Файл: Федеральное государственное автономное образовательноеучреждениевысшего образования.docx

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕУЧРЕЖДЕНИЕВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ (ПРИВОЛЖСКИЙ) ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»ИНСТИТУТУПРАВЛЕНИЯ,ЭКОНОМИКИИФИНАНСОВКАФЕДРА ПРОЕКТНОГО МЕНЕДЖМЕНТА И ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Реферат

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

(жилых помещений)

Содержание

Введение

1. 
   Социально-экономическое развитие города Тюмень.
   
2. 
   Анализ сегмента жилой недвижимости рынка г. Тюмень
   
3. 
   Уровень цен
   
4. 
   Общая характеристика рассматриваемого сегмента, признаки классификации и критерии отнесения объектов к тому или иному классу
   
5. 
   Оценка уровня риска по сегменту недвижимости г. Тюмени
   
6. 
   Оценка степени ликвидности, факторы, ее определяющие
   

Заключение

Список литературы

Введение

В данной работе изучен анализ рынка недвижимости как основа
управления портфелем недвижимости на территории субъекта г. Тюмень, проведен анализ жилого сегмента рынка недвижимости.

Тюме́нь — город в России, административный центр Тюменской области и Тюменского района, в состав которого не входит. Расположен на реке Туре. Образует городской округ город Тюмень. Население города — 847 488 (2021) человек.Первый русский город в Сибири. Основан в 1586 году.Носит почетное звание «Город трудовой доблести», согласно Указу Президента Российской Федерации от 20 мая 2021 года.

Тюмень расположена на юге Западной Сибири, в азиатской части России, на обоих берегах реки Туры, левом притоке Тобола. В 205 км до Кургана, в 325 км до Екатеринбурга, в 246 км до Тобольска, в 437 км до Челябинска и в 625 км до Омска. Расстояние до Москвы 2163 км, до Санкт-Петербурга — 2555 км. Географические координаты: 57°15′ северной широты, 65°54′ восточной долготы (вход в главпочтамт), высота над уровнем моря — от 48,52 метров (отметка нуля водомерного поста в реке Туре) до 121 метра (в районе аэропорта Рощино). Климат по общим характеристикам относится к континентальному, (переходный от умеренно континентального к резко континентальному). Средняя температура января −15 °C, минимальная температура −49.2 °C была зарегистрирована 26 декабря 1958 года. Количество дней с устойчивыми морозами составляет до 130. Средняя температура июля +18,8 °C, максимальная летом +38.0 °C была зарегистрирована первого июля 2021 года. Осадков выпадает немного, в среднем 480 мм в год, преимущественно летом. Характерна крайне резкая смена погоды.

---

Город разделён на четыре административных округа:

население пл. кв.км

1 Восточный административный округ 180 257 59,9

2 Калининский административный округ 210 998 204,2

3 Ленинский административный округ 180 869 218,1

4 Центральный административный округ 194 692 126,5

Административные округа не являются муниципальными образованиями.

Город Тюмень в рамках административно-территориального устройства области является центром Тюменского района, в который не входит, составляя отдельное от него административно-территориальное образование — город (областного значения).

В рамках муниципального устройства он образует одноимённый городской округ город Тюмень с единственным населённым пунктом в его составе. Площадь территории города в пределах городской черты составляет 490,82 км².

Социально-экономическое развитие:

Демографическая ситуация: Численность населения города Тюмени за 12 месяцев 2021 года увеличилась на 9516 человек и составила 826,8 тыс. человек. В городе Тюмени родилось более 11,0 тыс. человек. За счет естественного прироста численность населения увеличилась на 3,0 тыс. человек. Миграционный прирост за 2021 год составил 6,5 тыс. человек.

Уровень жизни населения: Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника в организациях (без субъектов малого предпринимательства) за январь – декабрь 2021 года увеличилась по сравнению с соответствующим периодом 2020 года на 5,1% и составила 66537 рублей.

Занятость: За январь – декабрь 2021 года среднесписочная численность работающих в крупных и средних организациях города увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1,5% и составила 201,9 тыс. человек. По Тюменской области (кроме Ханты-Мансийского автономного округа и Ямало-Ненецкого автономного округа) - снизалась на 1,2% и составила 328,9 тыс. человек. Кроме списочного состава работников, для работы в организациях на условиях совместительства и по договорам гражданско-правового характера привлекалось 10,7 тыс. человек.

Численность официально зарегистрированных безработных по городу увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 6,9 раз и составила 14197 человек, всему виной период пандемии.

Промышленность: За 2021 год объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами организаций города Тюмени (без субъектов малого предпринимательства) увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 13,4% и составил 147818,3 млн. рублей.

---

Потребительский рынок: Расчетный оборот розничной торговли за январь – декабрь 2021 года по городу Тюмени составил 275225,6 млн. рублей (без учета объема скрытой деятельности) или 100,8% в сопоставимых ценах к уровню прошлого года.

