Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 474
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ
3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Договор № 1/ОЦ-1 от 23.09.2019 г.
6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).
6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.
6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
8.3 Обзор рынка коммерческой недвижимости в г. Москва[3]
9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Рыночная стоимость улучшения, принадлежащего ООО «ЗАКАЗЧИК», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 17.10.2019 г. составляет:
45 183 154 руб.
(сорок пять миллионов сто восемьдесят три тысячи сто пятьдесят четыре) рубля.
Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж
При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- Формирование выборки объектов-аналогов
- Определения элементов сравнения.
- Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
- Определение корректировок по каждому из элементов.
- Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
- Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Москва, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.
Таблица 12 Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту
|
Характеристики |
Земельный участок в составе оцениваемого объекта |
Сопоставимые земельные участки |
||
|
1 |
2 |
3 |
||
|
Права на объект |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
Условия финансирования |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
|
Условия продажи |
рын.сделка купли-продажи |
предло-жение |
предло-жение |
предло-жение |
|
Время продажи |
17.10.2019 |
окт.19 |
окт.19 |
окт.19 |
|
Местоположение |
МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22 |
Московская область, Люберцы |
Московская область, Люберцы, Октябрьский просп. |
Московская область, Люберцы, мкр. Северные Люберцы, ул. 8 Марта, 26 |
|
Физические характеристики: |
||||
|
-площадь ЗУ, кв.м. |
1920 |
662 |
1900 |
1400 |
|
состояние |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
|
Экологические характеристики |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
|
Постройки |
условно свободен |
нет |
нет |
нет |
|
Цена, руб. |
14 743 906,00 |
26 900 000,00 |
50 000 000,00 |
|
|
Цена, руб./м2 |
22 271,76 |
14 157,89 |
35 714,29 |
|
|
Источник информации |
https://lyubertsy.cian.ru/sale/commercial/151164034/ |
https://lyubertsy.cian.ru/sale/commercial/186331265/ |
https://lyubertsy.cian.ru/sale/commercial/168348479/ |
|
Таблица 13 Таблица выявленных различий
|
Характеристики |
Земельный участок в составе оцениваемого объекта |
Сопоставимые земельные участки |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
|
Права на объект |
ЗУ- долг. аренда |
ЗУ –долг.ар. |
ЗУ –долг.ар. |
ЗУ –долг.ар. |
ЗУ –долг.ар. |
ЗУ –долг.ар. |
|
Различие |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Условия финансирования |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
|
Различие |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Условия продажи |
рын.сделка купли-продажи |
предло-жение |
предло-жение |
предло-жение |
предло-жение |
предло-жение |
|
Различие |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
Время продажи |
19.05.2019 |
03.2019 |
04.2019 |
02.2019 |
04.2019 |
05.2019 |
|
Различие |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
|
|
Местоположение |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
|
Различие |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Физические характеристики: |
||||||
|
-площадь ЗУ |
1440 |
600 |
500 |
2000 |
1300 |
480 |
|
Различие |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
состояние |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
|
Различие |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Эк.хар-ки |
б/о |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
|
Различие |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Постройки |
условно свободен |
нет |
есть |
нет |
нет |
нет |
|
Различие |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Всего различий |
3 |
4 |
3 |
3 |
2 |
|
В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:
- условия продажи;
- время продажи;
- площадь;
- наличие постройки.
Таблица 14 Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж
|
Характеристики |
Земельный участок в составе оцениваемого объекта |
Сопоставимые земельные участки |
||
|---|---|---|---|---|
|
1 |
2 |
3 |
||
|
Цена, руб./м2 |
22 271,76 |
14 157,89 |
35 714,29 |
|
|
Поправка на торг |
||||
|
Корректировка, % |
-10,00% |
-10,00% |
-10,00% |
|
|
Права на объект |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Условия финансирования |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Время продажи |
17.10.2019 |
окт.19 |
окт.19 |
окт.19 |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Местоположение |
МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22 |
Московская область, Люберцы |
Московская область, Люберцы, Октябрьский просп. |
Московская область, Люберцы, мкр. Северные Люберцы, ул. 8 Марта, 26 |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Физические характеристики: |
||||
|
-площадь ЗУ |
1920 |
662 |
1900 |
1400 |
|
Корректировка, % |
-3,00% |
0,00% |
0% |
|
|
состояние |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
очищен, огорожен, все коммуникации |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Экономические характеристики |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Постройки |
условно свободен |
нет |
нет |
нет |
|
Корректировка, руб. |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Скорректированная цена, руб./м2 |
19 376,43 |
12 742,11 |
32 142,86 |
|
|
Всего различий |
1 |
1 |
1 |
|
|
Итоговая поправка |
-13% |
-10% |
-10% |
|
|
Рын.ст-ть земельного участка, руб./кв.м. |
21 420,46 |
|||
|
Рын.ст-ть земельного участка, руб. |
41 127 292,65 |
|||
Таким образом, рыночная стоимость права собственности оцениваемого участка, принадлежащего ООО «ЗАКАЗЧИК» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 17.10.2019г (без учета НДС), составляет:
41 127 292,65 руб.
