Файл: Вхождение России в третье тысячелетие знаменует собой качественно новый этап в истории ее развития и, в частности, этап коренных рыночных преобразований во всех сферах жизни общества.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.11.2023
Просмотров: 23
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
| ВВЕДЕНИЕ Вхождение России в третье тысячелетие знаменует собой качественно новый этап в истории ее развития и, в частности, этап коренных рыночных преобразований во всех сферах жизни общества. В этих условиях ученые различных отраслей знаний пытаются не только оценить достигнутое состояние в российской политике, экономике и социальной сфере, но и спрогнозировать основные тенденции их развития [3]. В настоящее время сфера туризма занимает все более прочные позиции наряду со многими передовыми отраслями мировой экономики и является одной из наиболее динамично развивающихся форм международной торговли услугами. В последние двадцать лет среднегодовые темпы роста числа прибытий иностранных туристов в мире составили 5,1%, валютных поступлений - 14%. Рост туристской активности способствовал тому, что на долю международного туризма приходится около 7% общего объема мирового экспорта и 3% мирового экспорта услуг. В абсолютном выражении доходы от туризма занимают третье место после нефтедобывающей промышленности и автомобилестроения, удельный вес которых в мировом экспорте 11% и 8,6% соответственно. По прогнозам экспертов, бурное развитие международного туризма будет продолжаться и ожидается, что при сохранении сложившихся темпов роста число международных путешествий к 2010 году достигнет 900 миллионов человек, по сравнению с 2005 годом, когда в мире было зарегистрировано 576 миллионов прибытий туристов, а к 2014 году произойдет увеличение до 937 миллионов путешествующих. Гостиничный бизнес в последнее время привлекает к себе внимание не только крупных корпораций или муниципальных объединений, но и достаточно мелких компаний и даже частных предпринимателей. При этом все большей популярностью пользуются не многомиллионные проекты больших гостиничных комплексов – апарт-отелей. Десятилетняя эволюция европейского гостиничного бизнеса привела к появлению эмпирической пропорции: 60% постояльцев обслуживают крупные отели, 40% потока туристов - гарантированная доля малого гостиничного бизнеса. Развитие малого гостиничного бизнеса направлено на решение таких народнохозяйственных задач, как эффективное использование материальных, трудовых и финансовых ресурсов, невостребованных в крупном производстве; создание инновационного потенциала для внедрения технических новшеств; формирование конкурентной среды; быстрое реагирование на спрос и заполнение рыночных ниш; снижение уровня безработицы; смягчение социальной напряженности; подготовка кадров для крупных гостиничных объектов; частичная трансформация теневой экономики в легальный малый бизнес. Актуальность рассматриваемого вопроса обусловлена тем, что анализ развития апарт-отелей гостиниц в России показал, что уникальная роль данного сектора экономики пока еще плохо осознается в нашей стране. В общем количестве функционирующих в России на сегодняшний день апарт-отелей занимают весьма скромное место: в Москве на их долю приходится чуть более 5% гостиничного рынка (для сравнения, в Лондоне на малые отели приходится 15% рынка). Кроме того, развитие апарт-отелей в России в настоящее время сдерживается целым рядом негативных факторов, к которым относятся: отсутствие в достаточном количестве свободных площадей, пригодных для использования под отели; сложности по переводу помещений апарт-отелей гостиниц из жилого фонда в нежилой; возникновение трудностей у апарт-отелей в кадровой сфере; наличие высокой доли переменных издержек; неправильная оценка инвестиционных возможностей и ошибки при формировании маркетинговой политики апарт-отелей. Следовательно, перед малыми российскими гостиницами и отраслью в целом встает задача поиска таких методов построения эффективной системы управления, которые позволили бы укрепить рыночные позиции каждой малой российской гостиницы в отдельности и способствовали бы тем самым дальнейшему развитию всей отрасли индустрии гостеприимства в целом. Кризисное состояние гостиничного сектора экономики его реструктуризация, переход от централизованного управления к государственному регулированию требуют изменения и поиска новых организационно-экономических моделей развития гостиничного бизнеса, адекватных современным условиям. На сегодняшний день гостиничный бизнес в России остается еще пока не совсем сформированным. В работе Морозовой Е.Я. «Дефицит отелей сдерживает турпоток» (журнал «Туризм: практика, проблемы, перспективы») описывается современное положение гостиничного бизнеса. Это говорит о том, что не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в любом другом городе или регионе ощущается недостаток апарт-отелей, который не дает возможность принимать туристов с большими финансовыми возможностями. Вся прочая инфраструктура (пункты питания, транспорт, музеи) к этому готова. В процессе исследования были изучены теоретические и методологические исследования в области гостиничного бизнеса таких авторов, как: Браймер Р.А., Зубков А.А. и Чибисов С.И., Соловьев Б.Л., Уокер Дж., Чудновский А.Д. и др. Цель данной работы – исследование проблем в развитии апарт-отелей в России и разработка рекомендаций, способствующих развитию гостиниц данного типа. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач: 1. Исследование истории развития гостиничного бизнеса; 2. Анализ факторов, влияющих на развитие гостиничного бизнеса; 3. Анализ пазвития апарт-отелей в России и за рубежом; 4. Исследование проблем развития апарт-отелей в России; Объект курсовой работы – исследование тенденции развития апарт-отелй, как перспективного сектора гостиничного бизнеса. Предметом изучения является апарт-отели . 1 СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ГОСТИНИЧНОГО БИЗНЕСА
К тенденциям развития предприятий индустрии гостеприимства, получившие развитие в последние десятилетия, следует отнести: 1. Углубление специализации гостиничного и ресторанного предложений; 2. Образование международных гостиничных и ресторанных цепей; 3. Развитие сети малых предприятий; 4. Внедрение в индустрию гостеприимства новых компьютерных технологий. В последнее время наряду с традиционными полносервисными отелями и ресторанами все больше стали появляться специализированные предприятия с сокращенным набором предлагаемых услуг. Специализация предприятий бывает самой разнообразной. Гостиницы могут ориентироваться на обслуживание представителей определенного сегмента туристского рынка: например, на клиентов, посвящающих свой отпуск игре в гольф, катанию на лыжах, конным турам и т.д., туристов, выезжающих на конгрессы, выставки, ярмарки и т. п. Углубление специализации предприятий гостеприимства взаимосвязано с такой важнейшей тенденцией, как образование международных цепей, которые играют огромную роль в разработке и продвижении высоких стандартов обслуживания. Тенденция образования гостиничных цепей и объединений наблюдается и в России в последние годы. В октябре 1997 года в Москве была создана первая российская гостиничная цепь - «Норд-отель», представляющая собой добровольное объединение из двенадцати гостиничных предприятий различных организационно-правовых форм Северо-Восточного округа Москвы, таких как «Алтай, «Байкал», «Восток», «Заря», «Звездная», «Золотой Колос», ММК «Молодежный», «Останкино», «Саяны», «Турист», «Ярославская», ГАО «Москва» (25% гостиничных мест Москвы). С начала 90-х годов в строительстве, реконструкции и управлении гостиницами России также принимают участие международные гостиничные цепи. С каждым днем тенденции развития гостиничного бизнеса в России и за рубежом набирают обороты. Если раньше отели столицы удивляли гостей города своей инфраструктурой, то сегодня практически все 4-х и 5-ти звездочные гостиницы имеют собственные кафе, рестораны, ночные клубы, развлекательные центры, бассейны и т.д. Многие московские отели активно развивают spa-направление. Некоторые гостиницы столицы сделали свои SPA/Wellness комплексы своим главным имиджевым направлением. Данная тенденция развития гостиничного бизнеса связана не столько с антуражем, а с непосредственным привлечением состоятельных клиентов, предпочитающих наслаждаться на отдыхе максимальным комфортом и сервисом. Разумеется, для развития данной тенденции гостиничного бизнеса необходимы большие инвестиции в оборудование и, соответственно, обучение обслуживающего персонала. Но, доход от подобных отелей в несколько раз за год окупает все затраты. На современном рынке гостиничного бизнеса выигрывает тот, кто смог более грамотно подойти к организации данного вида услуг. Здесь речь идет главным образом о качестве обслуживания, эксклюзивном оборудовании, профессиональном персонале и т.д. Современная гостиница должна полностью соответствовать всем европейским стандартам. Для успешного развития гостиничного бизнеса необходим тщательный контроль конкурентного рынка. Отслеживая успехи и неудачи конкурентов, можно открыть новые перспективы развития своего дела. Сегодня в европейских странах очень популярны так называемые конгрессы отельеров, где собираются руководители гостинец, администраторы и иногда даже сам персонал отеля для того, чтобы обсудить современные тенденции развития гостиничного бизнеса, обменяться опытом и т.