Файл: Федеральное государственное автономное образовательноеучреждениевысшего образования.docx

По данным restate.ruк концу февраля 2023 года стоимость готового жилья в российских мегаполисах, в том числе и в Тюмени после нескольких месяцев поступательного движения вниз замерла или снова начала расти. Средний ценник вернулся к показателям начала ноября.Специалисты связывают это с выплатами родственникам участников СВО, которые отчасти пошли на покупку наиболее доступного жилья на «вторичке». А также отсутствием ажиотажа (вкупе с огромными скидками) у продавцов, стремящихся уехать – к декабрю-январю он уже «выдохся».

Сегодня на рынке сложилась непривычная для Тюмени ситуация — готовое жилье продается больше строящегося. Это происходит как минимум по двум причинам. Первая — выросло число предложений. Вторая — цены на вторичном рынке стали намного привлекательнее.Вторичная недвижимость более гибкая в отношении цены, потому что часть продаваемых квартир приобреталась еще до резкого увеличения стоимости жилья. Если брать объём всех сделок у банка ВТБ, то 75% из них будет вторичное жилье, Сбербанка чуть поменьше — около 60%. Весной и осенью 2022 года застройщики сильно переоценили стоимость квартир в новостройках, особенно студий и однокомнатных квартир. Цена доходила до пяти миллионов! За такие деньги на вторичном рынке можно приобрести двухкомнатную квартиру в хорошей панельке с чистым подъездом после капремонта. Всё больше людей идут таким путем, потому что хотят комфортно жить уже сегодня. К тому же на вторичном рынке всегда присутствует торг. Эта ситуация рано или поздно заставит застройщиков скорректировать цены до реальных. Снижение цены на первичном рынке может произойти в 1, 2 квартале 2023 года. Но здесь все зависит от того, как быстро рыночная экономика сможет приспособиться к новым условиям. О возможном снижении цен на первичном рынке говорит и Андрей Панасюк, директор компании UP Consalt. Он отмечает, что конкуренция в этом сегменте стала очень высокой. К тому же не стоит забывать о том, что рынок готового жилья перетянул на себя львиную долю сделок.— Да, цены могут корректироваться в сторону снижения. На это может повлиять сокращение числа сделок и рост ставки по ипотеке. Есть другой нюанс: инфляция пока тоже растет. Если бы цены падали без этого обстоятельства, человек бы имел возможность купить дешевле, чем раньше. А сейчас нет смысла ждать серьезного снижения стоимости жилья. Покупать лучше сейчас, особенно в ипотеку. Ставка может стать менее выгодной, — отмечает эксперт.

---

И так:цена формируется из предложения и спроса. Сейчас предложений становится больше, а спрос разве растет? Нет. Поэтому стоимость продукта будет снижаться. Застройщики уже вводят различные скидки, проводят акции, заключают сделки с траншевой ипотекой. Идет борьба за покупателя. Для него это хорошо, потому что здоровая конкуренция улучшает конечный продукт.ВТюмени застройщики предлагаюттраншевые ипотеки — это новая форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей. Обычно транша бывает два — до ввода жилья и после. Первый составляет 15–30% общей суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика получается небольшой. Второй транш заемщик получает уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Однако риэлторы напоминают, что любой кредит нужно оценивать индивидуально, ведь его выгода зависит от целого ряда факторов: реального срока погашения кредита, уровня первоначального взноса, риска снижения доходов, периода субсидирования процентной ставки, уровня альтернативного дисконта и прочих факторов.

Традиционно в трендах остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры продаются сложнее и дисконт на них, как правило, выше, а скорость продажи  — медленнее.

Если говорить о других сегментах рынка, то их ждет неожиданное развитие. Рост числа сделок прогнозируют в секторе загородной и элитной недвижимости.Большие перспективы у рынка загородной недвижимости. Земельные участки — один из простых и доступных способов для инвестиций, и тюменцы будут продолжать вкладываться в них, а повышение доступности ипотечных программ — как на покупку, так и на строительство индивидуального жилья — существенного подогреет спрос в этом сегменте.

Отдельно стоит отметить дачи. Раньше дачный рынок не воспринимался как равный ИЖС. Сегодня есть дачи с хорошими дорогами, шлагбаумами, охраной, видеонаблюдением. Они уже могут конкурировать с ИЖС и квартирами.

Оценка уровня риска по сегменту недвижимости г. Тюмени:

Риск — это все внутренние и внешние предпосылки, которые могут негативно повлиять на достижение стратегических целей в течение точно определенного отрезка времени наблюдения, например периода оперативного планирования. К стратегическимпоказателям относятся выручка и покрытие затрат, включая проценты на капитал, оборот, качество, имидж и т. д.

---

В начале 2022 года риелторы Тюмени назвали главные риски для рынка недвижимости Тюменской области из-за подорожавшей ипотеки. В апреле спрос на покупку новостроек в Тюменской области снизился из-за роста ставок льготной ипотеки.

Ранее премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал распоряжение о продлении действия программы льготной ипотеки. Она начала действовать с 1 апреля 2022г. с одновременным увеличением ставки с 6,5% до 12%. Доступный лимит в регионах увеличили с 3 млн. до 6 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей.