Средний объем покупок (без учета объема скрытой деятельности), совершенный каждым жителем города Тюмени, за январь – декабрь 2021 года составил 338,9 тыс. рублей.

Строительство: За 2021 год в городе введено в эксплуатацию 997,3 тыс. кв. м общей площади жилых домов, в том числе 855,1 тыс. кв. м в многоквартирных жилых домах и 142,2 тыс. кв. м - в индивидуальных жилых домах. В сравнении с соответствующим периодом предыдущего года площадь введенных в эксплуатацию жилых домов снизилась на 8,5%. Площадь ввода индивидуальных жилых домов увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 45,8%. Индивидуальное жилье в общем объеме введенного жилья занимает 14,3%.

Анализ сегмента жилой недвижимости рынкаг. Тюмень

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства
позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколькозначений:жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания,которое не может быть использовано для производственных целей;жилыми признаются дома и помещения, предназначенные дляпостоянного проживания граждан, а также для использования вустановленном порядке в качестве служебных жилых помещений иобщежитий;жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещенияв жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временногопроживания;жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) – этоизолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

В Тюмени в 2022 году цены на первичное жилье достигли исторического рекорда, вторичное жилье, наоборот, немного снизилось в цене. Об этом говорят данные Росстата за 2-й квартал 2022 года. Стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке составлял 94 тысяч рублей. Квадрат вторичного жилья отдают в среднем за 83 тысячи рублей.Согласно данным Росстата, за год один квадрат свежепостроенной квартиры подорожал на 20 тысяч рублей, так как в середине 2021 года стоил 74 тысячи рублей. Примерно такой же скачок случился и у вторичного жилья. Год назад квадрат стоил 65 тысяч рублей. Его пик был в 1-м квартале 2022 года — 87 тысяч рублей за квадрат. В отличие от первички, вторичное жилье со временем подешевело на несколько тысяч за квадрат.Высокий спрос на первичное жилье. Люди покупают сегодня, потому что нет гарантий, что завтра будет дешевле. В четвертом квартале 2021 года люди получили 13-е зарплаты или дивиденты от бизнеса. Деньги инвестируются с умом, в жилье.

---

В марте 2022 года в Тюмени бум по новостройкам. Тогда повысились ставки по ипотечным кредитам, но люди успевали вкладывать деньги по старым программам. Далее рынок начал выравниваться и привыкать к реалиям.

Рынок недвижимости Тюменской области в 2022 году претерпел существенные изменения: пик продаж сменился затишьем, затем снова произошли всплеск и стагнация. Застройщики пересматривают стратегию реализации своих проектов, у местных производителей строительных материалов появляются не только сложности, но и новые возможности.

О том, как менялась структура продаж, чего ждать девелоперам, покупателям и продавцам, как извлечь из трансформации максимум пользы всем участникам рынка, обсуждали бизнесмены и представители власти на круглом столе «Рынок недвижимости Тюмени: застой или застрой в 2022 году». Основная характеристика рынка в 2022 году – волнообразный. Ситуацию, несмотря на множество факторов, можно назвать оптимистичной, хотя не все представители отрасли разделяли это мнение: «За десять месяцев 2022 года было продано всего на 3% квартир меньше, чем за аналогичный период предыдущего. Первый квартал отличный: рекордные показатели по продажам. Затем резкий спад.Далее неплохое начало в августе, и на декабрь 2022года небольшое снижение – порядка 1100 сделок. По словам Андрея Панасюка, генеральный директор студии продаж UP consAllt были разногласия, и вот в чем. Если брать деньги, то видим плюс 18% удельной стоимости продаж за квадратный метр. Получилось, что квартир продали столько же, стоимость квадратного метра выросла на 18%, и вышлоплюсом 4% к выручке за аналогичный период год к году. По факту в деньгах показатели выполняются по продажам, а вот в квадратных метрах – нет. По данным аналитики, в 2022 году было продано на 13% меньше квадратных метров. То есть на рынок вышло достаточно большое предложение по жилью – более 13 тысяч – при этом квадратных метров было продано немного меньше» (сравнение аналогичных периодов 2021 и 2022 гг.). Одна из характеристик этого периода –стабильность по продажам разных типов квартир. Например, количество продаж студий как было на уровне 10%, так и осталось. Не меняется и средняя площадь по структуре продаваемых квартир: студия – 27 кв. м, однокомнатная – 40 кв. м, двухкомнатная – 60 кв.м.

В начале 2022 года произошел прирост рынка год к году, но уже в апреле он упал более чем на 72%. А после резкого спада вновь последовало повышение спроса. Большой прирост в середине года связан с льготной ипотекой и особенно с ипотекой под околонулевые ставки. Одной из новых и также актуальной ипотек в регионе, помимо ипотек с господдержкой, стала траншевая.По показателям самый хороший прирост по траншу у Санкт-Петербурга, но и Тюмень показала неплохую динамику». С февраля 2022г. новая тенденция: рост рынка загородной недвижимости. Тенденция же последних двух месяцев – это то, что новостройки стали стоить дороже, чем вторичное жильё. При этом если раньше люди продавали вторичку и покупали новостройку, то сейчас они продаютвторичку и покупают её же.

