Файл: Исследование современного состояния перспектив развития рынка земельных участков в россии.doc
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 12.01.2024
Просмотров: 25
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
УДК 332.72
ИССЛЕДОВАНИЕ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ПЕРСПЕКТИВ
РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИИ
Каракина Любовь Валентиновна магистрант гр. 19СТ4м ИСИ
ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
e-mail: lubakarakina@mail.ru Попова Инна Викторовна
кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»
ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»e-mail: invikt2007@mail.ru
STUDY OF THE CURRENT STATE OF THE PROSPECTS OF THE MARKET OF
LAND PLOTS IN RUSSIA
Karakina Lyubov Valentinovna master student gr.19 ISt4m ISI
FGBOU VO "Penza state University of architecture and construction"e-mail: lubakarakina@mail.ru
Popova Inna Viktorovna
candidate of Economics, Associate Professor of the Department "Expertise and Real Estate
Management"
FGBOU VO "Penza state University of architecture and construction" e-mail: invikt2007@mail.ru
Аннотация: в статье сформулирована проблема формирования собственности на землю и развития рынка земли. Обоснована целесообразность оценки государственного и муниципального секторов земельного рынка с точки зрения оборачиваемости, выражающей отношение общей земельной площади сделок на сегментарных рынках к общему количеству земельных участков в определенной форме собственности.
Ключевые слова: форма собственности, земельный рынок, рыночная инфраструктура, рыночная стоимость земли, экономика, сделки с землей.
Abstract: the article formulates the problem of land ownership formation and land market development. The expediency of assessing the state and municipal sectors of the land market in terms of turnover, which expresses the ratio of the total land area of transactions in segmental markets to the total number of land plots in a certain form of ownership, has been substantiated.
Key words: form of ownership, land market, market infrastructure, market value of land, economy, land transactions.
Рынок земли - это особый институт в рыночной экономике, который должен иметь свою правовую базу, инфраструктуру, операционные ограничения и перспективы развития.
Характеристики земли определяют особенности рынка земли. В рыночной экономике земля, являясь частью природной среды и фактором производства, становится частью основного капитала и объектом недвижимости, приобретает свойства товаров и участвует в сделках купли-продажи, аренда, дарение, ипотека и др.
Большую роль в изучении современного состояния перспектив развития рынка земельных участков в России сыграли работы Г.Н. Барсукова [4], Н.М. Радчевского [5], П.Ф.Парамонова [6]., П. Самуэльсона [7], В.Н. Хлыстун [8] и других авторов.
С точки зрения теории прав собственности, собственность — это урегулированное нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками со стороны граждан, организаций, государства.
Земля - главный фактор сельскохозяйственного производства, важный источник дохода как для сельхозпроизводителя, так и для его владельца. Однако до недавнего времени кадастровый учет стоимости земельных ресурсов - основы формирования земельной ренты и их рыночной стоимости - проводился в стране по процедурам, не адаптированным к рыночным экономическим условиям.
Автор считает, что в сегодняшних непростых экономических условиях традиционное определение права собственности на земельный участок только на основании владения, пользования и распоряжения не до кона верное, поскольку это распространено в отечественной практике.
Несомненно, право собственности на земельный участок - уникальный по своей природе ресурс, право пользования, управления и распоряжения земельным участком, а также право на доход, капитальные затраты, обеспечение, передачу по наследству и в собственность. бессрочность признается основным правом в совокупности прав собственности [5].
По состоянию Росреестра на 1 января 2020 года земельный фонд Российской
Федерации составляет 1 712 519 100 га, в том числе земли государственного и муниципального значения [3].
Распределение земельного фонда по категориям земель является важнейшей формой организации их использования. Осуществляется на основании установления доминирующих факторов производительных возможностей и зонирования территории.
Каждый участок относят к определенной категории, что устанавливает в отношении него правовой режим хозяйственного использования, охраны, его цели и задачи.
Рис.1. Структура земельного фонда РФ
Рынок земли достаточно сложен по структуре, и его продуктом является не сама земля, а право собственности на нее.
Наиболее важными из них являются институты землевладения, государственного кадастрового учета, банковской и налоговой системы, которые в настоящее время находятся в процессе становления и развития с учетом новых условий рыночной экономики [6].
Развитие земельных отношений приводит к изменению структуры землепользования по формам собственности (табл.1).