д. В июле 2009 г. агентство DISCOVERY Research Group провело исследование рынка гостиничных услуг в России. Объём российского гостиничного рынка превышает 2,5 млрд. долл. США, почти половина рынка приходится на Москву. На данный момент в стране насчитывается 13 тысяч гостиничных номеров, которые соответствуют международным стандартам. 10 тысяч из них находятся в Москве, еще 1,5 тысячи – в Санкт-Петербурге, и всего лишь еще 1,5 тысячи – в других городах России. При этом современный гостиничный рынок российских регионов на 80% формируется гостиницами старой постройки советской эпохи и нуждается в новых отелях, оборудованных в соответствии с современными требованиями, в основном, класса 3*. За последние 3 года мировая гостиничная отрасль пережила настоящий подъем — загрузка отелей и стоимость размещения заметно выросли, гостиничные компании расширили свое присутствие по всему миру. Быстрыми темпами росла и российская гостиничная отрасль, которая по мировым меркам является слабо развитой. Международные гостиничные сети – InterContinental Hotels Group, Hilton Hotels Corporation, Kempinski Hotels, Marriott International и др. – продолжили экспансию в Москве и Санкт-Петербурге и начали уверенное развитие в регионах. Начали появляться российские гостиничные сети, которые в значительной степени заимствовали управленческий опыт у своих зарубежных коллег. Некоторым российским гостиничным сетям даже удалось открыть первые отели за рубежом, причем не только в странах СНГ. Здесь следует упомянуть компанию Heliopark Group, которая в 2009 г. открыла отель Heliopark Bad Hotel Zum Hirsch в Германии (Баден-Баден). Также в октябре 2008 г. «АЗИМУТ» открыл отели в Мюнхене и Кельне.Однако в конце 2008 – начале 2009 гг. гостиничный бизнес в России оказался под ударом экономического кризиса. Ряд отельеров не смог справиться с растущими издержками и не успел выполнить свои обязательства по кредитам.В результате, многие гостиничные проекты как в России, так и за рубежом сейчас заморожены. Девелоперы стремятся довести до конца лишь те проекты, которые уже близки к завершению. Проекты на начальных стадиях реализации откладываются на неопределенный срок. Загрузка гостиниц и цены на проживание в гостиничных номерах стремительно падают. Так, в феврале 2013 г. загруженность российских гостиниц сократилась на 22,8% по сравнению с февралем 2008 г. В Москве в четвертом квартале 2014 г. цены упали на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. Впрочем, несмотря на это, московские гостиницы остались самыми дорогими в мире. В настоящее время в российском гостиничном бизнесе существует множество проблем. По мнению многих экспертов, самой острой проблемой в отрасли является дефицит квалифицированных кадров. В связи с кризисом обострилась проблема финансирования проектов, а сложности с поиском земельных участков уже давно не дают покоя российским гостиничным девелоперам и инвесторам. Такая проблема, как длительный срок окупаемости, в последние годы стала менее ощутима, поскольку сроки окупаемости в других сегментах недвижимости выросли в связи с исчерпанием потенциала этих рыночных ниш. 1.2 Факторы, влияющие на развитие гостиничного бизнеса В России насчитывается почти 3,4 тыс. гостиниц. Лишь 4% из этого количества находится в иностранной и совместной собственности или имеют договоры на управление или франшизу с какой-либо известной иностранной компанией. Именно высококлассные отели в первую очередь притягивают иностранных гостей, прибывающих в нашу страну. Не обходят их вниманием и бизнесмены. Отечественных предпринимателей в гостиницах высокого уровня в четыре раза больше, чем тех, кто приезжает на отдых. Среди иностранных гостей этот разрыв составляет приблизительно 20%. А поскольку деловые поездки продолжают превалировать над другими видами путешествий, роль отелей высоких категорий в российской индустрии гостеприимства остается весьма значимой. В основном отели, представляющие в России международные гостиничные сети, сконцентрированы в Москве и Санкт-Петербурге. Можно ожидать, что следующим этапом деятельности международных гостиничных сетей на территории России станет строительство отелей более низких категорий, в частности трехзвездных. На повестке дня также их внедрение в регионы и известные туристические центры России. Объектов размещения высокой категории и гостиниц туристического уровня, отвечающих международным стандартам, в крупных российских городах слишком мало. Отдельные островки качественного размещения, такие как пятизвездочный «Atrium Palace Ноте1 & World Trade Center» в Екатеринбурге и четырехзвездочный «Quality Hotel Туигпеп» в Тюмени - погоды не делают. Необходимость в хорошем, качественном и рассчитанном на разные вкусы и финансовые возможности размещении возрастает год от года. И первыми почувствовали необходимость освоения регионов международные гостиничные компании. Известные международные гостиничные компании с успехом начали применять отработанные схемы. Они вполне осознают, что возможность выстраивать собственные цепи дает им неоспоримые преимущества. «Radisson Hotel and Resorts Worldwide» в дополнение к строительству в 1991 г. гостиницы в столице открыла через два года гостиничный комплекс в Сочи. Несколько позже к нему прибавилась еще одна четырехзвездная гостиница - «Лазурная Пии Отель», ориентированная на гостей-горнолыжников. Однако интересы корпорации значительно шире: «Radisson Hotel and Resorts \Vorldwide» пытается охватить цепочкой гостиниц туристические и деловые центры бывшего СССР. Важным стратегическим направлением для компании стала Прибалтика. Так уже построены две гостиницы в Литве: в Вильнюсе - четырехзвездная «Рэдиссон-БАЗ-Астория» (1998 г.) и недавно введенный в строй отель в Клайпеде, заметно превосходящий по классу любые другие гостиницы города. С 1995 г. в Латвии функционирует пятизвездочный отель «Рэдиссон-ЗАБ-Да-угава». В Эстонии - новый «Рэдиссон-ЗАБ-Отель Таллинн», считающийся самым дорогим проектом в стране. Таким образом, гостиничная цепь в этих регионах Е^общей совокупности будет иметь 1500 номеров. В азербайджанской столице Баку функционирует пятизвездочная гостиница «Плаза-Баку». Планируется открытие первой гостиничной цепочки «Radisson Hotel and Resorts Worldwide» в Киеве. На сегодняшний день это самое значительное присутствие международной гостиничной сети на территории России и в постсоветском пространстве. Американская компания «Best Western» - вторая по величине представленной цепочки в России и других государствах бывшего СССР «Best Western» также простирает свои интересы на северо-запад России и Прибалтику. Помимо Московской гостиницы «Арт-отель» и новгородского отеля «Береста» компания отметилась во всех прибалтийских государствах: в Литве (Каунас) - отель «Сан-такос», в Латвии (Рига) - отель «Мара», в Эстонии (Пярну) - отель «Пярну». А замкнула кольцо «Best Westerns в Санкт-Петербурге отелем «Нептун» - это единственный трехзвездочный отель, представленный в цепочке компании на территории России. «Best Western» стремительно заполняет нишу недорогих четырехзвездочных гостиниц. Она обратила внимание на пустующую нишу трехзвездочных отелей, удобных не только для организованных путешественников, но и для бизнесменов средней руки. Внедрившись с отелями туристического класса на рынок прибалтийских государств, компания, возможно, начнет освоение этого сегмента и в России. Вероятно, ее гостиница в Санкт-Петербурге станет предприятием накопления опыта и отработки технологий. Компания «Marco Polo Hotel & Resorts» в период с 1991 по 1993 гг. открыла четыре отеля: два в Москве и по одному - в Санкт-Петербурге и Новгороде, таким образом став самой крупной гостиничной цепочкой в России. Однако удержаться на рынке не смогла и постепенно ее предприятия перешли в другие системы. Так, гостиницы «Палас Отель» в Москве и Санкт-Петербурге вошли в систему «Sheraton». Столичная гостиница «Марко Поло-Пресня» стала частной собственностью и филиалом компании «Visit-Moscow». Новгородская гостиница «Береста- Палас» перешла в систему «Best Western». Английская гостиничная корпорация «Forte / Le Meridien» имеет договоры с двумя московскими гостиницами - «Националь» и «Country-Club». Третья ее гостиница - «Le Meridien Villon» находится в Литве. «Moscow-Country-Club» - единственный загородный пятизвездный отель, отвечающий самым строгим международным стандартам. Он уникален, поскольку до его появления в Подмосковье существовали лишь пансионаты и дома отдыха, не способные обеспечить гостя всеми необходимыми удобствами. «Moscow-Country-Club» стал образцом гостиничной культуры, к которой стали подтягиваться и другие российские объекты, занимающиеся организацией подмосковного отдыха граждан. Однако до сих пор «Moscow-Country-Club» нет равных. В числе предложений поле для игры в гольф на 18 лунок, а также симулятор, помогающий отработать приемы игры не только любителям, но и профессионалам. Загородный отель приспособлен также и к проведению деловых встреч, симпозиумов, конференций. Для семейного отдыха на его территории находятся 38 комфортабельных дач. Международная корпорация «Bass International» управляет еще одним загородным отелем - «Holiday Inn Vinogradovo». Эта четы-рехзвездная подмосковная гостиница ориентирована на транзитных пассажиров, поскольку расположена недалеко от «Шереметь-ево-2», и на деловых туристов. В ее ближайших планах - привлечение туристов, приезжающих на отдых. Это первая «ласточка» цепи «Holiday Inn», а всего в планах компании - увеличить число гостиниц в России до десяти. В то же время другая цепочка - «Inter Continental, входящая в корпорацию «Bass International», ушла с российского рынка. Одновременно «Inter Continental» начал активно внедряться на среднеазиатский рынок, где у корпорации свои интересы. Компания «Marriott International* сконцентрировала свое внимание пока только на столице. Три гостиницы, «Тверская», «Гранд отель»и «Interstate Hotels», функционируют на основании франшизного договора. Гостиница «Ренессанс» имеет прямой договор с компанией, что дает право ее персоналу работать в других отелях этой системы. Все гостиницы компании «Marriott» ориентированы на бизнес-туристов, корпоративных клиентов и индивидуалов. В ближайшее время «Marriott International* планирует расширить свое присутствие в прибалтийских государствах, а в Америке и Грузии уже идет строительство отелей цепочки. Вообще, рынок Восточной Европы компания рассматривает как один из самых перспективных и планирует про&олжать осваивать его. Группа «Kempinski» представлена двумя гостиницами в Москве и Санкт-Петербурге, которые одними из первых обрели славу лучших представителей российской индустрии гос1еприимства. Компания «Sheraton» помимо Москвы и Санкт Петербурга представлена и в Тбилиси - «Метехи-Палас». Преимущества построения цепочек очевидны. Эта стратегия показала себя положительно и в российских условиях, при нестабильном рынке. (Загрузка отелей известных цепочек даже в после-кризисный период оставалась на 10-15% выше, чем других российских отелей.) Единая система бронирования позволяет вести клиентов по всему маршруту и максимально возможно повышать загрузку. Единая база данных дает возможность формировать удобные маршруты, осуществлять информационную поддержку пер-' сонала, обеспечивать высокое качество обслуживания. Общая финансовая система позволяет проводить масштабные рекламные программы не только на зарубежных, но и на внутренних рынках Наиболее заметны рекламные кампании корпораций «Marriott» и «Sheraton». По пути презентационных мероприятий пошли «Radisson» и «Marriott» (группа «Renaissance»), «Forte» пропагандирует себя через спонсорство Для гостиниц еще одним преимуществом включения в международную цепочку становится возможность доступа к новым технологиям и технике. Это позволяет вести ремонтные работы без закрытия гостиницы и беспокойства ее гостей. Так было, например, в отелях «Рэдиссон-Славянская», «Шератон-Палас» и «Мариотт- Тверская». Причем средства на реконструкцию выделяются, как правило, из специально предназначенных для этого фондов компании. Включение в международную гостиничную сеть обязывает гостиницу постоянно поддерживать имидж марки, содержать в порядке номерной фонд, своевременно проводить реконструкции. Единый стратегический маркетинг, предусмотренный для определенного брэнда, позволяет существенно экономить средства на проведении самостоятельных глобальных исследований. Фактически нужен лишь оперативный маркетинг, позволяющий скорректировать общую стратегию в соответствии с национальными и региональными условиями. Можно даже воспользоваться услугами известных консалтинговых компаний - так, например, поступила гостиница «Новотель», входящая во французскую систему «Ассог». Немаловажна и информационная поддержка. Включение в известную гостиничную систему дает отелю возможность быть представленным во всех ее справочниках, каталогах, системах бронирования и на Интернет-сайтах. Кроме того, входящий в цепочку отель приобретает огромные возможности расширения сервиса, опираясь на уже разработанные схемы и контакты, клиентские программы и их поддержку. Решаются и такие важные вопросы как обучение персонала, повышение его квалификации, возможности обмена профессиональным опытом. Ценовая политика отелей, входящих в международные гостиничные системы, очень разнообразна и отличается высокой гибкостью. Размещение гостей по опубликованным тарифам допускается только в крайних случаях. Почти всегда клиенту предлагаются специальные цены: корпоративные, семейные, «государственные» тарифы, «сверх экономный» и «горячий» интернет-тариф, предложение «бизнес-класс», специальные цены для пожилых. В России на сегодняшний день представлены практически все известные международные гостиничные системы. Некоторые из них проявляют завидную активность, а такие, как «Sofitel» и «Inter-Continental», напротив, уходят с российского рынка. При этом инициатором разрыва договора становится российская сторона. Но на международном рынке есть и крупные «игроки», которые пока воздерживаются от покорения российских просторов. Корпорация «НШоп», высказывая заинтересованность в российском рынке, пока не торопится ее реализовать. Видимо, присматривается к успехам коллег и тщательно подбирает место для своего первого эксперимента. Не проявили пока никакого интереса к нашему рынку и ведущие компании стран Юго-ВостсЛной Азии, т. к., наши инвестиционные условия пока не являются для этих корпораций привлекательными, но российскому рынку есть куда развиваться: рыночная ниша - всего 13% качественного размещения на всю огромную страну. Если сравнить гостиничную отрасль России с бывшими странами СЭВ и Балтии по ряду основных рыночных показателей, то наша страна не выделяется на их фоне, но в то же время уступает ведущим европейским державам, в первую очередь Франции, Германии, Великобритании. Так, одна из важных рыночных характеристик, а именно - коэффициент использования номерного фонда-в среднем по стране показывает, что российские гостиницы загружены чуть более чем на треть. Тем не менее, западные аналитики, хотя и с осторожностью, дают довольно оптимистические прогнозы развития российской индустрии гостеприимства, предполагая возможным существенно улучшить эффективность использования имеющихся объектов размещения. Гостиничный бизнес отличается повышенной капиталоемкостью и, следовательно, высокими потребностями в притоке денежных средств. Но те, у кого эти средства имеются, необязательно направляют их в гостиницы вообще и в московские - в частности. В первом случае речь идет о конкуренции между отраслями или сферами деловой активности. Во втором - о соревновании за наибольшую привлекательность между различными рынками. Сравним рынок гостиничных уедут в Москве с аналогичными рынками европейских городов: Милана, Берлина и Лондона. Милан - второй по величине город Италии с населением 1,4 млн человек. Основная бизнес-активность сосредоточена вокруг Миланского выставочного центра, фондовой биржи и многочисленных банковских учреждений. Выставочная и конгрессная деятельность представляют на сегодняшний день основную цель посещения Милана для большей части иностранных и национальных гостей города. Ежегодно здесь проводится около 70 различных мероприятий подобного рода, в которых принимает участие до 5 млн человек, из них более 350 тыс. иностранных посетителей и участников. Осуществляемое в настоящее время расширение площадей выставочного комплекса позволит Милану стать к 2004 году крупнейшим в мире конгрессно-выставочным центром (по объему имеющихся площадей). Конгрессная и выставочная активность в городе служит существенным подспорьем для загрузки миланских гостиниц: на корпоративных и бизнес-клиентов приходится более 40% всех ночевок в местных средствах размещения. Кроме деловых целей посетителей привлекают в этот город его достопримечательности. Поток туристов, прибывающих в Милан с культурно-познавательными целями, генерируется такими объектами показа, как Миланский собор, оперный театр Ла Скала, церковь Санта Мария дель Грасия с фреской Леонардо да Винчи «Тайная вечеря» и т. д. В целом на индивидуальных и групповых туристов приходится до 30% всех ночевок в средствах размещения этого североитальянского города. По состоянию на конец 2001 года в Милане насчитывалось 417 гостиниц на 23 тыс. мест. Более 46% всей вместимости (по количеству мест) приходилось на гостиницы класса 4 звезды. По количеству объектов лидерами стали отели среднего сегмента рынка(3 звезды). Берлин. Крупнейший политический и экономический центр Германии, насчитывающий около 3,4 млн жителей. Основная часть населения занята в обслуживании (36 %). Объединение Германии и последующий за этим всплеск экономической активности превратил гостиничный рынок Берлина в один из наиболее привлекательных в Европе. Это не замедлило сказаться на темпах увеличения гостиничной базы. В течение последних 2-3 лет предложение в этом секторе городской экономики возрастало на 5-6% ежегодно. Из крупных проектов, реализованных в последние 5 лет, можно назвать строительство отеля «Гранд-Хайат» на 340 номеров (октябрь 1998 г.), «Кемпински-Алдон» (конец 1997 г.), «Сюисотель» (август 2001 г.) и других объектов. В настоящее время в новом центре Берлина ведется строительство еще 5-7 объектов, среди которых - «Софитель», «Рэдиссон SAS» и др. Для гостиничной активности имеются достаточные основания - в 2001 году город принял 3,9 млн иностранных туристов. Это несколько меньше, чем в 2000 году (на 2,5%). Причина спада - сентябрьский кризис. Берлин, так же, как и Милан, относится к городам, где активно развивается конгрессно-выставочная деятельность. Участие в выставках и конгрессах генерирует второй по объему деловой