Файл: Ситуация 3.pdf

Ситуация 3.
Рассматривается проект строительства жилого многоквартирного дома в СВАО г. Москве. Планируется осуществлять продажу квартир на этапе строительства. Архитектурный проект утвержден, разрешение на строительство получено. При этом у организатора проекта нет собственных возможностей для осуществления строительства (техники, трудовых ресурсов и т.д.). Сроки, согласно плану строительства, не должны превышать трех лет. Собственными финансовыми ресурсами инициаторы проекта располагают не в достаточной степени.
1.
Сформулируйте видение и миссию данного проекта.
Ответ:
Видение этого проекта: Строительство МКД в Москве с привлечением спонсоров и реализацией квартир до завершения строительства.
Миссия проекта: Строительство комфортабельного, качественного жилья в
Москве - от котлована до готовой квартиры за три года!
2.
Постройте для данного проекта схематическое дерево целей (не
менее трех уровней и семи элементов).
Ответ:
Рисунок 1 –Дерево целей

3.
Выберите для данного проекта тип организационной
структуры. Объясните свой выбор.
Ответ:
Поскольку для непосредственной реализации строительного проекта планируется привлечение подрядчиков и субподрядчиков, целесообразно использовать функциональную структуру управления для непосредственного руководства внутри компании. Функциональная организация имеет следующие преимущества:
− четкая структура подчинения - члены проектной команды подчиняются руководителю и четко понимают структуру управления;
− иметь единую группу - члены группы хорошо знают друг друга, поскольку работают в одном отделе. Поскольку их навыки и достоинства также известны, распределение работ будет значительно упрощено;
− Разделение функций - эта структура позволяет сотрудникам оттачивать свои профессиональные навыки и со временем становиться экспертами.
4.
Постройте матрицу распределения административных задач
для данного проекта.
Ответ:
Таблица 1 - Матрица распределения административных задач
Должностное лицо
Этап реализации проекта
Ген. директор
Зам.дир. по финансам
Зам.дир по строитель- ству
Зам.дир. по коммуник- ации
Зам.дир. по маркетин- гу
Юридиче- ская служба
1 2
3 4
5 6
7
Маркетинговое исследование
К
П, О, Т, М
Поиск инвестиций и регистрация кредитов
К
П, О, Т, М
А
Поиск дольщиков и постановление договоров долевого строительства
К
Х, С
П, О, Т, М
А

Продолжение таблицы 1
Поиск поставщиков и подрядчиков и постановление договоров
К
С
Х
П, О, Т, М
А
Строительство
К
П, О, Т
Х
Отделочные работы
К
А
П, О, Т
Х
Благоустройст- во территории
К
А
П, О, Т
Х
Техническое присоединение
К
О, Т
А
А
Ввод в эксплуатацию
К
С
А
А
П, О,Т
Реализация непроданных квартир
К
П,О,Т
А
Оформление и регистрация прав собственности
К
А
А
П, О, Т
Закрытие контрактов
К
П,О, Т
Т
С
* Условные обозначения:
П – планирование;
О – организация;
К – контроль;
Х – координация;
А – активизация;
С – согласование;
Т – исполнительство;
М – подготовка предложений.

5.
Постройте график CPM и диаграмму Гантта данного проекта.
Определите продолжительность проекта по методу критического пути.
Ответ:
Таблица 2 - Сетевая модель строительно-монтажных работ по проекту
Операция
Наименование операции
Продолжительность, дни
1 2
3 1-2
Подготовка строительной территории, земляные работы
60 2-3
Доставка материалов
14 3-4
Проведение инженерных сетей
14 4-5
Гидроизоляционные работы
14 5-6
Устройство фундамента
2 5-7 3
6-7 7
7-8
Возведение внешних стен
20 7-9 60 8-9 20 9-10
Монтаж перекрытий
40 10-11 20 10-12
Монтаж кровли
35 11-12
Монтаж кровли
Монтаж внутренних перегородок
10 12-13 50 12-14
Монтаж внутренних перегородок
Монтаж окон, дверей
10 13-15 40 14-15 15 15-16 25 13-17
Устройство внутренних коммуникационных сетей
10 15-17
Устройство внутренних коммуникационных сетей
Внутренние отделочные работы
15 16-18 20 17-19 40 17-18
Внутренние отделочные работы
Отделка фасада
50 18-19 10 19-20 60 17-20
Техническое присоединение
20 20-21
Благоустройство придомовой территории
35 21-22
Сдача объекта в эксплуатацию
30
ИТОГО 749
Критическим путем сетевого графика называют полный путь от начального до завершающего события, имеющий наибольшую длину

