Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки.pdf

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, затраты на замещение без износа на дату оценки определяется по формуле:

, где (2)

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле, где (3)

C₂₀₀₅- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2009 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле: (4)

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, для Москвы = 1

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2009 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,3

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%

Поправка на разницу в объеме () или площади () между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника () определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 8 Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

 (5)

 - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2009г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы» (бюллетень Индексы цен в строительстве» №90)

Коэффициенты  – величины постоянные для расчетов производимых в рамках данного отчета.

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчет полных затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.

Таблица 9 Расчет полных затрат на восстановление объекта оценки

ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический;

2. функциональный;

3. внешний.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полных затрат на восстановление объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

(6)

Расчет физического износа

Физический износ (И_ф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:

, где (7)

– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

– срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 октября 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 10 Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Расчет функционального износа

Функциональный износ (И_фн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.

Расчет внешнего износа

Внешний износ (И_вн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ равным нулю.

Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 11 Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью затратного подхода