Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки.pdf

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 46 554 631 руб. – 50 434 183., включительно.

7. Описание объекта оценки

Объект оценки. Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22

• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 16 410 265 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22, находящемся в Московской области, городе Люберцы.

Здание находится в ~6 км от МКАда и в ~1 км от станции «Люберцы-1».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого здания 940 кв. м.

Оцениваемое здание, расположенное по адресу: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22, обеспечивается возможностью подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – ж/б плиты. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество.

Особенности местоположения объекта оценки

Город Люберцы – это административный центр Люберецкого района Московской области. По численности населения находится на пятом месте среди всех городов Московской области, а по плотности на первом. В городе проживает около 181 тысячи человек. Изначально это было поселение, но в 1925 году Люберцы получило статус города. В связи с тем, что через весь город проходила железная дорога, здесь быстро развивалась торговля, появилась индустрия, и стремительно увеличивалось население. В настоящее время Люберцы – это промышленный город с развитой инфраструктурой.

Значительную часть городской территории занимает Томилинский лесопарк. В Люберцах выделяют несколько микрорайонов, имеющих собственные названия. В северной стороне города расположен район, который называется Красная горка, идет строительство микрорайонов 8, 8а, 7, 7а. А вот район Люберецкие поля в 2011 году был передан Москве.

В городе в настоящее время действуют двадцать пять промышленных предприятий. Наиболее развито машиностроение, производство стройматериалов, металлообработка, пищевая и деревообрабатывающая промышленность.

Самые крупные предприятия города: АООТ «Торгмаш»; ООО «Сельхозмаш»; Вертолётный завод; Люберецкий комбинат стройматериалов.

В городе действуют тринадцать высших учебных заведений, два колледжа, два техникума и пять заведений дополнительного образования.

В городе Люберцы неблагоприятная экологическая обстановка, он является одним из первых в области по количеству вредных выбросов в атмосферу. Главной магистралью города Люберцы является Октябрьский проспект. На окраине южной части города также проходит федеральная дорога – Новорязанское шоссе. В Люберцы ходит множество электричек из Москвы и других городов. В городе имеются 4 пассажирские станции – это Люберцы II, Люберцы I, Ухтомская и Панки, принадлежащие Московской железной дороге. До них курсируют различные электрички. Скоростной электропоезд – экспресс Москва – Косино – Люберцы – Раменское останавливается на станции Люберцы I.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки^[2]

Объектом оценки является объект капитального строительства (здание), расположенное в Российской Федерации. Ниже приведена краткая характеристика социально-экономического положения Российской Федерации по состоянию на дату оценки.

Рост ВВП, по оценке Минэкономразвития России, составил 0,8 % г/г во 2кв19 и 0,7 % г/г в целом за 1П19. В отраслевом разрезе во 2кв19, как и в 1кв19, основной вклад в экономический рост внесло промышленное производство. Динамика в других базовых отраслях – строительстве, торговле, транспортно-логистическом комплексе – оставалась слабой. Некоторое ускорение экономического роста во 2кв19 связано главным образом с сокращением отрицательного вклада оптовой торговли.

Во 2кв19 наблюдалось дальнейшее замедление потребительского спроса в условиях сохранения слабой динамики доходов населения. Рост оборота розничной торговли во 2кв19 продолжил замедление в годовом выражении, главным образом за счет непродовольственных товаров. Ухудшение годовой динамики наблюдалось также в сфере общественного питания и платных услуг населению.

Реальные располагаемые доходы во 2кв19 сократились на 0,2 % г/г (-2,5 % г/г кварталом ранее) на фоне опережающего роста процентных платежей по кредитам. По оценке Минэкономразвития России, негативный вклад опережающего роста процентных платежей составил -0,7 п.п. Рост реальных располагаемых доходов без учета процентов по кредитам в апреле–июне оценивается на уровне 0,5 % г/г. При этом динамика компонентов реальных доходов населения остается разнонаправленной. Оплата труда наемных работников и социальные трансферты с учётом инфляции демонстрируют положительную динамику. В то же время такие компоненты доходов, как доходы от предпринимательской деятельности, доходы от собственности и ненаблюдаемые доходы, в реальном выражении продолжают сокращаться.