Таблица 1
Изменение структуры землепользования по формам собственности
| Форма собственности | Сельхоз- организации, % | Крестьянские хозяйства и индивидуальные предприниматели, % | В 2020 г. относительно 2006 г. | |||
| 2006 | 2020 | 2006 | 2020 | Сельхоз- организаци и | Крестьянские (фермерские) хозяйства | |
| Частная собственность | 3,1 | 3,8 | 53 | 33,7 | 122,6 | 86% |
| Земли из общей собственности | 54,6 | 15,0 | 23,6 | 25,3 | 27,4 | 107% |
| Аренда государственных и муниципальных земель | 9,1 | 38,5 | 18,9 | 38,9 | увеличение в 4,2 раза | увеличение в 2,2 раза |
| Пользование государственными и муниципальными землями | 32,4 | 38,1 | 5,4 | 2,1 | 117,6 | 38,9% |
| Пользование без предоставления земельного участка | 0,8 | 4,5 | – | – | увеличение в 5,6 раза | – |
| Всего | 100 | 100 | 100 | 100 | – | – |
Внедрение в оценочную деятельность новых подходов к определению оценки земель сельскохозяйственного назначения уравняло стоимость инвентаризации и рыночная стоимость земель данной категории, что дает справедливую основу для определения затрат на участие в производственном процессе одного из основных факторов.
Продажа государственных и муниципальных земель - одно из важнейших направлений развития первичного земельного рынка, но до 2005 года площадь проданных земельных участков в государственной и муниципальной собственности была незначительной. Факторами,
сдерживающими процесс приватизации, была незавершенность вопроса о разграничении государства[8].
Анализ показывает, что на современном этапе развития рынка земли в России имеется достаточное количество земельных участков для продажи и других сделок с землей.
В настоящее время оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится с применением модели капитализации земельной ренты, основными факторами создания стоимости которой являются относительный валовой доход, затраты на растениеводство, поддержание плодородия почвы, а также прибыль и капитализацию предпринимателя.
Показатель [6].
Несомненно, рынок земли имеет ряд особенностей, которые отличают его от других рынков. Предложение земли в любой момент является фиксированным и не может быстро меняться в зависимости от изменений цен и от увеличения спроса. Это говорит о том, что эластичность рыночного предложения в краткосрочной перспективе по цене равна нулю.
В более долгосрочной перспективе рост цен приведет к постепенному увеличению предложения, но этот процесс не может быть долгосрочным, поскольку количество и площадь земли ограничены. Следовательно, в долгосрочной перспективе эластичность предложения земли становится ненулевой. Мы можем согласиться с этими положениями в условиях уже сложившегося и стабильно функционирующего рынка земли [7].
Предложение земли не может быть значительно увеличено даже в условиях роста цен на землю. Следовательно, для определения законов фиксации цены на землю необходимо проанализировать спрос и предложение на этот ресурс.
Спрос на землю характеризуется размером земельной площади, используемой для сельскохозяйственного производства и садоводства. Считаем целесообразным отдельно оценивать активность в государственном и частном секторе земельного рынка с точки зрения оборота земельного рынка, который выражает соотношение к общей земельной площади сделок на сегментарных рынках (аренда, продажа, залог и т. д.) к общему количеству земельных участков в той или иной форме собственности [5].
При этом следует учитывать, что в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации не все земли сельскохозяйственного назначения могут участвовать в обороте, а их доля в общем земельном фонде данной категории различна в субъектах Российской Федерации.
Предварительный анализ показал, что на формирование цены земли влияло расположение земельных участков, их плодородие, общая экономическая ситуация в стране, а также изменения урожайности сельскохозяйственных культур и спроса на продукты питания. Собранные данные показывают, что цены на рынке частной собственности на землю намного выше, чем на государственные и муниципальные участки. Необходимо учитывать ограниченный объем доступной нам анализируемой пробы [4].
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
-
В настоящее время в России активно формируется институт собственности на землю. Земельная собственность - сложная социально-экономическая категория, институциональная среда которой включает сочетание экономических, правовых, политических, психологических и социальных явлений. -
Оборот земли растет во всех секторах земельного рынка. Наиболее интенсивно развивался сектор купли-продажи земельных участков физическими и юридическими лицами в частном секторе рынка земли. -
Цена на сельскохозяйственные земли растет во всех сельскохозяйственных регионах страны. Рыночная цена сельскохозяйственных земель, определяемая путем установления условий равновесия в зависимости от экономического состояния аграрного сектора, наличия неиспользуемых земель, уровней доходов, закономерностей формирования баланса сельскохозяйственных и продовольственных товаров. В этом отношении необходимы дополнительные исследования.
На современном этапе трансформации земельных отношений необходимо государственное регулирование рынка земли, прежде всего в области совершенствования законодательства, а специфика земли требует более жесткого государственного контроля и ограничения прав участников рынка. Необходимость государственного регулирования обусловлена уникальностью продукта, который будет поставляться на рынок, наличием в экономике государственной и негосударственной форм собственности, многоукладностью экономики [8].
Развитие рынка земли способствует решению проблемы невостребованных земельных долей. В настоящее время земельные доли являются наиболее привлекательным и востребованным товаром на земельном рынке. Рынок земли в целом и рынок земельных долей в частности - это способ передела земли. Очень важно, что сделки с земельными долями способствовали концентрации земли в руках наиболее эффективных землепользователей.