Добавлен: 03.02.2024
Просмотров: 80
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Обязательное требование к заказчикам - при планировании и осуществлении закупок указывать наименование объекта закупки строго по Каталогу - содержит определенные условия, указанные в Постановлении Правительства РФ от 8 февраля 2017 г. № 145 «Об утверждении Правил формирования и ведения в единой информационной системе в сфере закупок каталога товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд и Правил использования каталога товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». На сегодняшний день Каталог формируется и ведется на сайте ЕИС Министерством финансов Российской Федерации. В основе Каталога лежит Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности (ОКПД2) <5>, разрабатываемый Министерством экономического развития Российской Федерации. Как указано в самом тексте, объектами классификации в ОКПД2 является продукция (услуги, работы). При составлении ОКПД2 разработчики не выделили аренду в отдельный объект экономической деятельности, а включили в состав услуги, поэтому мы видим в ОКПД2 группировку в классе 77 «Услуги по аренде и лизингу», отдельно выделены и сформулированы лишь две позиции Классификатора, включенные в раздел F: «Аренда кранов и прочего строительного оборудования, которое не предназначено для одной конкретной строительной услуги, с оператором» и «Аренда строительного оборудования с оператором для конкретной строительной услуги». Одна из целей создания Каталога - использование его позиций при описании объектов закупки, которое включается в план-график закупок, в извещение об осуществлении закупки, приглашение и документацию о закупке. Планируя и осуществляя закупку аренды имущества, заказчик, пользуясь Каталогом, вынужден указывать одну из предложенных формулировок «услуга по аренде» того или иного имущества, хотя стоит отметить, что Каталог достаточно полный, в него включены такие востребованные позиции, как аренда недвижимого имущества и автомобилей, сельскохозяйственных машин и оборудования, т.е. охватывает достаточно детально все виды аренды, но упорно называя все эти виды «услуга по аренде».
С целью унификации указанных категорий предлагаем в Законе № 44-ФЗ предмет государственного или муниципального контракта определить аналогично Закону № 223-ФЗ.
В дальнейшем, как нам видится, необходимо привести в соответствие Каталог товаров
, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, выделив аренду имущества в отдельную от услуг правовую категорию.
Ст. 619 ГК устанавливает следующие случаи, когда арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды через суд: 1) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора; 2) использование имущества арендатором с существенным нарушением назначения имущества; 3) три и более просрочки подряд по внесению арендной платы; 4) использование имущества арендатором с неоднократными нарушениями; 5) существенное ухудшение имущества арендатором; 6) уклонение арендатора от капитального ремонта имущества.
Верховный Суд начал придерживаться достаточно либеральной позиции в отношении просрочек при оплате аренды: если к моменту рассмотрения спора в суде первой инстанции задолженность была погашена, то это свидетельствует об отсутствии существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, в связи с чем следует отказать арендодателю в иске о расторжении договора1.
В целом в отношении расторжения договора аренды Верховный Суд сформировал следующую правовую позицию: расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; при этом такая мера должна быть соразмерной степени существенности допущенных контрагентом нарушений и балансу интересов сторон2.
В частности, по мнению Верховного Суда, такая мера явно несоразмерна балансу интересов и не может применяться при несоизмеримости периода просрочки платежа и общего срока аренды, например при длительном сроке аренды земельного участка (порядка 49 лет)3.
Аналогичный подход в свое время продемонстрировал Высший Арбитражный Суд: в расторжении договора лизинга следует отказать, если к моменту уведомления о расторжении лизингополучатель оплатил большую часть лизинговых платежей - 98%4.
Отметим, что перечень оснований для расторжения договора, установленный частью 1 статьи 619 ГК, состоит из вариантов серьезного нарушения арендатором своих обязательств, но при этом он является открытым (неисчерпывающим) и стороны вправе при заключении договора согласно части второй статьи 619 ГК указать в нем иные основания для расторжения в судебном порядке. И вот здесь возникает простор для творчества юриста, способного предусмотреть будущие потребности своей стороны и (или) просчитать наперед возможные риски.
Судебная практика показывает, что стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, связанные с менее серьезными нарушениями арендатором своих обязательств, а именно: однократная просрочка арендатора по внесению арендной платы (пункт 26 письма ВАС № 66), однократное неполное внесение арендной платы при условии обоснования существенности такого нарушения (пункт 28 письма № 66).
Кроме того, стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, совсем не связанные с нарушением арендатором своих обязательств: так, Президиум ВАС решил, что таким основанием может быть возникновение у арендодателя потребности в сданном имуществе (пункт 25 письма ВАС № 66).
Ст. 620 ГК устанавливает следующие случаи, когда арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды через суд: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору; арендодатель препятствует пользованию имуществом в соответствии с его назначением или с условиями договора; арендуемое имущество имеет неприемлемые недостатки, которые не указаны в договоре, не были известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра (проверки) имущества; арендодатель уклоняется от капитального ремонта имущества; имущество пришло в непригодное состояние не по вине арендатора.
