Файл: Договора и их виды как одна из форм организации коммерческой деятельности по работе с контрагентами (на примере конкретной организации).pdf

Полагаем, что данное противоречия снимается, если право аренды представлять сложным, состоящим из двух элементов – права требования к арендодателю и права пользования, имеющего вещно-правовую природу. Такое представление права аренды как составного позволяет снять определенную правовую неясность – право аренды в качестве вещного в законе не закреплено, соответственно формально является обязательственным. Право аренды в этом смысле не исключение.

Таким образом, и собственник, и арендатор, в принципе, одинаково совершают фактические действия по пользованию вещью. Определенные ограничения возможны на основании п. 1 ст. 615 ГК РФ, согласно которому «арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В этом проявляется обязательственный характер самого договора аренды. Однако в рамках возможного осуществление правомочия пользования арендатором не отличается от собственнического. [^[21]]

1.2.2. Договор строительного подряда

Гражданский кодекс РФ выделяет четыре вида договора подряда: договор бытового подряда, строительного подряда, договор подряда для государственных и муниципальных нужд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ. Единый классификационный критерий договора подряда отсутствует. Для одних договоров — это специальный субъектный состав (бытовой подряд, подрядные работы для государственных и муниципальных нужд), а для других — характер работы (строительный подряд, проектные и изыскательские работы). Хотя Гражданский кодекс РФ не претендует на исчерпывающее перечисление всех видов договоров подряда, тем не менее, законодательством предусмотрено крайне не значительное количество разновидностей договоров под ряда, которые в Гражданском кодексе РФ не упомянуты. Чаще всего законом устанавливаются особенности регулирования отношений сторон из договора подряда в зависимости от особенностей его предмета. Так, особенности регулирования отношений из договора подряда, предметом которого являются работы по созданию объекта интеллектуальных прав, определяются положениями части четвертой Гражданского кодекса РФ. Отдельно в законе упоминаются договор подряда на выполнение кадастровых работ (ст. 36 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости»), договор о проведении работ по сертификации (п. 1 ст. 21, п. 4 ст. 23 ФЗ РФ «О техническом регулировании»). [^[22]]

По 740 ст. ГК РФ [1] "По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Первым по значимости структурным элементом договора строительного подряда, как и всякого гражданско-правового договора, является его предмет, призванный выявлять юридическую сущность договора. При отсутствии или недостаточной конкретизации предмета, договор может быть признан незаключенным.

Предметом договора строительного подряда является выполнение строительных работ с овеществленным объектом нового строительства или осуществление работ по реконструкции действующего предприятия или здания, а также выполнение пусконаладочных, монтажных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Также гражданское законодательство содержит диспозитивную норму, что предметом договора строительного подряда могут быть работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если стороны договорились об этом в заключенном договоре. При этом, если в договоре не содержится такого указания, то к обязательственным отношениям по капитальному ремонту применяются общие положения о подряде. [^[23]]

Содержание договора строительного подряда представляет собой совокупность прав и обязанностей его субъектов, обусловливаемых существенными условиями.

В литературе справедливо отмечено, что права и обязанности сторон по договору строительного подряда можно подразделить на следующие виды:

1. предусмотренные параграфом 1 главы 37 ГК РФ и возникающие независимо от конкретной разновидности договора подряда;
2. предусмотренные параграфом 3 главы 37 ГК РФ, регулирующим договорные отношения по строительному подряду;
3. предусмотренные законами и иными правовыми актами, регулирующими имущественные и организационные отношения, входящие в состав предмета гражданского права, складывающиеся в ходе осуществления конкретных видов строительных работ;
4. предусмотренные заключенным договором строительного подряда (к примеру, ни в одном законе или ином правовом акте не предусмотрена обязанность заказчика предоставлять производственные и социально-бытовые услуги, но по договору строительного подряда возникновение такой обязанности вполне возможно) [^[24]]

Главной особенностью договора строительного подряда, позволяющей выделить его из числа других договоров по выполнению работ, можно считать то, что работы, выполняемые подрядчиком, ведут к созданию или реконструкции именно объектов недвижимости. Если результатом исполнения работ будет создание движимых вещей, то подобные договорные отношения должны быть урегулированы общими положениями о подряде. [^[25]]

Вместе с тем договору строительного подряда присущи определенные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда:

• по договору строительного подряда работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ;
• на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ. [^[26]]

Другим структурным элементом договора строительного подряда является его цена, которая может выражаться как в виде конкретной денежной суммы, так и определяться с помощью различных формул, индексов или иным способом на усмотрение сторон договора. На практике обычно предполагаемые расходы систематизируют в виде сметы, которая является неотъемлемой частью договора строительного подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

Условие о цене договора строительного подряда к существенным не относится. Об этом свидетельствует ст. 743 ГК РФ [1], в которой законодатель обязывает подрядчика осуществлять строительные и связанные с ними работы в соответствии со сметой, но при этом не закрепляется обязательное наличие условия о цене под страхом признания договора незаключенным. Другим подтверждением несущественности условия о цене может служить и п. 6 Обзора практики, где цена договора или способ ее исчисления может определяться в акте приемки работ. Однако на практике суды могут отнести условие о цене к существенным условиям договора строительного подряда.

