Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме.pdf

Введение

Недвижимое имущество, сделки с ним является довольно актуальной темой, ввиду того, что недвижимость была, есть и будет выгодным капиталовложением, особенно в настоящее время. Ведь численность населения растёт, а количество земельных участков не увеличивается. Поэтому растёт спрос с каждым днём на недвижимое имущество. Особенно дорогостоящим видом недвижимости являются дома, коттеджи и т.д., которые имеют земельный участок. А наиболее дешёвым – жильё в кондоминиуме (зачастую, это квартиры, коммуналки). Это связано с тем, что на, относительно, небольшом земельном участке может жить много людей.

Цель курсовой работы в том, что бы более детально разобраться в том, что такое недвижимость, какие отличительные признаки имеет недвижимость, как в разные исторические периоды менялось значение недвижимости и отношение к ней, узнать о видах недвижимости, о том, чем именно регулируются правовые отношения, связанные с недвижимостью, а так же рассмотреть какие факторы негативно влияют на рынок недвижимости, и пути устранения этих факторов. Я хочу, чтобы после прочтения моей курсовой работы, у человека складывалась ясная картина о недвижимости и не возникало дополнительных вопросов.

В главе первой, я написала как менялось определение недвижимости с начала ХХ века и как ГК РФ определяет недвижимость в настоящее время. Для этого я использовала Оксфордский толковый словарь по бизнесу, книгу Кулагина М. Предпринимательство и право: опыт Запада, терминологический словарь профессора Джерри М. Розенберга, а также Свод Законов Российской Империи. Так же я написала о признаках недвижимого имущества. Эти признаки важны тем, что помогают увидеть разницу между движимым имуществом и недвижимым, а так же способствуют пониманию того, как именно определять недвижимость. Для этого я использовала материал из "Учебника русского гражданского права" Шершневича Г. Ф. Я считаю этот источник надёжным потому, что труды Шершневича получили широкое признание академического общества, его учебники не утратили своего научного значения в настоящее время и Шершневич являлся юристом, профессором Казанского и Московского университетов, депутатом.

Во второй главе, я описываю то, как законодатель классифицирует недвижимость. Классификация недвижимости необходима для того, чтобы было легче изучить недвижимое имущество, она помогает найти внутренние закономерности, которые определяют как изменяются рыночные и потребительские свойства недвижимости. Так же я описываю какие виды недвижимого имущества существуют. Важно знать на какие виды делится недвижимость для того, чтобы было легче заключать сделки с недвижимостью, знать правовой режим каждого вида недвижимости, знать чем отличается каждый вид, понимать почему на каждый вид недвижимости ставится определённая ценна. Так же я рассматриваю проблему разграничения движимого имущества и недвижимого. Для того чтобы изучить на какие виды делится имущество, я воспользовалась учебным пособием Невзгодиной Е. Л. "Сделки с недвижимостью". Это спецкурс для студентов, которые хотят углублённо изучить курс "Гражданское право". Я считаю это пособие надёжным источником для написания курсовой так, как Невзгодина Елена Львовна является кандидатом юридических наук, профессором, заслуженным юристом РФ.

В третьей главе, я рассматриваю сделки, связанные с недвижимостью, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, какими правовыми актами регулируется недвижимость, особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества, государственную регистрацию прав на недвижимость, что является правовой основой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так же в этой главе, я описываю факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения.

Объект курсовой работы: правовые основы регулирования недвижимого имущества.

Предмет курсовой работы: понятие, виды, общие положения о правовом режиме недвижимости.

Метод изучения темы курсовой работы- аналитический и статистический.

Степень разработанности темы курсовой работы, высока. Её анализом занимались такие ученые и публицисты, как Невзгодина Елена Львовна в своём учебном пособии для студентов "Сделки с недвижимостью", Шершневич Г. Ф. в своих трудах "Учебника русского гражданского права".

Цели и задачи курсовой работы определяют её структуру. Работа включает введение, три главы, заключение, список использованной литературы.

Информационной основой написания работы послужили печатные издания в виде учебников, учебных пособий, публикации в газетах и журналах, интернет ресурсы.

Глава 1. Понятие недвижимости. Признаки объекта недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

Раздел имущества на движимое и недвижимое был освещен еще в римском праве, и известно, что недвижимость является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Ниже я хочу рассмотреть различные понятия недвижимости из разных источников.

Оксфордский толковый словарь по бизнесу даёт определение: «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».^[1]

В своей книге, М.И. Кулагин даёт такое определение: «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».^[2]

В своём терминологическом словаре профессор Джерри М. Розенберг ввёл определение: «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».^[3]

В Своде Законов Российской Империи: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».^[4]

Очевидно, все эти определения очень похожи и в своём смысле имеют одинаковое значение, независимо от исторического периода их написания, и они подводят нас к пониманию того, что недвижимость – это земля и всё то, что неразрывно с ней связано.

В настоящее время, Гражданский кодекс Российской Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяет то, что относится к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу), а именно участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и все объекты, перемещение которых без ущерба их назначению является невозможным, а так же здания, сооружения, леса, многолетние насаждения.

Земля – это основа социальной и экономической деятельности человека и всего человечества в целом. Когда мы говорим о недвижимости в юридическом смысле, то слово "земля" заменяется на "земельный участок"– это доля поверхности земли, которая имеет установленные границы, определённую площадь, месторасположение, правовой статус и ряд других характеристик, которые указаны в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.^[5]

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что связь с землёй должна быть неразрывна для того, что бы объект можно было отнести к недвижимости. Земельные участки тоже являются недвижимыми объектами. Благодаря связи с землёй, недвижимость имеет высокую стоимость, а без связи с землёй, недвижимость понижается в цене, так как теряет своё обычное назначение. В связи с этим, деревья, которые выращиваются в специализированных питомниках и дома, которые предназначены под снос не являются недвижимостью.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся, подлежащие государственной регистрации, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

К недвижимости также относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.^[6]

Кондоминиумы являются специфическим видом недвижимости. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением, в данном определении, является единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладельца в соответствии с действующим законодательством подлежат права на недвижимое имущество в кондоминиуме, а также кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества и сделки с ним.

Для управления кондоминиумом можно создавать товарищества собственников жилья. Такое товарищество, помимо прочего, может заниматься продажей недвижимого имущества, которое входит в состав кондоминиума и находится в собственности товарищества. Вырученные средства тратятся на содержание общего имущества кондоминиума и улучшение данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.^[7]

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.^[8] По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.^[9]

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Признаки объекта недвижимости.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам".^[10]

Родовые признаки, которые позволяют отличить объекты недвижимости от движимых объектов:

1. Стационарность, неподвижность. Этот признак означает, что перемещение объекта недвижимости в пространстве невозможно без нанесения ущерба этому объекту и его физического разрушения, из-за чего он становится непригодным для дальнейшего использования, что характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью;
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. На стоимость недвижимости влияют решения правительства, новые законы, экономическая деятельность и тенденции, социальные идеалы и стандарты. Так же на стоимость объекта влияют такие физические характеристики, как данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях. Об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Стоимость недвижимости составляет полезность объекта, которая определяется совокупностью всех этих характеристик. Для более высокой стоимости должен присутствовать ограниченный характер предложения. Также, стоит заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
3. Недвижимость является практически самым долговечным товаром, помимо отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.