Наибольший интерес представляет собой случай с недостатками имущества, и анализ судебной практики помогает детализации применения этого основания.
В первую очередь следует выделить т.н. юридические недостатки имущества, когда невозможность его использования в договорных целях вытекает из нормативно-правовых ограничений. Весьма показательным является спор, связанный с арендой земельного участка с целью строительства автозаправки. Уже после заключения договора выяснилось, что участок расположен в санитарно-защитной зоне, в связи с чем размещение таких объектов на нем недопустимо. Верховный Суд расценил это как недостатки, которые не были указаны в договоре, не были известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества, вследствие чего у арендатора появилось основание для расторжения договора1.
Другой пример: через 2 года после заключения договора аренды земельного участка с указанием в договоре одного вида разрешенного использования (строительство склада мебельной техники) муниципальный орган включил участок в зону застройки многоэтажными домами, что исключало строительство, предусмотренное договором. Соответственно, у арендатора появилось полное право на расторжение договора по статье 620 ГК РФ
2.
Очевидно, что перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке, установленный частью 1 статьи 620 ГК, состоит из вариантов серьезного нарушения арендодателем своих обязательств, но при этом он, так же как и в статье 619 ГК, является открытым, так как часть 2 статьи 620 ГК допускает указание в договоре иных оснований для его расторжения в судебном порядке.
При заключении договора аренды, в первую очередь зданий и помещений, есть возможность оговорить в договоре условия, которые защитят арендатора в конфликтных ситуациях, в том числе не регулируемых законом.
1. Ввести в договор условие о том, что в соответствии со статьей 328 ГК внесение арендной платы является для арендатора встречным исполнением по отношению к обязанности арендодателя обеспечить возможность пользования имуществом. Такое условие позволяет арендатору не оплачивать аренду за те периоды, когда пользование имуществом было невозможно по вине арендодателя или третьих лиц.
2. Четко прописать в договоре, какая сторона обязана содержать системы жизнеобеспечения в помещении, начиная с электроснабжения и заканчивая противопожарным оборудованием.
3. Выделить коммунальные и прочие платежи из собственно арендной платы. Просрочки по таким платежам не станут основанием для расторжения договора.
4. Возложить на арендодателя проведение текущего ремонта. При отсутствии такого условия эта обязанность автоматически ложится на арендатора.
5. Детально прописать в договоре цель аренды и допустимые способы использования арендуемого имущества.
6. Внести в договор условие о его расторжении в судебном порядке по требованию арендатора по основаниям, не указанным в статье 620 ГК. В частности, можно указать основания, приведенные в настоящей статье в разделе «Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя».
7. Установить в договоре возможность одностороннего отказа от договора по требованию арендатора во внесудебном порядке, то есть оперативно, оговорив здесь основания, не указанные в предыдущем пункте и в статье 620 ГК.
8. Внести в договор раздел «Существенное изменение обстоятельств», где по возможности детально прописать ситуации, при наступлении которых целесообразность аренды исчезает.
Для рассмотрения вопроса освобождения от ответственности пострадавшего арендатора необходимо обратить внимание на позицию Президиума Верховного Суда РФ, который в Обзоре от 21 апреля 2020 года № 1 отвечает на вопрос о том, могут ли ограничительные меры считаться достаточным основанием для освобождения арендатора от ответственности. Президиум Верховного Суда обращает внимание на п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, будет нести ответственность за
ненадлежащее исполнение обязательств в случае, когда такое неисполнение связано с обстоятельствами непреодолимой силы; к таким обстоятельствам в любом случае не относится отсутствие у должника необходимых денежных средств. Однако если отсутствие денежных средств связано с введением ограничительных мер, в том числе установлением запрета на ведение определенной деятельности, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу: «Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)»1.
Итак, из разъяснений Президиума Верховного Суда РФ можно сделать вывод, что основания для освобождения от ответственности необходимо доказывать в каждом конкретном случае, и универсального основания для каждого случая, в котором арендатор считает себя пострадавшим, в связи с введением режима самоизоляции не существует.
Согласно материалам дела 13 августа 2019 между Минприроды Республики Коми (арендодатель) и ООО «Сафстрой» (арендатор) был заключен договор аренды лесного участка площадью 1 266 га. В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате арендной платы арендатором Минприроды Республики Коми обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за апрель, май и июнь 2020 года в общей сумме 460 090,32 руб. и пеней в размере 23 259,35 руб.
Так как деятельность в сфере лесного хозяйства не включена в перечень наиболее пострадавших, в связи с распространением коронавируса, отраслей экономики, суд пришел к следующему выводу: «В рассматриваемом случае ответчиком не доказана невозможность осуществления деятельности на арендованном участке в спорный период»1. Исковые требования арендодателя были удовлетворены в полном объеме.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Федосовой (арендодатель), которая заявила иск к ООО «СЗ «Усадьба» (арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля по май 2020 г. по договору субаренды офисного помещения от 1 января 2020 года, были удовлетворены в полном объеме.