Файл: Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности.pdf

53 проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Однако, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

54 предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.
Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.
Представляется правильной разработанная в литературе концепция, согласно которой правоотношение найма жилого помещения и, соответственно, право пользования жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Что же касается таких фактов, как решение о предоставлении жилого помещения, вселение в жилое помещение, то каждый из них, как было показано, влечет возникновение самостоятельного жилищного правоотношения, которое имеет свой субъектный состав, свое содержание и все другие атрибуты.
Следует признать, что пока договор социального найма не заключен,
правоотношение найма жилого помещения не возникает, нет права
пользования указанным помещением, нет обязанности вносить плату за
пользование им и т. д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.
Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3
ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что указанное требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения.
Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы
договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не
влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в
случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162
ГК).
Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма.

55
Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на
срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным
условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В
этом случае договор считается заключенным на пять лет.
Если договор заключен на срок до одного года, он считается
краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве
нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).
Преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности
(при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).
В отличие от договора коммерческого найма договор социального
найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда

56 законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т. д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т. д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.
ВОПРОС 6. Правила приватизации гражданами занимаемых ими
жилых помещений.
В действующей редакции Закон о приватизации
6
предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан.
Бесплатность - один из основных принципов, определенных в Законе о приватизации жилищного фонда. Кроме того, бесплатность носит разовый характер. Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз. Есть исключение из этого правила, которое установлено
Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон
Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда" от 11.08.94 № 26-
ФЗ в отношении несовершеннолетних. Указанным Федеральным законом введена норма, согласно которой
несовершеннолетние,
ставшие
собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации,
сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого
помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда
после достижения ими совершеннолетия. Другими словами, они могут

57 участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз - в несовершеннолетнем возрасте, второй раз - когда им исполнится 18 лет. Такое дополнение в Закон было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи нарушения жилищных прав.
В Законе (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) четко записано, что приватизация жилья
возможна только в домах государственного и муниципального жилищного
фонда. Виды жилищного фонда перечислены в ЖК РФ.
На основании ст. 214 и 215 ГК РФ, где даются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо отметить, что речь идет об имуществе (жилищном фонде)
Российской Федерации (федеральной собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и
Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов Российской Федерации). Этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений (ст. 294 и 296 ГК РФ). Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ). Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст. 294 и
296 ГК РФ), которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством. В частности, на основании Закона о приватизации
государственные и муниципальные предприятия и учреждения от имени
собственника жилищного фонда решают вопрос о передаче конкретного
6
Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Бюллетень

58
жилого помещения в собственность граждан; другими словами, являются
стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации.
Приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Иными словами, приватизации подлежит весь государственный и муниципальный жилищный фонд (за исключением, конечно, жилых помещений, приватизация которых запрещена, - ст. 4 Закона о приватизации), независимо от того, находится он непосредственно в управлении собственника или передан в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (ст. 294 и
296 ГК РФ).
ГК РФ (см. гл. 34 и 35) отказался от применения договора аренды жилья по отношению к гражданам.
Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает
не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов
его семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК РФ. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.
Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно
проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних
в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст.
53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи.
Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за
нормативных актов, № 1, 1992.

59
которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие
может быть подтверждено отдельным документом.
Вопрос, на котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. В этих целях
Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями
Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской
Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от
11.08.94 № 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона.
Новизна этих норм состоит в следующем:
- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;
- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (ст. 2);
- предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (ст. 2);
- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (ст. 2);
- для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (ст. 3). Это положение позднее нашло закрепление в п. 4 ст. 292
ГК РФ;
- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (ст. 7);
- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11).
Согласно ст. 1 Закона приватизация осуществляется на добровольной
основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан.

60
Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. Если жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое помещение передается в общую долевую собственность (ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность).
Жилое помещение может быть передано в собственность всех
проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в
собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе
несовершеннолетних.
Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК
РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, это режим имущества супругов. Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Исключение составляют три случая: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак; имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар; имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.
Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если