений” // Жилищное право. 2008. № 9.
11
Лапач В.А., Ткаченко Т. Земля в новом измере- нии // ЭЖ-Юрист. 2008. № 32.
12
Скловский К.И. Раздел земельного участка //
ЭЖ-Юрист. 2005. № 45.
13
Пискунова М.Г. Делимость земельных участков
// Бизнес-адвокат. 2003. № 10.
14
Собрание законодательства РФ. 2002. № 30.
Ст. 3018.
Поступила в редакцию 08.01.2016 г.