(продолжительность) из всех полных путей. Его временная длина определяет срок выполнения всех работ в сетевом графике.
Критический путь для сетевого графика
СМР:
1→2→3→4→5→6→7→9→10→12→13→15→17→18→19→20→21→22.
Длина критического пути равна раннему сроку свершения завершающего события 22 и составляет 536 дн. Укрупненный сетевой график СМР с обозначением критического пути представлен на рисунке 2 1
Диаграмма Гантта представлена на рисунке 3 1
Рисунок 2 - Укрупненный сетевой график СМР
1
Построение сетевого графика, расчет критического пути и построение диаграммы Гантта оформлено с помощью онлайн-сервиса «Анализ сетевого графика» https://www.semestr.online/graph

Рисунок 3 – Диаграмма Гантта
6.
Выберите метод формирования команды данного проекта и
обоснуйте свой выбор.
Ответ:
Целесообразно выбрать метод формирования команды, основанный на установление целей. Подход, основанный на достижении целей, позволяет членам команды лучше разобраться в выборе и осуществление общих целей проектной группы.

7.
Постройте коммуникационную структуру данного проекта.
Ответ:
Рисунок 4 – Коммуникационная структура проекта
8.
Определите схему финансирования и выберите метод контроля
стоимости для данного проекта. Обоснуйте свой выбор.
Ответ:
Для осуществления этого проекта используется смешанная схема финансирования, поскольку собственных средств инициаторов проекта недостаточно для его полной исполнения. Рассматриваются варианты финансирования строительства за счет банковского кредита, а также средства для долевого строительства.
Для контроля затрат по проекту подходит традиционный метод контроля, который заключается в периодическом сравнении запланированных и фактических затрат и определении отклонения от плана.
Финансовый директор, как правило, отвечает за проведение оценки, который находится в тесном контакте с директором по строительству.
Контроль затрат по проекту включает в себя:
− мониторинг затрат по проекту с целью выявления отклонений от бюджета;
− управлять изменениями в бюджете, чтобы обезопасить свой бюджет;
− предотвращение принятия ранее запланированных ошибочных решений;
Дольщики
Банки
Соинвестор ы
Поставщики и подрядчики
Ошибка!
организации
Росреест
Городская администрация
Риэлторы
СМИ, ТВ
Ген.директор
Зам.по финансам
Зам.по строительству
Зам.по коммуникациям
Юридическая служба
Зам. по маркетингу
- внешние коммуникации
- внутренние коммуникации

− информируйте все заинтересованные стороны о ходе выполнения бюджета.
9.
Определите риски и методы их снижения при осуществлении
данного проекта.
Ответ:
Риск проекта - это совокупный эффект вероятности возникновения неопределенных событий, которые могут оказать негативное или положительное влияние на цели проекта.
Риски строительного проекта могут быть классифицированы по следующим критериям:
− производство в связи с невыполнением договорных обязательств перед контрагентами;
− финансовые проблемы, связанные с невыполнением обязательств перед кредиторами;
− рыночный (макроэкономический), связанный с динамикой макроэкономических регуляторов (процентная ставка, обменные курсы и т. д.);
− влияние внешние риски: административные, военные и форс- мажорные обстоятельства.
−
Также принято разделять риски на внутренние и внешние – связанные с контрагентами и внешней средой компании.
Таблица 3 – Основные риски при реализации проекта
Внешние риски
Внутренние риски
1. Проектные (инфраструктурные) риски
Несоблюдение графика проведения инженерных сетей к объекту
Недостижение заданных параметров проекта
Ошибки в инженерно-геодезических изысканиях
Просчеты логистов
Срыв сроков поставок, низкое качество материалов и оборудования
Неисправность строительной техники
Аварии инженерных сетей
2. Финансовые риски
Финансовый кризис
Нехватка собственных оборотных средств для финансирования
Ухудшение социально-экономической ситуации в стране
Нерезультативная система взаиморасчетов с контрагентами
Сокращение покупательского спроса
Нецелевое расходование средств
Рост налоговых ставок, ключевой ставки
ЦБ РФ
Риск резкого подорожания строительства
3. Юридические риски
Изменение законодательства
Отсутствие правовых норм, регулирующих сроки подключения объектов инфраструктуры к инженерным сетям