(сорок один миллион сто двадцать семь тысяч двести девяносто два рубля 65 копеек)
12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- Формирование выборки объектов-аналогов
- Определения элементов сравнения.
- Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
- Определение корректировок по каждому из элементов.
- Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
- Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
Обоснование выбора аналогов
При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве офисных помещений.
В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов офисного назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Москва, газеты «из рук в руки», а также из сайтов риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на пяти объектах – аналогах.
В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).
Таблица 15 Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту
|
Характеристики |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты |
||
|
1 |
2 |
3 |
||
|
Права на объект |
ЗУ- собственность |
ЗУ –собственность |
ЗУ –долг.ар. |
ЗУ –долг.ар. |
|
ул. - собственность |
Ул. - соб-ть |
Ул. - соб-ть |
Ул. - соб-ть |
|
|
Условия финансирования |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
|
Условия продажи |
рын.сделка купли-продажи |
предло-жение |
предло-жение |
предло-жение |
|
Время продажи |
17.10.2019 |
окт.19 |
окт.19 |
окт.19 |
|
Местоположение |
МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22 |
Московская область, Люберцы, Октябрьский просп., 112к01 |
Московская область, Люберцы, мкр. Северные Люберцы, Комсомольский просп., 7/1 |
Московская область, Люберцы, мкр. квартал 115, Московская ул., 17 |
|
Физические характеристики: |
||||
|
-общ.площадь, м2 |
940,00 |
500,00 |
123,00 |
6 563,00 |
|
-площадь ЗУ |
1 920,00 |
300,00 |
1 486,00 |
7 000,00 |
|
– тип постройки |
МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22 |
зд 2-эт |
зд 2-эт |
Зд 6-эт |
|
- состояние помещения |
хор |
хор |
хор |
хор |
|
Эк. характеристики |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
|
Движимое имущество |
Нет |
Нет |
Нет |
|
|
Цена, руб./м2 |
70 000,00 |
30 895,00 |
54 549,00 |
|
|
Источник информации |
https://lyubertsy.cian.ru/sale/commercial/220040052/ |
https://lyubertsy.cian.ru/sale/commercial/219144979/ |
https://lyubertsy.cian.ru/sale/commercial/220027404/ |
|
Таблица 17 Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
|
Характеристики |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
||
|---|---|---|---|---|
|
1 |
2 |
3 |
||
|
Цена, руб./м2 |
70 000,00 |
30 895,00 |
54 549,00 |
|
|
Права на объект |
ЗУ- собственность |
ЗУ –собственность |
ЗУ –долг.ар. |
ЗУ –долг.ар. |
|
ул. - собственность |
Ул. - соб-ть |
Ул. - соб-ть |
Ул. - соб-ть |
|
|
Корректировка, % |
0,00% |
15,00% |
15,00% |
|
|
Условия финансирования |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
Ед.платеж |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Условия продажи |
рын.сделка купли-продажи |
предло-жение |
предло-жение |
предло-жение |
|
Корректировка, % |
-12% |
-12% |
-12% |
|
|
Время продажи |
17.10.2019 |
окт.19 |
окт.19 |
окт.19 |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Местоположение |
МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22 |
Московская область, Люберцы, Октябрьский просп., 112к01 |
Московская область, Люберцы, мкр. Северные Люберцы, Комсомольский просп., 7/1 |
Московская область, Люберцы, мкр. квартал 115, Московская ул., 17 |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Физические характеристики: |
||||
|
-общ.площадь, м2 |
940,00 |
500,00 |
123,00 |
6 563,00 |
|
Корректировка, % |
0,00% |
-5,00% |
8,00% |
|
|
– тип постройки |
Здание общей площадью 940 кв.м., расположенное по адресу: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, 22 |
зд 2-эт |
зд 2-эт |
Зд 6-эт |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
- состояние помещения |
хор |
хор |
хор |
хор |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Экономические характеристики |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
|
Корректировка, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Всего различий |
1 |
2 |
3 |
|
|
Итоговая поправка |
-12% |
-2% |
11% |
|
|
Скорректированная цена, руб./м2 |
61600,00 |
30277,10 |
60549,39 |
|
|
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб./м2 |
50808,83 |
|||
|
Рыночная стоимость земельного участка, руб./м2 |
21420,46 |
|||
|
Рын.ст-ть оцениваемого объекта, руб./кв.м. |
29 388 |
|||
|
Рын.ст-ть оцениваемого объекта, руб. (округленно) |
27 625 063 |
|||