Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Понятие и признаки недвижимости как особого объекта гражданско-правового регулирования).pdf

- по каким каналам и в каком порядке органу Росреестра станет известно, что лицо оспорило или не оспорило зарегистрированное право в суде?

- какие документы необходимо представить в подтверждение наличия основания для проставления отметки?

- начиная с какой стадии гражданского судопроизводства можно просить внести в ЕГРП отметку о наличии судебного спора?

- как быть в случае приостановления судопроизводства по делу? и др.

Не ясны сроки, порядок, документы, подтверждающие основания проставления данных отметок, а также процедура их аннулирования.

Кроме того, следует учитывать, что не исключены злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, имеющих цель, например, препятствовать конкуренту в заключении выгодной сделки с недвижимым имуществом. К сожалению, гражданско-правовая ответственность к лицам, которые с противоправными целями инициировали отметку о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права, специальными нормами закона не установлена.

Значимым законодательным решением стала отмена государственной регистрации большинства сделок с недвижимостью. Как было отмечено ранее, пункт 8 статьи 2 Закона №302-ФЗ отменил государственную регистрацию следующих сделок с недвижимостью: купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; купли-продажи предприятия; дарения недвижимого имущества; договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

В рамках проводимого реформирования гражданского законодательства было предложено устранить государственную регистрацию сделок и перейти только на государственную регистрацию прав. Необходимость такого подхода обусловлена тем, что Закон о регистрации прав отражает две самостоятельные концепции регистрации, которые приняты в зарубежных правопорядках, в частности, регистрацию прав, которая свойственна континентальному праву, и регистрацию сделок, отражающую англо-американское право. Отражение двух разных по сути систем в одном нормативном акте в отечественной правоприменительной практике приводило к ряду проблем (например, по аренде нежилых помещений, аренде зданий и т. д.), на которые справедливо обращалось внимание в обзорах Высшего Арбитражного Суда РФ. В связи с этим сегодня многими учеными поддержано такое направление дальнейшего совершенствования гражданского законодательства, по которому должна быть оставлена только регистрация права.^[25]

Предполагается, что такое решение должно в большей степени защитить правообладателя и проверить легитимность лица, которое передает право. Также указанное нововведение призвано снизить расходы участников оборота, которые они несли ранее, оплачивая двойную регистрацию - сделки и перехода права собственности.

Однако, необходимо учесть, что при новом подходе существенно возрастают риски оспаривания заключенных сделок с недвижимостью, а также их возможного расторжения или ненадлежащего исполнения в дальнейшем. Как отмечает О.М. Алехина, могут возникнуть существенные проблемы, обусловленные наличием следующих ключевых вопросов: Кто в современных условиях будет обеспечивать законность сделок с недвижимым имуществом? Кто будет гарантировать, что воля лица, подписавшего сделку, была свободно сформирована, что он не испытывал насилие, угрозу, не пребывал в заблуждении, полностью осознавал характер совершаемого действия и его последствия? Когда именно он подписал соответствующий договор: в указанную на нем дату или иную, в частности, «задним числом»? Кем поставлена подпись в договоре: собственником имущества или другим лицом, не имеющим полномочий на отчуждение? Все ли условия действительности сделки соблюдены? По всем ли существенным и иным условиям стороны достигли соглашение? и др. Как следует из норм Закона, заключает автор, фактически все риски по названным вопросам переложены на стороны гражданско-правовых договоров.^[26]

Ранее механизм государственной регистрации сделок с недвижимостью позволял в результате процедуры правовой экспертизы оценить условия договора на предмет их законности. В случае выявления нарушений законодательства орган Росреестра отказывал в государственной регистрации сделки, и она не порождала никаких правовых последствий, т.к. считалась незаключенной. Тем самым создавались гарантии потенциального недопущения нарушений прав участников гражданского оборота, ставились преграды возможным противоправным, в том числе преступным действиям. В настоящий момент указанные выше сделки с недвижимостью подлежат заключению в простой письменной форме. Принятое законодательное решение может повлечь снижение степени правовой защищенности граждан, являющихся отчуждателями или приобретателями недвижимости. Оно рассчитано на добросовестных и грамотных с правовой точки зрения лиц. Однако, уровень правовой культуры современных российских граждан нельзя назвать высоким. Далеко не каждый способен юридически грамотно сформулировать условия договора. По этой причине сегодня в сфере оборота недвижимости можно наблюдать существенное увеличение количества предложений услуг различных посредников и риэлтерских фирм.

В существующих реалиях обострились и другие проблемы - низкое качество данных услуг, а также полярное различие в уровне правовой обеспеченности сторон сделки, т.к. посредник действует исключительно в интересах своего клиента. Соответственно, вторая сторона сделки заинтересована в одновременном участии в оформлении договора её доверенного юриста. По этой причине, отмечает О.М. Алехина, экономия расходов на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию сделки фактически может привести к обратному результату - увеличению расходов на оплату услуг риэлторов или юристов.^[27]

Повторимся, что отказ от института государственной регистрации сделок с недвижимостью законодателю следовало бы произвести одновременно с введением их обязательного нотариального удостоверения. Только нотариус, в отличие от иных лиц, оказывающих правовую помощь, действует в интересах обоих сторон, обеспечивает законность совершаемых нотариальных действий, несет имущественную и иную ответственность. Между тем, правила об отмене государственной регистрации указанных выше сделок с недвижимым имуществом были введены со 02 марта 2013 года. Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью до настоящего времени не установлена.