активности сегмент спроса на услуги средств размещения в Берлине. На первом месте, как в Милане и других европейских городах, следуют поездки с деловыми целями. Групповые и индивидуальные туристы посещают город в рамках поездок выходного дня (члены ЕС) или как один из городов на общем маршруте по Германии и Европе. Лондон. Крупнейший после Парижа туристский центр Европы, располагает более чем 1000 гостиницами, принимающими ежегодно до 28 млн туристов, из них 11 - 13 млн - иностранных, при общем числе жителей - около 8 млн (включая окраину). Туристское предложение Лондона формируется вокруг таких генераторов спроса, как Британский музей, Национальная галерея, Вестминстерское аббатство, комплекс Тауэра с мостом и прочих достопримечательностей, среди которых музеи и художественные галереи занимают ведущие места. В отличие от Берлина и Милана, Лондон не претендует на первенство по количеству проводимых выставочных мероприятий и конгрессов. Поездки с деловыми целями генерируют здесь только четверть спроса на услуги размещения, а участие в выставках, семинарах или конгрессах называют в' качестве основной цели посещения города около 20% всех посетителей, прибывающих в британскую столицу с деловыми целями. В отличие от рассмотренных выше городов, сегментация спроса на гостиничные услуги в Лондоне имеет иную структуру, более приближенную к российской, в частности, к московской реальности. В столице Англии, помимо уже упомянутых деловых посетителей, выделяются туристы, прибывшие с культурно-развлекательными целями, а также довольно большая группа лиц, посещающая друзей и родственников. Последняя - самая многочисленная, на нее приходится более 40% всего потока. Однако посетители, навещающие в Лондоне своих друзей, останавливаться предпочитают не у них, а создают полезную нагрузку на средства размещения. Главные генерирующие рынки Лондона - США, Германия и Франция. На эти страны приходится до 50% всего потока посетителей английской столицы. Европейцы прибывают в город в основном для проведения выходных дней, а также на краткосрочные мероприятия. В 1999 году были построены 18 гостиниц (и еще 7 реконструированы), в 2000 году - уже 26 (10 в реконструкции). Основная часть строящихся гостиниц - 40% - приходится на отели бюджетного класса, считающиеся наиболее перспективными с точки зрения рентабельности. Строящиеся гостиницы имеют в среднем 150 номеров, но есть и исключения. Так, недавно построенный лондонский конвент-отель «Hilton Metropole» может принять одновременно более 1000 гостей. Вместимость всех отелей Лондона составляет около 100 тыс. номеров, при этом более 100 гостиниц имеет известные международные бренды. Как и в других европейских городах, основная гостиничная база представлена отелями среднего класса, что примерно соответствует трем звездам по международному стандарту. Отели верхнего сегмента конкурируют в определенной степени с гостиницами бюджетного и экономического класса за инвестиции на развитие и реконструкцию, причем с каждым годом эта борьба обостряется. Москва. На фоне других европейских столиц гостиничный рынок нашей белокаменной характеризуется целым рядом выраженных отличительных черт, особенно заметных для тех, кто имеет общее представление об его количественных и качественных параметрах. Итак, первое, на что обращаешь внимание, сравнивая рынок Москвы с рынками других крупнейших городов Европы, это высокая единовременная вместимость объектов. Средняя гостиница Москвы имеет около 230 номеров, в Лондоне - около 100, в Париже и Милане - чуть более 40 номеров. Если учесть, что наша столица обладает и самой крупной в Европе гостиницей на 6000 мест, а вместимость некоторых других объектов не намного уступает этому гиганту, то можно смело предположить, какие трудности создает подобное увлечение крупными формами. Во-первых, такие объекты трудно управляемы, что отрицательно сказывается на их экономических результатах. Отсутствие стабильных потоков непритязательных отечественных туристов, а также обострение конкуренции за иностранных гостей поставили московские отели советской постройки в очень затруднительное положение. Слабость отечественного менеджмента и отсутствие устойчивых национальных брендов - вот еще одна отличительная черта московского гостиничного рынка. Сегментация объектов по классу в Москве и других европейских городах примерно совпадает, что свидетельствует о проявлении тенденций общего характера, диктующих соблюдение определенных пропорций. Если судить по количеству мест в отелях три звезды, то на их долю в Москве приходится не меньше мест, чем в Милане или Берлине - примерно 40%. Однако московский сегмент гостиниц класса три звезды отличается от европейского аналога соотношением цена-качество услуги: по средней цене продажи столичные отели класса три звезды уступают своим зарубежным конкурентам. В некоторой степени виновата в этом ценовом отставании низкая покупательная способность отечественного потребителя, составляющего большинство в этих средствах размещения. Кроме того московские отели среднего класса отличаются от европейских аналогов менее персонифицированным обслуживанием. В этом виноваты упоминавшиеся уже размеры московских отелей: трудно донести теплоту исконного московского гостеприимства до каждого из нескольких тысяч одновременно проживающих гостей. Верхний сегмент рынка средств размещения Москвы закончил 2001 год с неплохими показателями. Если сравнивать отели верхнего сегмента Москвы с аналогичными по классу объектами других городов, в первую очередь Берлина, то московские показатели не выглядят удручающими: заполняемость от 55 до 80% (средняя - около 56%), ADR - от 106 до $245. Москва оказалась чуть ли не единственным крупным городом Европы, сумевшим увеличить загрузку и доход с номера в 2001 году по сравнению с 2000 годом. Наша независимость от западных рынков на этот раз оказалась преимуществом, позволив поглотить негативные последствия сентябрьских атак в США. Для того, чтобы усилить инвестиционную привлекательность московского гостиничного рынка, динамика клиентского потока должна показывать тенденцию к росту, а абсолютные цифры, харастеризующие этот показатель, должны увеличиться по крайней мере в два раза. Проблема инвестиционной активности становится тем более запутанной, чем глубже в нее погружаешься. Бесспорно, что зарубежные средства будут вкладываться в русские гостиницы только тогда, когда Россия интегрируется в европейскую деловую среду (что подразумевает, помимо прочего, принятие западных стандартов финансовой отчетности, стандартов обслуживания, расчетов и оценок проектов и т. д.). До того, как это станет возможным, остается надежда на расширение рынка за счет собственных средств владельцев будущих отелей и на то, что отношение на нем примут более цивилизованные формы. Инвестиционный процесс сдерживают условия российских банков - выдача кредита на срок не более пяти лет под 15-20% годовых - лишает всякого смысла реализацию гостиничного проекта. Обычно срок жизни такого проекта на московском рынке - 8-10 лет, а приемлемый процент отдачи - около 10% годовых. Сейчас В Москве насчитывается 170-180 гостиниц на 42 тыс. номеров. В Париже более 1500 отелей имеют вместимость 64 тыс. номеров. То есть в Москве вместимость средней гостиницы в пять раз больше, чем в Париже. В США гостиничные предприятия также отличаются большей единовременной вместимостью, чем европейские аналоги. Например, гостиница «Золотое кольцо» по праву считается одним из ведущих отелей Москвы. Ежемесячно здесь останавливаются постоянные клиенты из США, Германии, Японии, Италии, Великобритании, Финляндии, Испании, Греции. Что же касается Японии, то в последнее время, помимо существующих групп, появились и крупные заказы на размещение клиентов от турфирм этой страны, в том числе с проведением мероприятий и арендой залов. Гостиница срочно осуществляет закупку нового оборудования для приема дополнительных групп. Немалый интерес к сотрудничеству проявляют также туроператоры Франции и Израиля. По мнению дирекции, рост загрузки гостиницы как средство повышения ее доходности, в первую очередь, будет достигаться активизацией работы с туроператорами и турагентствами (иностранными и отечественными), а также повышением уровня сервиса и качества обслуживания клиентов. Поданным Госкомстата, гостиницы Москвы обслужили в 2000 году более 2,3 млн чел., по уточненным экспертным оценкам, эта цифра поднимается до 2,6 млн. чел. (российских и иностранных граждан). Простой расчет, основанный на прогнозе ВТО и данных Госкомстата РФ, показывают, что существующее количество мест ев-роуровня нельзя считать приемлемым. Согласно прогнозу ВТО на 2020 г., Россия будет принимать 47 млн человек. Из них, по оценкам разных источников, от 20 до 50% посетят Москву. Исходя из данных о средней продолжительности проживания туристов в столице, будущая «Мекка» должна ежегодно увеличивать свой номерной фонд на 2,5-8,3 тыс. мест европейского уровня, если же продолжительность проживания будет равна 5-7 дней (согласно данным Госкомстата РФ за 1998 г.), то ежегодный прирост должен тогда составить 6-17 тыс. мест. Чтобы понять масштабность этой задачи, достаточно сказать, что четырехзвездочная гостиница «Тверская», например, располагает только 162 номерами. Значит, по самым скромным прогнозам, в Москве должно ежегодно строиться до 20 подобных гостиниц (что, естественно, нереально).