Продолжение таблицы 3
Риск ошибки, плохой проработки юридической составляющей контрактов
4. Управленческие риски
-
Неимение опыта реализации проекта
Отсутствие слаженности взаимодействия во внутренней и внешней коммуникационной сети
Текучесть кадров
5. Экологические риски
Плохие погодные условия
Техногенные катастрофы и катаклизмы
Основным фактором успешного снижения рисков является их своевременное выявление, а также количественный и качественный анализ.
Важные меры, принимаемые для снижения рисков строительного проекта:
− диверсификация рисков;
− распределение ответственности между участниками проекта;
− Страхование рисков (в некоторых случаях оно является обязательным в соответствии с положениями статьи 742 Гражданского кодекса);
− создание резервов.
10.
Рассчитайте ставку дисконтирования для данного проекта.
Для приблизительных расчетов за штат крупнейшего покупателя
берется среднестатистическая российская компания, производящая
аналогичный продукт с большим количеством модификаций, доля
коммерческих продаж которой составляет менее 30%. Формула расчета
ставки дисконтирования накопительным методом выглядит следующим
образом.
Ставка дисконта = безрисковая процентная ставка на фондовом рынке
США + премия за риск инвестирования в акции + премия за низкий уровень капитала компании по сравнению с фондовым рынком + премия за страновой риск (инвестиционный риск в Российской Федерации по сравнению с США)
+ премия за меньшее количество покупателей + премия за рыночный риск + премия за юридический риск + Премия за инвестиционный риск + Премия за юридический риск + премия за инвестиционный риск в Российской
Федерации по сравнению с США) + премия за меньшее количество покупателей + премия за рыночный риск + премия за юридический риск +
Премия за структуру финансового капитала + премия за меньшее разнообразие покупателей + Премия за рыночный риск + Премия за юридический риск + Премия за структуру финансового капитала + премия за меньшее разнообразие клиентов + премия за Рыночный риск + премия за юридический риск + Премия за структуру финансового капитала + премия за

безрисковое использование. Доходность 10-летних долгосрочных государственных облигаций правительства США (казначейских облигаций
США) с доходностью 2,04% 1 используется в качестве адекватной безрисковой процентной ставки.
Премия за риск при инвестировании в собственный капитал компании.
Премия за риск инвестирования в акционерный капитал отражает более высокую доходность государственных облигаций США, которая с учетом отраслевой принадлежности компании выше, чем доходность корпоративных акций компании, при этом доходность государственных облигаций США выше, чем доходность корпоративных акций.
Статистика фондового рынка США, представленная на онлайн-сайте
Damodaran, использовалась для определения риска инвестирования в акции американских компаний по сравнению с государственными облигациями
США.
По данным Damodaran Online, премия за риск при инвестировании в акции на фондовом рынке США на отчетную дату составляла 6,06% годовых.
Премия за небольшую капитализацию компании. Премия компании с малой капитализацией включается в расчет с использованием кумулятивного подхода, чтобы учесть дополнительный риск, присущий акциям компании с малой капитализацией. Премия рассчитывается как разница между средней исторической доходностью инвестиций в компании с низкой капитализацией и исторической доходностью инвестиций на среднем фондовом рынке.
Премия за капитализацию компаний составила 2,65% 2.
Премия за национальный риск. Страновой риск, связанный с инвестициями в российские компании, был рассчитан на основе данных о премиях, представленных онлайн на сайте Damodaran. В августе 2016 года премия за страновой риск составила 4,77%. В качестве инвестиционной страны принята Россия.
Премия за низкую диверсификацию покупателей. Основная продажа осуществляется покупателю. Когда объем покупок конкретного покупателя уменьшается, невозможно компенсировать продажи за счет других покупателей. Ориентировочно ставка будет установлена на уровне 5%.
Премия за рыночный риск. Рынок адаптируется к существующей рыночной ситуации, санкциям и международной обстановке, процентная ставка по этому риску установлена на уровне 1,5;
Премия за структуру финансового капитала. Баланс компании характеризуется высокой долей краткосрочных финансовых вложений, которые представляют собой краткосрочные депозиты в банках. Таким образом, компания обладает высокой финансовой стабильностью и может предоставить эти ресурсы для решения краткосрочных и долгосрочных проблем компании. Коэффициент риска составляет 0%.
Премия за качество управления предприятием. Рассчитывается как среднее арифметическое по предыдущим трем рискам (премия за низкую диверсификацию покупателей, премия за рыночный риск, премия за юридический риск, премия за качество корпоративного управления) – 2,16%.

Мы рассчитываем величину ставки дисконтирования с учетом всех перечисленных премий. Использовалась единая стоимость собственного капитала.
Таблица 4 - Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом
Составляющие
Значение
Безрисковая ставка
2,04%
Акционерный капитал
6,06%
Премия за малую капитализацию
2,65%
Премия за страновой риск
4,77%
Премия за низкую диверсификацию покупателей
5,00%
Премия за рыночный риск
1,50%
Премия за финансовую структуру капитала
0%
Премия за качество управления
2,16%
Ставка дисконтирования
24,18%
Выводы по расчету ставки дисконтирования кумулятивным методом:
1) доходность проекта должна быть выше рассчитанной ставки дисконтирования 24,18%.
2) рассчитанную ставку надо применить при прогнозировании денежных потоков компании на долгосрочную перспективу, с тем, чтобы получить текущую стоимость будущих денежных потоков.