Причину такой непоследовательности законодателя О.Г. Ершов и К.В. Карпов видят в непроработанности механизма реализации и защиты права в этой сфере. Во-первых, как отмечают авторы, нотариальное сообщество пока не готово выполнять функцию нотариального удостоверения сделок. При отсутствии нового закона о нотариате действующие пока нормы законодательства не позволяют нотариусу должным образом проверить дееспособность обратившихся за нотариальным удостоверением сделки граждан. Учитывая имущественную и иную ответственность нотариуса, указывают О.Г. Ершов и К.В. Карпов, нотариальное сообщество вынуждено будет искать законные основания, по которым возможно отказать в удостоверении сделки. Во-вторых, пока слабо проработан вопрос о придании закону обратной силы. В частности, речь может идти о тех сделках, которые были нотариально удостоверены, но в государственной регистрации гражданам было отказано.^[28]

Обозначенные проблемы не являются исчерпывающими, они лишь указывают на то, что положения о реформировании системы государственной регистрации сделок должны быть более глубоко проработаны как в научном, так и нормативном порядке. Работа в этом направлении предполагает комплексное осмысление института государственной регистрации сделок.

Рассмотрим еще одну проблему, появившуюся в результате непродуманности реформы и непоследовательности законодателя. В числе договоров, по которым сохранена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, следует упомянуть договор аренды недвижимости, договор аренды зданий и сооружений, а также договор аренды предприятия. В отношении них сложилась особая ситуация. Следует обратить внимание на то, что на данный момент действуют изменения, внесенные в изменения ГК РФ. Так, изначально Закон №302-ФЗ предусматривал отмену регистрации всех сделок с недвижимостью. Однако, данная норма после её принятия, но еще до вступления в силу, вызвала острую критику ученых и практикующих юристов в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Например, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, обременение недвижимого имущества арендой имеет существенное значение не только для арендодателя, но и для третьих лиц, в том числе и для потенциальных покупателей этого имущества. В случае же отсутствия государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимого имущества могли бы иметь место следующие проблемные ситуации:

1) сдача в аренду имущества, которое ранее уже было передано в аренду другому лицу («двойная аренда»);

2) сдача арендодателем в долгосрочную аренду имущества, его дальнейшая продажа или иное отчуждение третьему лицу без уведомления его об обременении арендой.

Отмеченное повлекло принятие Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Указанным Законом (ст. 3) из Закона № 302-ФЗ были исключены упоминания о ст. 651 и 658 ГК РФ, т.е. сохранена прежняя форма этих сделок, требующая государственную регистрацию.

Примечательно, что 04 марта 2013 года Закон № 21-ФЗ был размещен на официальном интернет-портале правовой информации, что считается его официальным опубликованием. Однако, первоначальная редакция ч. 8 ст. 2 Закона №302-ФЗ (отменяющая государственную регистрацию и разрешающая простую письменную форму данных договоров) уже к тому моменту вступила в силу и фактически действовала 2 и 3 марта 2013 г.

Таким образом, государственная регистрация договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на срок не менее одного года, не производилась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды зданий или сооружений, заключенные 2 и 3 марта 2013 г., не подлежали государственной регистрации и могли иметь простую письменную форму. С 04 марта 2013 г. договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а также договор аренды предприятия снова подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Обобщая сказанное, отметим, что сложившуюся ситуацию длительного существования процедуры государственной регистрации указанных договоров, затем её отмены, и тут же незамедлительного возврата можно оценить как очередность крайне непоследовательных решений законодателя. Помимо нестабильности гражданских отношений возникшее положение может повлечь и такой негативный результат, как появление договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на один год и более, составленных и подписанных сторонами «задним числом». Такие договоры могут «всплывать» в последующем в судебной, нотариальной и иной практике, например, при уступке возникших по ним прав, переводе долга или залоге имущественных прав. Данные соглашения, в свою очередь, подчинены форме основных сделок, из которых имущественные права или обязанности возникли, т.е. тоже будут иметь простую письменную форму, хотя сами по себе заключаются позже 04 марта 2013 г. Полагаем, что законодателю следует вернуться к данной проблеме и более четко урегулировать сложившуюся ситуацию.

Заключение

Исследование позволяет сформулировать следующие выводы.

1. Современное российское гражданское законодательство не содержит легального понятия недвижимой вещи. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит лишь примерное перечисление таких вещей: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Объединение перечисленных признаков позволил сформулировать следующее определение. Недвижимость - это предмет материального мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, сооружения и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

2. Исследование ст. 130 ГК РФ позволил также провести юридическую классификацию недвижимых вещей. Сделан вывод, что они могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе (земельные участки и участки недр). Ко второй группе – объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения). К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, единый недвижимый комплекс).