Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf

64 разрабатываемые карьеры, так и не используемые, а также затопленные водой, которые сопровождаются нарушенным растительным покровом.
В эту номенклатуру также включаются строения и сопутствующая карьерным разработкам промышленная инфраструктура (например, цементный завод), а также небольшие технические водоемы с площадью менее 25 га.
К землям номенклатуры 1.3.2 относятся как промышленные, так и бытовые свалки с площадью не менее 25 га. Если площадь занимаемая свалкой составляет менее 25 га и она располагается около соответст- вующего промышленного объекта (например, лесопилки), то она входит в состав номенклатуры 1.2.1 (промышленные и коммерческие объекты).
Земли под строительными площадками или какими-либо другими земляными работами с площадью не менее 25 га идентифицируются как земли номенклатуры 1.3.3. К данной номенклатуре не относятся мелио- рируемые земли (т. е. земли, на которых проводятся мероприятия по увеличению дренированности территории или повышению ее плодоро- дия и т.д.).
Зеленые зоны городов, включая парки, кладбища с растительностью, особняки с парковыми комплексами с площадями более 25 га относятся к номенклатуре 1.4.1.
Земли, занятые спортивными объектами и их инфраструктурой, в том числе площадками для гольфа, конно–спортивные комплексы со скаковыми дорожками, комплексы для технических видов спорта
(мотокросс и др.), а также отдельными парковыми комплексами вне городской черты идентифицируются как земли номенклатуры 1.4.2.
Горонолыжные курорты идентифицируются как городские земли, но их удаленная спортивная инфраструктура может быть отнесена к данной номенклатуре.
Также, если в пределах городской черты располагаются крупные водные объекты или болотные массивы, шириной не менее 100 м или площадью не менее 25 га, то они также идентифицируются как соответ- ствующие номенклатуры согласно данным табл. 10.
После окончательного дешифрирования, идентификации и проверки правильности распознавания объектов на исследуемой территории были установлены границы всех объектов, которые идентифицируются по номеклатурам CORINE и указываются их метрические характеристики.
Например, после дополнительных уточнений с использованием вспомо- гательных материалов классификационная карта г. Дзержинска и его окрестностей принимает следующий вид, рис. 19.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

65
Необходимо отметить, что следующий этап развития проекта
CORINE начался в 2000
г. и включает работы по постановке технологии получения автоматизированной идентификации спутниковых данных с использованием номенклатур CORINE и получения растровых класси- фикационных карт. По итогам автоматической классификации в евро- пейских государствах составляется национальная растровая база данных номенклатур земной поверхности с размером пиксела 25х 25
м. Напри- мер, опыт Финляндии показывает, что общая точность выявления номенклатур первого уровня составляет почти 90
%, на втором уровне — почти 81
%, на третьем уровне классификации — около 70
% с ошибкой по геопривязке около 12,9
м спутниковых снимков.
Рис. 19. Идентификация объектов г. Дзержинска и его окрестностей по номенклатуре CORINE (1 уровень) после дополнительной обработки (фрагмент)
Необходимо отметить, что следующий этап развития проекта
CORINE начался в 2000
г. и включает работы по постановке технологии получения автоматизированной идентификации спутниковых данных с использованием номенклатур CORINE и получения растровых класси- фикационных карт. По итогам автоматической классификации в евро-
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

66 пейских государствах составляется национальная растровая база данных номенклатур земной поверхности с размером пиксела 25х 25
м. Напри- мер, опыт Финляндии показывает, что общая точность выявления номенклатур первого уровня составляет почти 90
%, на втором уровне — почти 81
%, на третьем уровне классификации — около 70
% с ошибкой по геопривязке около 12,9
м спутниковых снимков.
Например, на мультиспектральном снимке Landsat–7 ETM+ для тер- ритории Дзержинского района (с улучшением пространственного разрешения до 15 м) с привлечением вспомогательного материала устойчиво интерактивно дешифрируются земли из списка номенклатур 1 и 2 уровня классификации CORINE. Выполнение автоматизированной классификации с обучением в ERDAS
Imagine
8.5 позволяет получить растровую классификационную карту с детализацией 1 уровня класси- фикации CORINE, рис. 20.
Рис. 20. Автоматизированная растровая классификационная космокарта со спутника Landsat–7 ETM+ (18.08.2001 г.) на территорию Дзержинского района с интерпретацией для 1 уровня номенклатуры земель CORINE
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