Более 80% тюменских новостроек попали под условия данной программы при минимальном первоначальном взносе, остальным пришлось увеличить долю собственных средств.В апреле 2022года поток заявок на ипотеку с господдержкой временно снизился из-за чисто психологического фактора адаптации рынка к новым условиям кредитования. Параллельно уже в начале года наблюдали появление субсидированных ипотечных ставок от крупных застройщиков на уровне до 10% годовых.

Наибольший риск для рынка недвижимости — это действующие заградительные ставки на вторичное жилье. По оценкам экспертов от 30% до 55% готового жилья продается с целью покупки новостроек, однако вторичку продавать в этих условиях всё сложнее. Затяжной период высоких ставок на готовое жилье привел к росту ценового разрыва между рынком вторичного и первичного жилья, что сделало улучшение жилищных условий нынешними собственниками недвижимости менее доступным. И с их стороны спрос на покупку новостроек снизился.

В настоящее время можно успеть купить квартиру по более выгодной цене за счет того, что многие клиенты на время отложили решение данного вопроса, и застройщики отреагировали на данную тенденцию дисконтами. Однако они не могут быть значительными в силу того, что себестоимость строительства высока, и никто не будет продавать жилье с нулевой или даже отрицательной выгодой. Спрос рано или поздно восстановится: многие еще не купили квартиры, и со временем они вернутся к решению этого вопроса, когда ситуация станет более стабильной. Параллельно спросу начнут расти и цены – таковы законы экономики.

Оценка степени ликвидности, факторы, ее определяющие:

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

---

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость может рассматриваться, как выгодный объект долгосрочного инвестирования, доходность которого нивелирует темпы инфляции. Чтобы не ошибиться при покупке недвижимого имущества важно правильно рассчитать его ликвидность. Под ликвидностью активов подразумевают их спрос на рынке: чем проще и быстрее можно продать недвижимость по рыночной цене, тем выше ее степень ликвидности.

Оценка стоимости недвижимости часто зависит от ее ликвидности. Стоит отметить, что объекты недвижимого имущества часто низколиквидны, что объясняется следующими факторами:

сложный процесс оформления сделки купли-продажи;

особенности регионального рынка;

фиксированное местоположение;

необходимость в рекламе и сложности в поиске покупателей;

высокая стоимость;

сложный процесс оценки стоимости недвижимости.

Для оценки ликвидности недвижимости необходимо изучить особенности ее местоположения. Хорошая экологическая обстановка в регионе, высокоразвитая инфраструктура, наличие транспортной развязки, высокий уровень благосостояния граждан, безопасность на улицах – все это положительно сказывается на ликвидности объекта. Ситуация на рынке не менее важна. При оценке ликвидности недвижимости учитываются емкость рынка, соотношение спроса к предложению, класс объекта оценки. Например, бюджетное жилье ликвиднее, чем дизайнерские апартаменты. В свою очередь, тренд на снижение цен на рынке ведет к снижению степени ликвидности.
Индивидуальные характеристики объекта недвижимости напрямую сказываются на его доходности, а значит и на ликвидности. Новые здания пользуются большим спросом на рынке, чем объекты с изношенными коммуникациями. Обустроенная территория, комфортная планировка, экологичные стройматериалы – также немаловажные факторы при оценке ликвидности недвижимости, которые обязательно берутся в расчет.

Немаловажным является и расположение объекта недвижимостикак коммерческой недвижимости, так и жилой. К примеру, если квартира находитсяв самом центре города, она будет наиболее ликвидной для инвесторов и покупателей, а в случае если квартира удалена от центра, ее стоимость значительно меньше.Наиболее привлекательной становится жилая недвижимость в районе города, с уже сложившейся инфраструктурой, где в шаговой доступности находятся банки, МФЦ, школы, парковочные места, детские сады и т.д.

---

Окупаемость бизнесу и вложение инвестиций гарантированно за счет удачного местоположения в городе.

Заключение

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся
застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелемнедвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит изобъектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программыуправления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путемпроведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом
распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшениесоотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов.Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательнорешает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.Главной целью управления портфелем являются инвестиции, и получениемаксимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в
сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющегопортфелем направлена на управление рисками, и контроль за ними.Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфельсредства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимостивключенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка(процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д.

По данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ за 2020 год, Тюмень занимает 12-е место в рейтинге по качеству жизни: Также исследование показывает высокий уровень благосостояния жителей города и образования.Тюмень один из самых перспективных мегаполисов страныи в инвестиционном, и в миграционном плане. За последние 30 лет население Тюмени выросло на 70% – с 494 тысяч жителей в 1991 году до нынешних 850 тысяч. В ближайшем будущем Тюмени пророчат стать городом-миллионником, ведь темпы застройки здесь в два-три раза выше, чем в других городах,а приток населения говорит сам за себя.


Список литературы:
1. Интернет-ресурс (https://tass.ru/ekonomika/16358885).

2. Интернет ресурс https://www.avito.ru/

3. https://www.restate.ru/tag/analyze/

4. интернет ресурс https://chelyabinsk.cian.ru/novostrojki/
5. Управление рисками проектов: Учебное пособие / Е.В. Кулешова, 2015

6. Публикации в средствах массовой информации

---