Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки.pdf

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

ЦЕЛЬ

Критерий А

Критерий Б

Критерий В

Критерий Г

Альтернатива 1

Альтернатива …

Альтернатива k

Схема иерархии.

где: - верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций);

- промежуточный уровень - критерии согласования.

- нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным – Д, сравнительным - С подходами).

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А, Б, В, Г.

С помощью критериев: А, Б, В, Г, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 22). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

Таблица 22 Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию Г, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий В, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии Б и А, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 23 - таблица 26). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 23 Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

Таблица 24 Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

Таблица 25 Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

Таблица 26 Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 27 Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 28 Рыночная стоимость оцениваемого имущества

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «ЗАКАЗЧИК» по состоянию на 17.10.2019 года, составляет с учетом НДС:

48 494 407 руб.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

Рисунок 9 - 3D-матрица интервальной стоимости ^[4]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 48 494 407 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 48 494 407 - 48 494 407 *4% = 46 554 631 руб. ;

- верхняя граница = 48 494 407 + 48 494 407 *4% = 50 434 183 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 46 554 631 руб. – 50 434 183 руб., включительно.

ВЫВОДЫ

Рыночная стоимость здания общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенного по адресу: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22 по состоянию на дату оценки составляет:

48 494 407

(сорок шесть миллионов четыреста девяносто четыре тысячи четыреста семь рублей)

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 46 554 631 руб. – 50 434 183 руб., включительно.