67
Далее с использованием ГИС-технологий (ArcGIS 9.0 ESRI Inc.) вы- полняется анализ метрических характеристик объектов четырех классов
(болота не выявлены) и рассчитывается общий баланс земель исследуе- мой территории Дзержинского района (антропогенные объекты — 47 % от общей площади, сельскохозяйственные земли — 32 %, леса — 20 %, водные объекты — 1 %). Однако необходимо отметить, что чистая почва, песок, бетон или асфальтовое покрытие имеют аналогичную отража- тельную способность на некоторых полосах Landsat, что влияет на точность расчетов баланса земель.

68 анализ информации с учетом построенной в пространстве модели, анализ пространственно распределенных данных с учетом имеющихся тополо- гических моделей, редактирование и обновление данных в режиме реального времени.
ГИС–атлас недвижимости опирается на все базисные слои земельной информационной системы (ЗИС) соответствующего административного района или города. Дополнительно собранная информация позволяет создать множество тематических цифровых слоев, сгруппированных по тематическим подразделам для выполнения многофакторного анализа состояния и оценки недвижимости населенного пункта:
•
планировочная структура города (граница города; улицы; объек- ты недвижимости; общественные центры; жилая многоквартир- ная застройка; жилая усадебная застройка; промышленная за- стройка; рекреационно–ландшафтная зона; центр города и др.);
•
рынок недвижимости в городе (оценочные зоны; стоимость зе- мель; первичное жилье (новостройки); вторичное жилье; офисные и складские объекты; типы домостроения; плотность застройки и др.);
•
инженерная инфраструктура города (обеспеченность газоснабже- нием, водоснабжением, электроснабжением, проводной телефон- ной сетью, беспроводной сотовой связью, телекоммуникацион- ными услугами — Интернет, электронной почтой и др.);
•
демографические сведения для города (численность населения, включая показатели рождаемости, смертности, заболеваемости и др.; качественный состав населения — уровень образования, до- ходы, покупательная способность, социальный статус; оценка криминогенной ситуации — места проиcшествий по видам и др.);
•
экономика города (градообразующие предприятия; фирмы; торго- вая сеть города; мелкорозничная торговля и др.);
•
дорожно–транспортная сеть города (автодороги; железнодорож- ный транспорт; внутригородской транспорт и др.);
•
экология города (зеленые зоны; источники загрязнения воздуха, воды, почво-грунтов; санитарно-защитные полосы и водоохран- ные зоны и др.) и т. д.
Архитектура ГИС–атласа отражает последовательность монтажа электронных материалов для создания удобного просмора данных в компьютерной среде по стоимости недвижимости. В качестве растровой
«подложки» для векторной цифровой основы ГИС–атласа целесообразен выбор космоснимков высокого разрешения или ортофотопланов аэрофо- тосъемки. Тематическая структура города описывается группой вектор-
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

