Файл: Договора и их виды как одна из форм организации коммерческой деятельности по работе с контрагентами (на примере конкретной организации).pdf

На сегодняшний момент приемлемой представляется следующая классификация договоров (см. приложение, Таблица 1 «Классификация договоров».) коммерческого права, подразделяющая их на четыре основные группы:

Реализационные договора - договора взаимные и возмездные, предметом которых является реализация товаров между участниками коммерческой деятельности.

Посреднические договора (или договора на оказание посреднических услуг) – договора, по условиям которых исполнитель (посредник) действует в интересах и за счет заказчика. 

Договоры, содействующие торговле – это договоры направлены на обслуживание и организацию торгового оборота, но непосредственно не участвуют в продвижении товара, а лишь обеспечивают этот процесс.

Организационные договоры, имеющие своей целью организацию торгового процесса.

Особенностью договорной работы является то, что она основана на локальных нормативных актах, то есть таких, которые принимаются непосредственно самими предприятиями.

Эти акты, не повторяя общих положений о договорах, содержащихся в действующем законодательстве, позволяют:

1. учесть специфические особенности и условия работы предприятия, и призваны определить перечень и функции подразделений предприятия, ведущих договорную работу;
2. установить содержание выполняемых при этом действий, порядок и сроки их осуществления;
3. закрепить схемы исполнения договорной документации и формы учета исполнения договоров;
4. определить меры стимулирования надлежащего исполнения договоров и ответственности структурных подразделений и должностных лиц за нарушение договорных обязательств;
5. предусмотреть ответственность конкретных работников, их права и обязанности. [^[12]]

Эффективность договорной работы в большой степени зависит от учета и контроля исполнения хозяйственных договоров.

На практике такой учет осуществляется путем ведения журнала. В этом журнале предусматриваются разделы, в которых указываются, например, по договору поставки такие данные, как реквизиты контрагента, номера и даты договоров, спецификаций, нарядов, заказов, объем продукции, подлежащей поставке, и сроки поставки, наименование отгруженной продукции и дата отгрузки, номера транспортных документов, платежных требований и другие сведения.

Контрольные функции за надлежащим исполнением договорных обязательств должны осуществлять все службы, связанные с ведением договорной работы. В этих же целях могут образовываться специальные службы наблюдения за исполнением обязательств. Особенно велико значение в данной работе юридической службы предприятий. Она должна разрабатывать и осуществлять мероприятия, способствующие безупречному исполнению условий договора, координировать в этом плане деятельность всех звеньев предприятия.

Учет и контроль должны вестись и за ненадлежащим исполнением договорных обязательств контрагентами. И здесь юридической службе, наряду с другими структурными подразделениями, следует наладить оперативный сбор необходимой информации о нарушениях договорных обязательств. Это позволит своевременно выявить и не оставить без внимания ни одного случая ненадлежащего исполнения договоров, уменьшить разрыв во времени между нарушением и применением ответственности к должнику, повысить точность и качество подготавливаемых претензионных и исковых материалов.

Для осуществления контроля и упорядочения обработки данных о хозяйственных операциях на основе первичных учетных документов составляются сводные учетные документы и оформляется график документооборота.

Очень часто для грамотной организации договорной работы на предприятии пользуются услугами привлеченных внешних профессиональных юристов и экономистов. Свежий взгляд в большинстве случаев более объективен, отвлечен от правил и порядков, сложившихся в компании. Немаловажно учитывать внешний опыт, он может быть как положительным, так и отрицательным. Временное привлечение специалистов их вне позволит избежать конфликтных ситуаций и поспособствует более эффективному распределению функционала.

Правильно внедренная договорная политика всегда принесет положительный результат, а это дополнительная деловая репутация, дополнительные доходы и создание делового климата внутри компании.

1.2. Виды договоров

1.2.1. Договор аренды

Согласно 606 ст. ГК РФ [^[13]] По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Хозяйственная цель договора заключается в извлечении полезных свойств предмета аренды не собственником – «плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» (абзац второй ст. 606 ГК РФ). Договор имеет весьма важное экономическое значение, поскольку позволяет одному субъекту, не тратясь на приобретение дорогостоящего имущества, удовлетворить свои потребности в течение какого-то времени, а другому – получить доход за счет этого имущества. Соответственно, встречными предоставлениями здесь выступают не товар – деньги как в купле-продаже, а право временного пользования – деньги. Несмотря на значительное число норм об аренде и обширную судебную практику, остается ряд проблем, связанных с правовым регулированием соответствующих отношений, на некоторые из них обращается внимание в настоящей статье [^[14]].

Началом обновлению законодательства об аренде стало принятие в 1989 г. Основ законодательства СССР об аренде, хотя еще до того, с целью развития арендного движения в государстве, издали Положение об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР, утвержденное Постановлением Совмина СССР от 7 апреля 1989 г. № 294 [^[15]], который ориентировал на широкое развитие этих отношений как на одно из средств реформирования экономики. Наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений нашли свое отражение в Основах законодательства об аренде. [^[16]]

В условиях современной рыночной экономики наблюдается все большее распространение арендных отношений, поскольку на данный момент у многих субъектов экономической деятельности отсутствуют финансовые средства для приобретения в собственность необходимого имущества, а иные субъекты, в свою очередь, это имущество просто не используют. [^[17]]

Одним из основных аспектов договора аренды является - объекты аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (согласно 607 ст. ГК РФ)

Объектами аренды могут выступать самые разнообразные недвижимые и движимые вещи, например, земельные участки, здания и сооружения, предприятия и транспортные средства, оборудование, а также иные вещи, которые не утрачивают своих натуральных свойств в ходе их использования.

Согласно 610 ст. ГК РФ [^[18]] договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Далее рассмотрим права и обязанности сторон в вопросе цены.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Следующим важным аспектом договора аренды является обязанности сторон. Согласно статье 616 ГК РФ [1]. "Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества". Обязанностями сторон являются:

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Мы подходим к еще одной проблеме правового регулирования арендных отношений – определения правовой природы права аренды. Кроме прав, носящих чисто обязательственную природу (т. е. прав требования от должника совершения определенных действий), арендатор получает вещные правомочия – владения и пользования или только пользования. Соответственно отношения его с иными лицами носят абсолютный характер. Никто не вправе препятствовать ему в пользовании вещью, а сам он может совершать фактические действия. Л.В. Щенникова по этому поводу делает вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав[^[19]] . Данный вывод подтверждает традиционное обременение объекта аренды правом следования, которое является одним из признаков ограниченных вещных прав. Оно обременяет право собственности в том, что право пользования сохраняется, переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). Данный подход нашел и свою критику: «…это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права» [^[20]].