Сети отелей сегодня составляют основу мирового отельного бизнеса. В настоящее время в мире насчитывается несколько сотен различных сетей отелей. Среди них выделяются корпорации-гиганты, гостиницы которых можно встретить практически в любом уголке земного шара. Их названия хорошо известны даже рядовому туристу: Radisson, Best Western, Hyatt, Marriott, Hilton. По данным Всемирной Туристской Организации, каждая пятая гостиница в мире принадлежит той или иной гостиничной сети. Если учесть, что примерное число отелей на планете около 16 миллионов, то цифра получается весьма внушительная. Для гостиничного дела с его многовековой историей сети отелей считаются новшеством до сих пор. Первые гостиничные сети появились в конце 30-х годов 20-го века в США. С тех пор Америка прочно удерживает лидерство по количеству отелей, принадлежащих той или иной сети. Всего в Штатах к гостиничным сетям относится порядка 70% всех отелей страны. Гостиничные сети представляют на рынке отелей широчайший спектр предложений. На данный момент можно говорить о том, что рынок гостиничных сетей находится в заключительной фазе формирования. И если разделение ниша дорогих отелей уже более-поделена между крупными игроками, упомянутыми выше Radisson и иже с ними, то сети отелей уровня 3* все еще продолжают активно создаваться. Постоянно растущий спрос на отели системы B&B (bed and breakfast) стал причиной появления десятков гостиничных сетей B&B. Одно из последних новшеств в мировой туриндустрии – агротуризм – также успел обзавестись собственными сельскими гостиничными сетями. Среди стран, в которых подобные сети отелей получили широкое развитие – Италия, Великобритания, Франция, Испания и Португалия. При этом сети в разных странах могут отличаться ,как по размерам, так и по принципу организации своей работы. К примеру, отельный бизнес в Италии на протяжении веков считался семейным делом, поэтом сети итальянских отелей характеризуются небольшими размерами и встречаются гораздо реже, чем в других странах Западной Европы. В России к настоящему времени сформировалось несколько крупных сетей отелей. Среди них выделяют сет Heliopark, которая владеет несколькими отелями в Подмосковье, а также сеть отелей Азимут, гостиницы которой можно встретить в Петербурге, Владивостоке, Самаре и других российских городах. Апарт-отели (или апартамент отели) – одна из новейших тенденций в мировом гостиничном бизнесе. Как следует из названия, апарт-отели создаются по принципу апартаментов. Изначально заказывать апарт-отели стало возможно на традиционных пляжных курортах. Спрос на них формировали семейные пары с детьми, для которых обычные отели являлись недостаточно гибкими в части обстановки номеров. Вскоре был сформулирован слоган, который емко описывает функции апарт-отеля: «лучше жить, нежели останавливаться». Подразумевается, что сервис в обычных отелях и возможность личной свободы и комфорта удовлетворяли потребности клиентов не в полной мере. Апарт-отели выгодно отличаются от обычных гостиниц тем, что предлагают не стандартный набор вариантов для проживания, а полностью подходящие для жизни квартиры. Таким образом, проживание в апартамент-отеле оказывается примерно тем же самым, что и в квартире. И вот здесь на первый план выступают два преимущества, которые отличают апарт-отель от аренды обычной квартиры и делают его ближе к гостинице: 1. В апарт-отелях используется традиционная для обычных отелей схема бронирования номеров. Клиент может заказать апартаменты просто позвонив на ресепшн. 2. При бронировании номера от постояльца не требуется заключать официальный контракт и степень его ответственности оговаривается в базовых правилах апарт-отеля. К тому же, в апарт-отелях постоялец может получить расчет в любое удобное для него время. Апарт-отели в качестве варианта для проживания подойдут тем, кто вынужден проводить вдали от дома долгое время. Номера апарт-отелей оборудованы всем тем, что обычно необходимо для жизни в обычной квартире, начиная с оснащенной техникой кухни и заканчивая DVD и тренажером в гостиной [11]. Аналогом номера в апартамент отеле может служить номер сьют в обычной гостинице, однако с определенными оговорками, которые касаются в первую очередь размера номера и его стоимости. При большем комфорте, цены в апарт-отелях зачастую ниже, чем в обычных отелях. Апарт-отели предпочтительнее в качестве длительного места проживания: от месяца вплоть до нескольких лет. Среди известных мировых брендов, которые предлагают сегодня услуги апарт-отелей: французская сеть MaMaison, брэнд Staybridge Suites от гостиничной коропрации InterContinental Hotels Group, сеть апарт-отелей Adagio от Accor. Предложение апарт-отелей имеют в свои портфелях большинство гостиничных корпорация, от Hyatt до Hilton. В США и Канаде апарт-отели стали неотъемлемой частью гостиничного рынка. Тоже можно сказать и о странах Западной Европы. Популярен подобный вид отелей в Англии, Франции, Бенилюксе. В России апарт-отели в настоящее время представлены, в Москве и Петербурге. Один из самых известных апарт-отелей Москвы - MaMaison Pokrovkа 5* по адресу улица Покровка 40 , в Петербурге – отель Кронверк 3* по адресу улица Блохина 9. На Западе апартаментами принято называть меблированные гостиничные номера большей, чем обычно, площади и максимально приближенные к квартирным стандартам — то есть сочетающие в себе домашний комфорт и доступ к гостиничному сервису. Как правило, за рубежом апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. «Например, этот формат очень развит в Лондоне, особенно в районе Найт Бридж. Как правило, это гостиничные номера увеличенной площади — от 100 до 150 метров, с небольшой кухней. Причем достаточно дорогие: если обычный номер можно снять за 200 фунтов, то апартаменты предлагаются за 400–450 фунтов в сутки при условии бронирования на неделю. В Москве же, понятие «апарт-отель» сильно размыто. Как правило, речь идет об отдельных сервисных квартирах либо о гостиничных номерах с домашней обстановкой, которые позиционируются как апартаменты. Путаницу в терминологию вносят и некоторые девелоперы, продающие под лейблом «апартаменты» обычные квартиры, в которых невозможно прописаться. К таким уловкам они вынуждены прибегать в основном из-за статуса земельного участка, на котором построен объект недвижимости. «Если застройщик не смог перепрофилировать участок под жилищное строительство, а строить офис на этом участке заведомо невыгодно, возникают апартаменты», — поясняет заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. Крупнейшие игроки на рынке сервисных квартир — ряд небольших риэлтерских компаний (в том числе иностранных) и Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК). В распоряжении этой структуры несколько сотен сервисных квартир в разных районах столицы. В среднем качественные сервисные квартиры сдаются по 350–400 долларов в сутки. В качестве апарт-отелей в Москве позиционируются не более десяти гостиниц. Самые известные: «Волга», «Орехово», «Международная», апарт-отель «Ирис», «Кузьминки» и ряд других. Стоимость номеров в них колеблется от 60 до 200 долларов. Отдельные апартаменты имеются в гостиницах класса «четыре-пять звезд», их стоимость достигает 400–500 долларов. В целом же, совокупный объем российского рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров. 2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА АПАРТ- ОТЕЛЕЙ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ 2.1 Анализ апарт-отелей в России и за рубежом Точного определения «апарт-отеля» на сегодняшний день не существует. Слово имеет французские корни (appartement – комната, квартира). В перечне средств размещения Положения о государственной системе классификации апарт-отель не упоминается, есть только формулировка понятия «апартамент» среди категорий номеров. «Апартамент» – номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий кухонное оборудование. Объекты размещения, в составе которых есть номера такой категории, можно классифицировать как апарт-отели. Главное их отличие от обычных гостиниц – ограниченный набор услуг. Обычно предоставляются стандартные виды сервиса: уборка, смена белья, охрана. Иногда в стоимость проживания включены посещение сауны и бассейна, пользование подземной парковкой и т. п. Апарт-отели, как правило, более демократичны с точки зрения цен на размещение. Апарт-отели можно разделить на две категории: объекты, работающие так же, как гостиницы (цена определяется за номер, плата взимается за сутки проживания) и сервисные апартаменты, представляющие собой единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев. В последнем случае ставка рассчитывается на месяц, за