69 ных цифровых слоев, включающих: границу города, улицы, земельные участки, постройки, водные объекты, зеленые зоны и т. д.
Для реализации возможностей, заложенных в ГИС, необходимые для анализа сведения должны иметь территориальную привязку, т. е. должна быть выбрана так называемая территориально-операционная единица
(ТОЕ). При изучении стоимостных характеристик недвижимости в качестве ТОЕ выбирается земельный участок. Каждый из цифровых слоев координатно привязан, образуя географическую связку [23].
При оценке недвижимости земли населенного пункта оцениваются отдельно по каждому из видов их функционального использования: жилая многоквартирная зона; жилая усадебная зона; производственная зона; общественно-деловая зона; рекреационная зона. Соответственно близкие по значению кадастровой стоимости площади земельных участков группируются в оценочные зоны. В этой связи в ГИС–атласе обязательно присутствуют цифровые слои функциональных и оценоч- ных зон. На базе значений оценочных стоимостей выполняется построе- ние грид–модели рельефа стоимостей города, в которой визуализируют- ся стоимостные характеристики недвижимости и который является одним из цифровых слоев ГИС-атласа. В режиме «горячей связи» к продаваемым объектам недвижимости подключаются их фотографии со значением их рыночной стоимости и контактных телефонов продавца.
Программными средствами, используемыми для создания ГИС–
атласа, являются ArcGIS 9 и выше, ERDAS Imagine 8.5 и выше. На клиентских местах целесообразна установка бесплатных ГИС–вьюверов семейства ArcExplorer. Перспективным является разработка и поддержка в актуальном состоянии интерактивных атласов рынка недвижимости города в Интернет.
Реальные явления, происходящие в современном городе, весьма сложные и многофакторные. Поэтому лица, отвечающие за управление этими явлениями (экономическими, политическими, социальными и др.) должны иметь перед собой четкое обоснование того, что происходит в городе в сфере недвижимости для принятия эффективных управленче- ских решений. Виртуальные города Беларуси для поддержки принятия решений — это уже не фантастика, а реальное завтра.
Вопросы и задания для самопроверки
1. Перечислите основные цифровые слои ГИС–атласа недвижимости
населенного пункта.
2. Выполните организацию учебного ГИС–атласа недвижимости опор-
ного города Беларуси.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

70
5.4. Корпоративная ГИС имущественного
комплекса предприятия
Одним из наиболее активно развиваемых направленией при разра- ботке автоматизированных комплексов управления имущественным комплексом предприятия является использование современных ГИС в качестве инструментального средства автоматизации решения задач отдела генерального планирования предприятия. На предприятии ГИС используется с одной стороны, как хранилище графических схем предприятия, с другой, в качестве гибридной системы, которая для каждого пространственного объекта имущества предприятия хранит параметры и характеристики в атрибутивной базе данных.
Хранение схем предприятия в электронных форматах имеет несо- мненные преимущества по сравнению с традиционными бумажными архивами: расположение всей графической информации в единой координатной системе предприятия; отображение линий коммуникаций, дорог и других объектов в соответствие со стилем, принятым на пред- приятии; возможность экспорта–импорта графических схем в системы автоматизированного проектирования; быстрая и удобная навигация по электронным схемам; распределение объектов по слоям с возможностью работы с отдельными слоями; добавление, удаление и редактирование пространственной и атрибутивной информации; печать на принтере или плоттере всей схемы или отдельных участков предприятия, или слоев в заданном масштабе, и ряд других преимуществ.
Соответственно, при реконструкции предприятия возможности кор- поративной ГИС позволят в оптимальные сроки и качественно внести коррективы в пространственные и атрибутивные данные.
В настоящее время в целом ряде работ рассматриваются вопросы использования ГИС для автоматизации деятельности предприятий и организаций [24]. При этом необходимо отметить, что корпоративный рынок является наиболее привлекательным для компаний, специализи- рующихся на информационных технологиях (ИТ). Именно на этом уровне современные информационные системы раскрывают свой богатый потенциал, обеспечивая наиболее полную отдачу вложений на их создание и развертывание. Поэтому любая серьезная ИТ компания предлагает решения, которые отвечают потребностям крупного бизнеса.
Корпоративный рынок понятие разноплановое. Он охватывает предпри- ятия и организации, которые ведут сложную хозяйственную деятель-
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com