---

Сегодня динамика вторичного рынка г. Тюмени (2022- 2023год) такова:

Даты Квартиры (вторичный рынок),

за м2, руб. Изменение Курс доллара Изменение

03 марта 2023 109016.2 +0.34% 75.4729 +0.94%

17 февраля 2023 108644.08 +0.17% 74.7638 +5.86%

06 февраля 2023 108464 +0.51% 70.3847 +2.44%

18 января 2023 107913.7 +0.61% 68.6644 -4.83%

30 декабря 2022 107257.7 +0.19% 71.9778 +11.97%

15 декабря 2022 107053.8 +0.26% 63.359 +3.49%

02 декабря 2022 106776.5 +0.49% 61.1479 +1.31%

17 ноября 2022 106256.4 +0.16% 60.3484 -2.1%

03 ноября 2022 106091.4 +0.32% 61.6175 +0.04%

20 октября 2022 105748.8 +0.08% 61.5905 +0.56%

10 октября 2022 105663.1 +1.01% 61.2475 +2.31%

23 сентября 2022 104596.05 -0.1% 59.8318 -1.62%

09 сентября 2022 104697 +0.16% 60.801 +1.32%

25 августа 2022 104525.2 +0.71% 59.9974 -2.38%

17 августа 2022 103782.7 +0.48% 61.4247 +10.71%

21 июля 2022 103283.9 +0.16% 54.8491 +6.73%

30 июня 2022 103121.85 +0.03% 51.158 -11.16%

17 июня 2022 103094.35 +0.24% 56.8691 -8.96%

06 июня 2022 102851.1 +1.83% 61.9659 -0.71%

20 мая 2022 100973.08 +0.8% 62.4031 -6.15%

06 мая 2022 100167.4 -0.06% 66.2378 -16.37%

21 апреля 2022 100224.5 +0.29% 77.0809 +2.89%

11 апреля 2022 99937.2 -0.22% 74.8501 -25.2%

29 марта 2022 100159.7 +0.03% 93.7125 -10.08%

24 марта 2022 100131.5 103.1618


Как изменилась средняя стоимость квадратного метра за первый месяц 2023 года? Спросили у агентства недвижимости «Этажи». Цена не опустилась, но и большого роста не случилось.

За январь месяц средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья осталась на уровне 104,2 тысячи рублей. В новостройках же выросла на 1% до 109,9 тысячи рублей. При этом объем предложения на рынке новостроек продолжает стабильно расти, а количество продаваемых квартир на вторичном рынке сокращается третий месяц подряд.

Динамика первичного рынка г. Тюмени по отношению к вторичному рынку недвижимости (2022- 2023год):

Даты	Квартиры в новостройках и жилых комплексах за м2	Изменение	Квартиры (вторичный рынок) за м2	Изменение
03.03.2023	113814,4	+0.79%	109016,2	+0.34%
17.02.2023	112916,65	+0.07%	108644,08	+0.17%
06.02.2023	112838,6	+0.6%	108464	+0.51%
18.01.2023	112158	+0.36%	107913,7	+0.61%
30.12.2022	111759,2	-0.05%	107257,7	+0.19%
15.12.2022	111812,2	-1.28%	107053,8	+0.26%
02.12.2022	113239,8	-0.11%	106776,5	+0.49%
17.11.2022	113358,85	-0.77%	106256,4	+0.16%
03.11.2022	114232,9	-0.58%	106091,4	+0.32%
20.10.2022	114893,1	-0.02%	105748,8	+0.08%
10.10.2022	114921,4	-0.62%	105663,1	+1.01%
23.09.2022	115628,6	-1.48%	104596,05	-0.1%
09.09.2022	117337,8	+2.79%	104697	+0.16%
25.08.2022	114069,7	+1.29%	104525,2	+0.71%
17.08.2022	112599,15	+3.37%	103782,7	+0.48%
21.07.2022	108804,88	-2.59%	103283,9	+0.16%
30.06.2022	111620,6	+2.21%	103121,85	+0.03%
17.06.2022	109158,45	+1.76%	103094,35	+0.24%
06.06.2022	107240,53	+0.51%	102851,1	+1.83%
20.05.2022	106688,9	-0.62%	100973,08	+0.8%
06.05.2022	107349,9	+0.49%	100167,4	-0.06%
21.04.2022	106821,6	+1.3%	100224,5	+0.29%
11.04.2022	105433,7	+0.45%	99937,2	-0.22%
29.03.2022	104957,4	-0%	100159,7	+0.03%
24.03.2022	104962,5		100131,5	24.03.2022

---