базу берется площадь апартамента, а услуги предлагаются за отдельную плату. Апарт-отели также классифицируют в зависимости от размера тарифов - выделяют гостиницы бюджетные, среднего и высокого классов. Следует заметить, что разброс в качестве отделки и уровне сервиса в апарт-отелях одной и той же ценовой категории весьма велик. Поэтому проблемы стандартизации сервиса весьма актуальны. В Москве гостиницы, имеющие номера квартирного типа, существовали давно. Самые известные из них – бюджетные «Южный», «Орехово», «Царицыно», «Кузьминки», а также вполне европейского уровня «Международная-2» и «Ирис Конгресс-Отель». По данным заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, общий фонд столичного рынка апарт-отелей составляет примерно 2,2 тыс. номеров. Стоимость проживания в них варьируется от $60 до $250. Высокая среднегодовая загрузка, доходящая порой до 90%, свидетельствует об их высокой популярности. К началу 2014 года интерес к данному формату размещения заметно повысился, многие управляющие и девелоперские компании объявили о намерениях построить в ближайшее время отдельные апарт-отели или включить их в состав многофункциональных комплексов. Среди такого рода проектов - апартаменты в реконструируемой гостинице «Москва», в строящейся башне «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» под управлением Hyatt и в комплексе «Кремлевский» на Красной площади. Фирма «БЭЛ-Девелопмент» планирует реализовать два проекта – в Малом Козихинском переулке совместно со студией «Тритэ» Никиты Михалкова площадью более 8 тыс. кв. метров и на улице Льва Толстого на 20 номеров. Еще один апарт-отель на 40 номеров построит в Хлебном переулке компания «Арстон». По свидетельству экспертов рынка недвижимости, апарт-отели позволяют получать стабильный доход, снижая такие стандартные риски для гостиниц, как сезонность. «Многих прельщает и некая свобода с выбором площадки для подобных проектов. Не требуется, чтобы участок находился на первой линии домов, что обычно важно для гостиницы, единственное пожелание – центральная часть города», – отмечает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Для организации апарт-отелей нужно меньше вспомогательных и общественных помещений, поэтому их можно располагать там, где сложно построить обычную гостиницу, например в жилых или офисных зданиях. Важный аргумент для девелоперов – апарт-отели всегда можно перевести в жилой фонд и легко продать. Интерес инвесторов во многом объясняется активным развитием гостиничного рынка столицы. При этом, как считает Марина Смирнова, «они поняли, что гостиничная деятельность связана с ежедневными и многофакторными рисками. Нужно продать по возможности больший объем номеров по максимальной цене. Сдача части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отелей) сразу снимает одну из таких проблем – риск недозагрузки». Мнения экспертов о доходности и сроках окупаемости апарт-отелей разнятся. Некоторые считают, что стандарт номера (обустройство кухни, общий дизайн) не требует такого высокого качества, как в пятизвездной гостинице, поэтому можно уменьшить затраты на отделочные материалы, мебель и т. д. К тому же в номерах подолгу живут одни и те же люди, следовательно, оборудование изнашивается медленнее. Количество дополнительных услуг ограниченно, значит, можно сэкономить и на зарплате персонала. Другие скептически относятся к данному формату размещения, отмечая, что при более простом управлении, они гораздо дольше окупаются. «В обычной гостинице доходность выше, поскольку стоимость проживания, например, в трех-четырехзвездных отелях составляет около $600 в день. Стоимость аренды номера в апарт-отеле сравнима с арендой квартир и в среднем составляет около трех тысяч долларов в месяц», – поясняет заместитель директора по развитию в индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. По его мнению, обычная гостиница, как правило, окупается примерно за восемь лет, апарт-отель – за 15 лет. С точки зрения потребителей, апарт-отель обладает массой достоинств. К обычным гостиничным услугам (уборка помещения, охрана, сервис) добавляется более низкая стоимость, возможность проживания с детьми. Такие объекты размещения пользуются популярностью и у иностранных студентов. Многие консалтинговые и управляющие компании пока скептически относятся к такому формату размещения. Так, Ирина Панина, заместитель гендиректора Becar Commercial Property Moscow по работе с клиентами, считает, что спрос на апарт-отели растет прежде всего в городах с высокой деловой активностью. Это Москва, Санкт-Петербург, крупные промышленные центры и города-миллионники. Основные клиенты – специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам. Удельные затраты на один номер трехзвездной гостиницы в Европе составляют $50–70 тыс., четырехзвездной – $70–100 тыс., пятизвездной – $100–150 тыс. В России эти показатели как минимум в два раза выше, что связано с отечественной спецификой строительства (необходимость во взятках и другого рода нецелевых использованиях финансовых средств). В Москве есть двух-трехзвездные апарт-отели, расположенные на окраине города. Первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса Pokrovka Suite Hotel (Покровка, 40) открылся в сентябре 2007 года. В Санкт-Петербурге апарт-отели не выделены в отдельную категорию. Большинство из них представляют собой мини-отели, а поскольку открывались они в жилых домах, квартирный принцип (жилое помещение + кухня) сохранился. «Потенциал рынка апарт-отелей зависит от развития гостиничного рынка в целом. Сегодня его можно назвать стабильно растущим, - продолжает Ирина Панина. - Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, станут апарт-отели верхнего ценового сегмента. Несмотря на то, что расходы на строительство и оснащение велики, они востребованы». О специфике отеля и маркетинговой стратегии MaMaison Pokrovka Suite Hotel под управлением ORCO Property Group рассказывает директор по продажам Юлия Лупанова: «MaMaison Hotels & Apartments – гостиничный бренд инвестиционной, девелоперской и управляющей компании, работающей в Центральной и Восточной Европе, которая специализируется на управлении респектабельными резиденциями и бутик-отелями. Обычно они расположены в центральных районах городов, предлагают качественный сервис, широкий ассортимент дополнительных услуг. В наших отелях и резиденциях есть апартаменты, студии и люксы с одной или двумя спальнями, с оборудованными кухнями, они подходят как для длительного размещения и семейного отдыха, так и для коротких деловых поездок с максимальным комфортом». Сегодня в цепочке девять отелей и четыре резиденции. Среди них, например, Pachtuv Palace в центре старой Праги. Он восстановлен по оригинальным эскизам, воспроизведены практически все архитектурные и декоративные детали и украшения: фрески, скульптура, лепнина. Riverside в деловом центре Праги построен в стиле модерн. Le Regina находится в столице Польши недалеко от знаменитого Варшавского замка. Andrassy Hotel – в центре Будапешта в непосредственной близости от основных достопримечательностей города. Все эти отели входят в престижную ассоциацию Small Luxury Hotels of the World. Перед строительством или покупкой отеля ORCO Property Group проводит всесторонние маркетинговые исследования: оцениваются местонахождение, возможности позиционирования на рынке, потенциальные клиенты, составляются прогнозы по загрузке и срокам окупаемости. «Pokrovka Suite Hotel – первый проект, с которым наша компания выходит на российский рынок, - продолжает Юлия Лупанова. - Это новое здание, построенное в исторической части города с учетом самых последних технических и технологических достижений. В номерном фонде только люксы, средняя площадь которых больше даже по сравнению с другими бутик-отелями аналогичного класса. Поскольку сегмент апарт-отелей и резиденций в Москве практически не развит, есть смысл делать особый акцент на привлечении long-stay-бизнеса, который обеспечит гарантированные доходы, более быстрый возврат инвестиций. Тогда мы сможем занять пока еще свободную нишу и укрепить свои позиции. Pokrovka Suite Hotel – прекрасная альтернатива сервисным апартаментам». Будет ли успешным Pokrovka Suite Hotel, покажет время, но востребованность действующих апарт-отелей Москвы уже давно очевидна. «Апарт-отель – это наиболее демократичная форма гостиницы, которая ничего не навязывает и не заставляет клиента пользоваться чем-либо, - отмечает генеральный директор ГК «Орехово» Геннадий Устинов. - Гость может самостоятельно организовать то питание, которое ему нужно – детское, лечебное, семейное. В обычной гостинице предоставляется, как правило, универсальное, оно не всем подходит. На Западе контингент постояльцев апарт-отелей давно уже сложился, а в России он меняется в зависимости от политической и экономической ситуации. Мы выстраиваем маркетинговую политику в соответствии с требованиями времени. У нас 460 номеров - это полноценные квартиры, оснащенные всем необходимым для длительного проживания. Благодаря правильному подходу и увеличению количества долгосрочных контрактов средняя загрузка в текущем году выше, чем в прошлом». «Доходность апарт-отелей напрямую зависит от стратегии менеджмента – продолжает Геннадий Устинов. - У нас на 3,5 гостя приходится один работник, экономически это очень выгодно. В другом отеле такой же категории обычно соотношение иное - один работник на двух гостей. В целом у формата апарт-отелей, на мой взгляд, большое будущее. Он очень демократичен и имеет ряд очевидных преимуществ. Надеюсь, в ближайшее время девелоперы смогут оценить эти преимущества. Пришла пора создавать российскую сеть апарт-отелей». 