Уровень безработицы сохраняется на историческом минимуме (4,6 % SA), что главным образом связано с ограничениями со стороны предложения трудовых ресурсов. Во 2кв19 продолжилось снижение численности рабочей силы как в годовом выражении, так и в терминах последовательных приростов. Отрицательную динамику демонстрировала численность и занятого, и безработного населения. О формировании негативной тенденции спроса на трудовые ресурсы свидетельствуют данные портала HeadHunter: в мае и июне количество вакансий, размещенных на портале, сокращалось в годовом выражении.

По оценке Минэкономразвития России, инвестиции в основной капитал во 2кв19 демонстрировали околонулевую динамику, что в том числе связано с сокращением инвестиционных расходов федерального бюджета по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года (на -11,9 % г/г в январе–мае). Отрицательный вклад данного фактора в годовые темпы роста инвестиций в основной капитал за период с начала года оценивается на уровне -0,9 п.п. Во 2кв19 индикаторы инвестиционного спроса демонстрировали слабую динамику: в апреле–июне выпуск отечественного оборудования и строительных материалов по-прежнему рос умеренными темпами, продолжилось падение инвестиционного импорта машин и оборудования, годовые темпы роста объема строительных работ с начала текущего года сохраняются вблизи нулевой отметки.

Внешний спрос также оказывал негативное воздействие на уровень экономической активности. Экспорт товаров и услуг во 2кв19 сократился в годовом выражении впервые с сентября 2016 года. В апреле–июне нефтегазовый экспорт снизился на 8,1 % г/г, ненефтегазовый – на 5,0 % г/г, что было связано как с динамикой цен, так и с сокращением физических объемов экспорта по большинству товарных групп.

В июне 2019 г. инфляция существенно замедлилась – до 4,66 % г/г после 5,13 % г/г месяцем ранее, что оказалось ниже прогнозного диапазона Минэкономразвития России (см. «Картина инфляции. Июнь 2019 года). В помесячном выражении (с устранением сезонности) инфляция в июне составила 0,11 % м/м SA после 0,30 % м/м SA в мае.

Несмотря на замедление продовольственной инфляции, ее темпы в июне сохраняются на повышенном уровне – 5,5 % г/г после 6,4% г/г в мае. Замедление темпов роста цен произошло при сезонном удешевлении плодоовощной продукции, чему способствовали высокие темпы посевной кампании и, как следствие, более раннее начало сбора урожая в текущем году на фоне благоприятных агрометеорологических условий. В результате, с устранением сезонности в июне темпы роста перешли в отрицательную область – -0,16 % м/м SA после роста на 0,3–0,4 % м/м SA в предшествующие три месяца.

Годовые темпы роста цен на непродовольственные товары в июне продолжили замедляться, опустившись до отметки 3,5 % – минимальные с мая прошлого года (с исключением эффекта от повышения НДС в начале года годовой рост цен оценивается на уровне около 2,5 % г/г). C устранением сезонности в июне темпы роста цен составили 0,23 % м/м SA (0,21 % SA м/м в мае).

Инфляция в секторе услуг с исключением сезонного фактора в июне составила 0,36 % м/м SA после 0,39 % м/м SA в мае. Темпы роста цен на услуги в июне по отношению к соответствующему месяцу прошлого года снизились до 4,9 % г/г после 5,1 % г/г в мае.

По оценке Минэкономразвития России, инфляция по итогам июля составит 0,2 % м/м, а в годовом выражении замедлится до 4,5–4,6 % г/г. Повышение тарифов в сфере ЖКХ на 2,4 % с 1 июля приведет к нормализации годовых темпов роста цен на регулируемые услуги начиная с июля, поскольку суммарная индексация тарифов в текущем году (с учетом их повышения с 1 января) установлена на том же уровне, что и в 2018 году (4 %).

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные.

8.3 Обзор рынка коммерческой недвижимости в г. Москва^[3]

По итогам I полугодия 2019 г. на рынке качественной офисной недвижимости Москвы было введено в эксплуатацию 119,7 тыс. кв. м офисных площадей, что в три раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. При этом 75 % объема новых офисов было введено в эксплуатацию во II квартале 2019 г. За первые шесть месяцев 2019 г. был введен только один объект класса А, а класс В+ пополнился шестью бизнес-центрами. Стоит отметить, что 57 % нового предложения сосредоточено за границами ТТК. Тренд на застройку территории офисами в данной локации сохранится в горизонте ближайших пяти лет в связи с тем, что география нового предложения офисных площадей во многом будет определяться местом реализации проектов транспортно-пересадочных узлов и многофункциональных комплексов, которые преимущественно будут локализованы на территории бывших промышленных зон.