ВАРИАНТЫ РАСЧЕТА НЭИЗадача 1Участок 30*70 м2 зонирован под жилую или торговую застройку. Собрана информация по стоимости застройки, ЧОД, рыночным ставкам отдачи. Рыночная ставка на капитализации на улучшения - 12%, на землю – 10%. Определить вариант НЭИ по критерию «максимальная продуктивность».

Показатели, тыс.д.е.	Жилой дом	Офисное здание	Магазин
Стоимость застройки	1200	950	800
Ч ОД от использования объекта в год	162	135	110
Доход от улучшений	1200*0,12=144	950*0,12=114	800*0,12=96
Доход от земельного участка	162-144=18	135-114=21	110-96=14
Остаточная стоимость земельного участка	180	210	140

Вывод: НЭИ этого участка будет застройка офисным зданием Задача 250*50 м2 в торговом районе оценен в 160 тыс. д.е. по сравнительному подходу. Тенденции развития района показывают, что его более перспективное использование – магазин розничной торговли или офисное здание. Проанализировать варианты по критерию максимальной продуктивности при условии, что общий коэффициент капитализации для магазина – 10%, для офиса – 12%, стоимость застройки – 300 тыс.д.е. и 450 тыс.д.е. соответственно. ЧОД от объекта в случае его использования под магазин – 65 тыс.д.е., под офис – 75 тыс.д.е. Для определения НЭИ рассмотреть и вариант сохранения участка незастроенным.

Показатели.	Участок свободный	Офис	Магазин
Предполагаемый ЧОД в год, тыс.д.е.	-	75	65
Коэффициент капитализации,%	-	12	10
Капитализированный ЧОД (стоимость объекта недвижимости), тыс.д.е.	-	75/0,12=625	65/0,1=650
Стоимость застройки, тыс.д.е.	-	450	300
Остаточная стоимость земельного участка, тыс.д.е.	160	625-450=175	650-300=350

---

Вывод: Таким образом НЭИ данного участка является строительство на нем магазина розничной торговли, так как остаточная стоимость земли по этому проекту выше, чем при строительстве офисного здания Задача 3Оценщику поручено определиться со стоимостью земельного участка. Зонирование разрешает, а технические характеристики допускают строительство аквапарка, гипермаркета и гостиничного комплекса. Коэффициент капитализации для земли равен 0,12. Собранная оценщиком информация такова (в тыс. д.е.):

Показатели	Аквапарк	Гипермаркет	Гостиница
1 Стоимость застройки	1200	1500	900
2 ЧОД	333	355	195
3.Коэффициент капитализации	0,27	0,23	0,21

Определить вариант НЭИ по критерию «максимальная продуктивность».Решение

• 
  Аквапарк
  

1200•0,27=324 - ЧОД на застройку333-324=9 - ЧОД на земельный участок 9/0,12=75 тыс. д.е.

• 
  Гипермаркет
  

1500•0,23=345 - ЧОД на застройку355-345=10 - ЧОД на земельный участок10/0.12=83 тыс. д.е.

• 
  Гостиница
  

900•0,21=189 - ЧОД на застройку195-189=6 - ЧОД на земельный участок6/0,12= 50 тыс. д.е.Вывод: НЭИ гипермаркетЗадача 4Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам 75 тыс.д.е. чистого дохода в год. Владельцы решили часть складских помещений превратить в офисные и увеличить арендную плату. Реконструкция оценивается приблизительно в 125 тыс.д.е. и может повысить рыночную стоимость объекта, которая в настоящее время составляет 600 тыс.д.е. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до 85 тыс.д.е. несмотря на уменьшение площади складских помещений. Определить НЭИ объекта.

Показатели.	Склад	Склад с офисом
ЧОД в год, тыс.д.е.	75	85
Коэффициент капитализации,%	12,5	12,5
Капитализированный ЧОД (стоимость объекта недвижимости), тыс.д.е.	75/0,125=600	85/0,125=680
Стоимость реконструкции, тыс.д.е.	-	125
Рыночная стоимость объекта, тыс.д.е.	600	680-125=555

---

Вывод НЭИ 600 тыс. д.е.Задача 5Оценить объект, расположенный в центре города и используемый под квартиры среднего уровня. Анализ рынка показал, что у многих аналогичных объектов района изменен вариант использования: жилые объекты превращены в офисы. Но спрос на офисы в районе так и не удовлетворен. Установите, целесообразно ли изменять вариант использования оцениваемого здания, используя приведенные сведения:

• 
  доход от использования объекта под квартиры – 300 тыс.д.е. в год;
  
• 
  ожидаемый доход после изменения варианта использования – 380 тыс.д.е.;
  
• 
  затраты на реконструкцию и на привлечение арендаторов – 100 тыс.д.е.;
  
• 
  рыночная ставка дисконтирования – 25%.
  

Таким образом:

• 
  Стоимость объекта недвижимости – 1200 тыс.д.е.
  
• 
  Стоимость объекта недвижимости после изменения варианта использования – 1520 тыс.д.е.
  
• 
  Стоимость объекта с учетом затрат на реконструкцию – 1420 тыс.д.е.
  

Стоимость объекта недвижимости – 300/25%= 1200 тыс.д.е.Стоимость объекта недвижимости после изменения варианта использования 380/25%= 1520 тыс.д.е.Стоимость объекта с учетом затрат на реконструкцию –1520-100=1420 тыс.д.е.Вывод: Изменять вариант использования оцениваемого здания не целесообразно

---

Смотрите также файлы

• Цифровая иммунная система(цис) Студент Салихов А. Р. Группа мо322.pptx

• Зачем одуванчику парашют.doc

• Тема Россия в системе международных отношений в xvii начале xviii вв.docx

• Электрооборудование пассажирского лифта.docx

• Обратите внимание на правописание данных слов. Составьте словосочетания или.docx