2.2 Проблемы развития апарт-отелей в России Главными недостатками столичных и российских апарт-отелей считаются: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта. Помещения в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц форматом номеров и небогатым набором дополнительных услуг. Во многих российских и московских апарт-отелях на кухне есть холодильник, микроволновка и мойка. Но приготовить там пищу невозможно — только разогреть. Впрочем, несмотря на скудный сервис, апарт-отели «по-русски» пользуются повышенным спросом: в начале года «Волга» была загружена на 90%, «Кузьминки» — на 75%. В основном эти гостиницы рассчитаны на непритязательных клиентов из России или ближнего зарубежья. Иностранцы предпочитают останавливаться в сервисных квартирах. Однако, несмотря на внушительные объемы московского рынка аренды квартир (по некоторым оценкам, общее число сдаваемых квартир достигает 80–100 тыс.), в этом его сегменте налицо явный дефицит. Например, если человек хочет воспользоваться услугами уборки и смены постельного белья, иметь возможность обедать и ужинать в ресторане, то выбор таких сервисных квартир органичен. Классический апарт-отель — это отель, площадь номеров в котором, как правило, больше, чем в обычных гостиницах, так как предполагается еще и пространство для кухни. Они рассчитаны на людей, пребывающих в городе или регионе длительное время, поэтому должны быть дешевле гостиничных номеров, но при этом не сильно превышать стоимость аренды квартир. В то же время они удобнее обычных квартир, поскольку имеют дополнительный сервис и уровень безопасности. Потенциальный спрос на апарт-отели в России и Москве внушителен. Всегда найдутся люди, которым при длительном пребывании в Москве или другом городе гораздо выгоднее платить за апартаменты, чем за гостиничный номер. Апарт-отели востребованы людьми, которые приезжают в чужой город не на один день и привозят семьи, детей. Потенциальными клиентами качественных апарт-отелей могут стать как состоятельные иностранцы, приезжающие в Россию на работу, так и семьи отечественных крупных бизнесменов, высокопоставленных чиновников, сенаторов и депутатов. На срок полномочий им будет выгоднее снимать номер в апарт-отеле, чем арендовать элитные квартиры. Апартаменты сдаются в аренду на жесткой договорной основе, а также имеется возможность использования дополнительных сервисов. Такие проекты, как апарт-отели трудно просчитывать. Во-первых, для их реализации нужны длинные деньги. Во-вторых, это квартиры можно построить и продать, апарт-отелями же надо будет управлять, а это дополнительные хлопоты. В-третьих, трудно спрогнозировать загрузку таких объектов. Из-за отсутствия достаточного предложения можно выводить только умозрительные оценки. Важным преимуществом апарт-отелей эксперты считают долгосрочность контрактов на проживание. Главное — найти хорошего арендатора. В этом случае не придется заниматься поиском клиентов каждый день и будет сглаживаться влияние сезонного фактора. Что же касается доходности строительства апарт-отелей, то она как минимум сопоставима с гостиничными проектами. Доходность апарт-отелей в среднем такая же, как и у гостиниц. Более того, есть мнение, что апарт-отели, если “убрать из них все лишнее” — например, обязательную уборку, питание, — могут оказаться доходнее гостиниц. Правда, это рискованный шаг. Он позволит сэкономить на персонале, но может отрицательно отразиться на загрузке, поскольку клиенты хотят, чтобы “дома было, как в гостинице”. Сочетание высокого уровня сервиса, продуманного комплекса дополнительных услуг и гибкой ценовой политики с удобным расположением могут значительно ускорить возврат «неформатных» вложений. Таким образом, зарубежные и российские апарт-отели различаются, в первую очередь, благоустроенностью и качеством обслуживания. Можно сказать, что российские аппарт-отели - это достаточно вольная адаптация европейского прототипа.
Апарт-отель представляют собой гостиничный комплекс с просторными номерами, где представлена не только спальня и ванная зона, как это обычно встречается в классических отелях, но и кухонная зона - небольшая электроплита, холодильник, кухонный инвентарь, обеденный стол. Иногда инфраструктура дополняется такими элементами как посудомоечная машина. Несмотря на то, что оснащение такого номера более похоже на квартирное, это все-таки остается отелем, поскольку гость получает и обслуживание в номере, и возможность завтракать в ресторане отеля и пользоваться прочей инфраструктурой отеля - ресепшном, фитнес-залом, конференц-комнатами и другими разнообразными дополнительными и вспомогательными услугами. Смысл апарт-отелей в том, что спрос на них имеет долгосрочный характер - гости размещаются на срок от недели до нескольких месяцев. В отдельных случаях даже дольше. Это дает возможность отельерам делать значительные скидки на фоне высоких показателей загрузки. Однако прямое сравнение цены не совсем уместно, так как стоимость размещения сильно зависит от продолжительности пребывания гостя. И если проживание в течение нескольких дней сравнимо по цене в классическом и апарт-отеле, то долгосрочная аренда номера в апарт-отеле выходит обычно на 20-30% ниже, чем размещение в классических отелях. В настоящее время наблюдается рост количества апарт-отелей. Важно понимать, что доля апарт-отелей всегда незначительна относительно классических отельных форматов. Апарт-отели распространены в деловых городах, поскольку одной из основных категорий пользователей являются бизнес-туристы, приезжающие в город на срок от нескольких недель до нескольких месяцев. Часто апарт-отели появляются вблизи крупных учебных или медицинских учреждений, они ориентируются на их целевую аудиторию. Если говорить о курортных проектах, то они ориентируются отдыхающих, приезжающих с детьми. Загрузка хороших проектов апарт-отелей варьируется от 62 до 80% в среднем в году. Влияние сезонности на загрузку апарт-отелей также зависит от места их расположения. В силу того что большинство пользователей апарт-отелей - деловые туристы, колебания сезонности соответствуют колебаниям бизнес-цикла - спад загрузки наблюдается в период новогодних праздников и в августе, когда весь бизнес традиционно приостанавливается на период отпусков. Если говорить про апарт-отели на курортах, то их загрузка соответствует периодам высокого сезона на конкретном курорте: если это лыжный курорт, то высокая загрузка в декабре-марте, если летний - июнь-август. Проведем анализ рынка апарт-отелей в Российской Федерации на конкретных территориальных примерах. При использовании поисковых систем под понятие "апарт-отель" попадает большое количество мини-отелей или же обыкновенных гостиниц, не предоставляющих услуги, отвечающие понятию апарт-отель. Анализ остальных приведен ниже. 2. Москва и Санкт-Петербург Хотелось бы подчеркнуть, что Москва и Санкт-Петербург являются привлекательными для туристов не только в силу выдающегося культурного наследия, но и выступают большими центрами бизнес-туризма. На сегодняшний день в Москве действует всего несколько полноценных апарт-отелей. Самый известный MaMaison pokrovka suite - отель под международным сетевым управлением, много лет работающий на Покровке. Остальные отели предлагают отдельные номера формата "апартаменты", предусматривающие наличие кухни и т.