Какая бы неоднозначность о существенности условия цены договора не была, не вызывает сомнений важность как для подрядчика, так и для заказчика определение цены договора и составление сметы. Смета является хоть и не единственным, но по крайней мере решающим фактором в принятии решения о целесообразности возникновения договорных отношений с конкретными контрагентами.

Также на этом этапе сторонами решается немаловажный вопрос о фиксации согласно п. 4 ст. 709 ГК РФ [^[27]] цены, подлежащей оплате за выполненную работу, в твердой или приблизительной (ориентировочной) видах. Под твердой ценой понимается цена, остающейся неизменной при любых обстоятельствах, даже когда при заключении договора нельзя было предусмотреть увеличение расходов или полный перечень предполагаемых работ.

По общему правилу твердая цена не подлежит изменению ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения вне зависимости от фактического объема выполненных работ и понесенных подрядчиком расходов, даже при условии невозможности при заключении договора строительного подряда предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Исключение составляют существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении подрядного договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены.

Под приблизительной ценой понимается цена, окончательный расчет которой будет произведен по факту исполнения договора строительного подряда. При указании приблизительной цены допускается ее пересмотр в процессе действия договора, например при возрастании расходов подрядчика, возникшей необходимости провести дополнительные работы.

При возникновении необходимости в проведении дополнительных работ, что повлечет за собой увеличение определенной сторонами приблизительно цены работы, в этом случае подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика и одновременно приостановить работы, производимые сверх согласованной сметы, до получения ответа от заказчика. При отказе на превышение указанной в договоре цены работы, заказчик вправе отказаться от договора, при этом выплатив подрядчику цену за выполненную часть работы.

При несоблюдении своевременного предупреждения заказчика о необходимости повышения указанной в договоре цены работы, подрядчик лишается права требовать компенсации произведенных им расходов сверх согласованной цены и обязан выполнить договор строительного подряда по цене, определенной сторонами в договоре.

Другим существенным условием договора строительного подряда и его структурным элементом является срок, данное условие регулируется общими положениями о подряде. Сроки выполнения работ по договору строительного подряда и варианты их расчета при отсутствии конкретной даты обязательно должны быть предусмотрены в соглашении во избежание признания договора незаключенным.

Законодатель в п. 1 ст. 708 ГК РФ устанавливает, что в договоре должны быть указаны начальный срок, с которого подрядчик приступает к выполнению работы, и конечный срок выполнения работы подрядчиком. Не смотря на императивное положение законодательства об указании в договоре подряда начального и конечного сроков, допускается в случаях и в порядке, предусмотренных договором, изменять, продлять или сокращать их.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться конкретной датой, истечением определенного периода или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Вызывает определенный интерес последний срок, так как указание на событие, которое неизбежно наступит должно иметь точную дату совершения, при ее отсутствии существенное условие договора может считаться не согласованным.

Однако в п. 6 Информационного письма ВАС РФ указывается, что «если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными». [^[28]]

При заключении договора строительного подряда с выполнением работ небольшой и средней сложности, то начальный и конечный сроки обычно указываются в тексте самого соглашения. Однако при выполнении работ большей сложности предусматривать в тексте договора определенные периоды исполнения промежуточных этапов, уточнения их зависимости от выполнения обязательств заказчиком, изложения иных моментов, важных для исчисления сроков, представляется довольно сложным. В этих случаях возможно оформление подобных сроков сторонами в графике производства работ, который будет являться приложением к договору строительного подряда. [^[29]]

Подводя итог, можно сделать определенные выводы, касающиеся особенности заключения договора строительного подряда. При его составлении следует обратить внимание на грамотную формулировку предмета как в самом договоре, так в технической документации, четкое указание сроков начала и окончания работ, а при наличии — и сроков промежуточных этапов работ, цены и порядка расчетов, составление сметы. Подобная тщательная работа с условиями договора строительного подряда, позволит избежать признания договора незаключенным, а также возможных судебных споров, что в свою очередь гарантирует точное исполнение принятых обязательств в полном объеме.