д. В целом количество таких проектов не превышает 30 штук. Помимо Москвы, апарт-размещение представлено в таких городах как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Рязань, Самара. В большинстве случаев это индивидуальные небольшие проекты, построенные в рамках существующих зданий. Всего несколько проектов - в Москве и Санкт-Петербурге - представляют собой полноценные современные апарт-отели, действующие под управлением международных операторов. В качестве апарт-отелей в Москве позиционируются не более пятидесятидесяти гостиниц. Самые известные: "Волга", "Орехово", "Международная", апарт-отель "Ирис", "Кузьминки" и ряд других. Стоимость номеров в них колеблется от 60 до 200 долларов. Отдельные апартаменты имеются в гостиницах класса "четыре-пять звезд", их стоимость достигает 400-500 долларов. Главными недостатками столичных апарт-отелей считаются: неудобное расположение (большинство зданий находится на окраинах), несоответствие международным стандартам уровня сервиса, невысокий уровень комфорта. "По сути, помещения в апарт-отелях отличаются от традиционных гостиниц форматом номеров и небогатым набором дополнительных услуг. Во многих московских апарт-отелях на кухне есть холодильник, микроволновка и мойка. Но приготовить там пищу невозможно -- только разогреть", -- рассказывают постояльцы. Представителями в Санкт-Петербурге являются отели "SHARFHOTEL", "Кронверк", "Акме" и многие другие. Практически все отели расположены в центре города. Средняя цена за апартамент на один день проживания составляет от двух до трех четырех тысяч; исключением являются апарт-отели, предлагающие апартаменты люкс или VIP. Стоимость проживания в таких номерах будет намного выше. Основным недостатком многих апарт-отелей, туристы считают состояние номеров (комнат, сан. узлов, общественных помещений) и единственным фактором, компенсирующим перечисленные недостатки, является удобное местоположение отелей. 3. Краснодарский край Не для кого не секрет, что Краснодарский край является крупным курортным центром и , исходя из последних тенденций в гостиничном бизнесе, там тоже начали появляться апарт-отели. Апарт-отели в Краснодарском крае уже начинают строить , ведь их услугами особенно удобно пользоваться во время летних отпусков. Предполагается, что такой вид проживания будет набирать свою популярность в ближайшее время. На сегодняшний день в данном регионе имеется большое количество различных средств размещения и лишь малая их часть является апарт-отелями. Апарт-отели данного региона предлагают достаточно комфортное проживание по невысоким ценам. Основными клиентами для таких отелей выступают семьи с детьми, так как обычные гостиничные номера не сильно для этого предназначены (нет возможности кормить маленьких детей в определенное время, маленькая площадь номеров). Слабыми сторонами апарт-отелей является их местоположение (например, удаленность от моря в городах Ейск, Анапа, Геленджик) и состояние номеров ЗАКЛЮЧЕНИЕ Апарт-отели- это гостиничные номера большей площади для долговременного проживания с дополнительным обслуживанием. Большим плюсом здесь является использование дополнительных услуг и удобств, фитнес-центра и тому подобного. Владельцы свободных квартир первоначально просто сдавали их внаем. Потом задумались, что гораздо выгоднее сдавать квартиры в посуточную аренду. Когда же объемы достаточно возросли, возникла возможность и необходимость расширения таких площадей. Тогда-то и стали приобретаться квартиры в блоках, секциях, позиционируемые теперь как апарт-отели. По мнению специалистов, на данный момент четкого определения этого понятия нет. Конечно, такие средства размещения резоннее называть гостиничными квартирами. Однако их называют и сервисными апартаментами, и апарт-отелями. Владельцам апарт-отелей подобный бизнес, как отличие от традиционного типового гостиничного, выгоден благодаря еще нескольким условиям. Апарт-отели отличаются длительным срокам проживания их жильцов, а на заполняемость гостиниц сильно влияет сезонность. Не говоря уже о том, что для организации апарт-отелей требуется меньше вспомогательных, подсобных и общих помещений, поэтому эти проекты можно развивать там, где обычный отель построить сложно. Таким образом, постоялец проживает в полностью оборудованной квартире, где есть бытовая техника, посуда, постельные принадлежности и прочее. Сей факт позволяет сравнивать апарт-отель с сервисной квартирой. Однако вместе с бытовыми благами постоялец такого отеля имеет возможность пользоваться и некоторым перечнем гостиничных услуг: уборка номера, смена постельного белья, услуги прачки, охранная сигнализация. Что позволяет отнести апарт-отели к категории гостиничной недвижимости. Краснодарский рынок апарт-отелей еще находится в стадии развития. Но время пройдет, и класс таких гостиниц будет на уровне западных. Если говорить об особенностях развития рынка Краснодарских апарт-отелей, то они таковы: |
Таким образом, апарт-отель - это полукоммерческая недвижимость: апартаменты в отеле на популярном морском или горнолыжном курорте или в мегаполисе или отдельностоящий дом в курортном комплексе. Обычно такая недвижимость продается с полной отделкой и меблировкой и имеет охраняемую территорию и дополнительные объекты, находящиеся в общем пользовании всех проживающих в данном комплексе: ресторан, бассейн, детскую площадку, паркинг, сауну, место для барбекю, место для занятий фитнесом и т.п. Очень удобным является то, что управляющая компания комплекса обеспечивает владельцам полное гостиничное обслуживание. Апарт-отель является очень удобным местом для проживания во время отдыха или при необходимости жить в стране для ведения бизнеса. С точки зрения инвестиционной привлекательности, недвижимость в апарт-отеле легко и прибыльно сдавать в аренду. Этим занимается профессиональная управляющая компания, которая имеет свой маркетинговый департамент и продвигает данный отель. Управляющая компания, как правило, работает с ведущими международными туроператорами, чтобы обеспечить высокую наполняемость апарт-отелей и обеспечить владельцу гарантированную арендную плату. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Азар В.И, Туманов С.Ю. Экономика туриского рынка.-М.: Наука, 2010 г. – 24 с. 2. Айгистов О. Введение в бизнес туроперейтинга: Учеб.-метод. пособие. – М.: РМАТ, 2011. – 104 с. 3. Александрова А.Ю. Международный туризм: Учебник. – М.: АспектПресс, 2013 г. – 139 с. 4. Алклычев А.А. Политика цен и воздействие на экономические процессы// Экономист. 2010 -№5- С.31-39 5. Биржаков М.Б. Введение в туризм. – СПб.: «Питер», 2012 г.- 102 с. 6. Борисова Е. Преуспеть и не разориться // Турбизнес. – 2013. - № 9. 7. Гайдаров В. Каталог турфирмы: реклама или оферта? //Туризм: практика, проблемы, перспективы.- 2011. - № 1. 8. Грузинов В.Б., Грибов В.Д. Экономика предприятия: Учеб. пособие.-2-е изд. Доп.-М.: Финансы и статистика, 2012.-208с. 9. Грушко Е. А., Медведев Ю.М. Энциклопедия русской мудрости. – М.: ЗАО Изд-во ЭКСМО-Пресс, 2011 г. – 349 с. 10. Гуляев В. Организация туристической деятельности: Учеб. пособие. – М.: Нолидж, 2012 г. – 312 с. 11. Двоскин С. Насколько выгодно заниматься турбизнесом? // Туризм. – 2010. - № 1. 12. Драгныш Е. Ю., перевод с английского. Европейский гостиничный маркетинг. Учебное пособие для студентов и выпускников школ гостиничного и ресторанного бизнеса в Европе. Москва, «Финансы и статистика», 2013 г. - 43-50 с. 13. Дурович А. Маркетинг в туризме. Учеб. пособие. – Минск: Экономпресс, 2014. – 400 с. 14. Ефимова О.В. Финансовый анализ. 3-е изд., перераб. идоп.- М.: Изд-во “БУ”, 2013 г.-356с. 15. Жукова М.А. Индустрия туризма: Менеджмент организации. – М.: «ИНФРА-М», 2012 г. – 89 с. 16. Ильина А. С точки зрения руководителей турфирм // Турбизнес. – 2010. - № 1. 17. Ильина Е.Н. Туроперейтинг: Организация деятельности. – М.: «Стандарт», 2011 г. – 65 с. 18. Исмаев Д.К. Маркетинг иностранного туризма в Российской Федерации. Теория и практика деятельности туристских фирм: Учеб. пособие для вузов. – М.: Мастерство, 2012г. - 22-26 с. 19. Карпова Г.А., Воронцова М.Г. Экономика современного туризма.-М.: «Герда», 2014 г. – 53 с. 20. Квартальнов В.А., Романов А.А. Международный туризм: политика развития: Учебное пособие. – М.: Советский спорт, 2012 г. – 35 с. 21. Котлер Ф. Маркетинг. Гостеприимство и туризм: Учебник для вузов /Пер. с англ. Под ред. Р.Ноздревой. – М.: ЮНИТИ, 2012. – 787 с. 22. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ.- М.: Бизнес-книга, ИМА-Кросс. Плюс, ноябрь 2012 г.-702с. 23. Краткий курс практического менеджмента: Учеб. пособие/Под ред. д-ра экон. наук Э.Н.Кузьбожев: Курск. гуманит.- техн. Ин-т. Курск. 2010 г.-244с. 24. Маркетинг в гостиничной индустрии и туризме: российский и международный опыт. Под ред. В.С. Янкевича. М. «Финансы и статистика», 2011 г.- 321 с. 25. Маркетинг в туризме. Сост. Ю.Н. Борисова, Н.И. Гаранин, Ю.В. Забаев, А.И. Сеселкин. М.: РМАТ, 2013 г. – 104 с. |
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
