Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Понятие и признаки недвижимости как особого объекта гражданско-правового регулирования).pdf

3. В работе уделено внимание такой специфической разновидности недвижимости, как будущая недвижимая вещь (недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем).

К примеру, предметом договора купли-продажи может быть вещь, которая на момент заключения договора не существует как объект права и может быть создана продавцом в будущем к моменту исполнения обязательства по передаче такой вещи. Как показало исследование, российские суды нередко отказываются признавать такие договоры действительными. Между тем, как отметил Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, отсутствие у продавца права собственности на будущую недвижимую вещь в момент заключения договора не свидетельствует о его недействительности. Однако на момент передачи такой недвижимости по передаточному акту к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее.

4. Все обилие выявленных в ходе изучения темы проблем, требующих своего решения, можно подразделить на три основных блока.

Первый блок составляют проблемы определения понятия и состава недвижимости. Легальное понятие недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, объединяет объекты разных типов, для которых не свойственны единые признаки. «Прочная связь с землей» является определяющим критерием лишь для части объектов недвижимости: земельных участков, участков недр, зданий, сооружений. Остальные объекты недвижимости (подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, космические объекты) не обладают указанными свойствами и должны быть исключены из состава недвижимости. Также из состава недвижимости необходимо исключить самый искусственный ее элемент - предприятия как имущественные комплексы.

Второй блок проблем составляет существование двойной регистрации в сфере недвижимости: регистрации сделки и регистрации права. При этом подлежат регистрации все вещные права, а сделки - в случаях, предусмотренных законом, т.е. избирательно. Эта система вызывает неодобрение и критику; она не соответствует общим принципам организации государственной регистрации недвижимости стран континентальной правовой системы: сохранение нотариальной формы сделок с недвижимостью и отсутствие государственной регистрации самой сделки.

Третий блок проблем связан с общей непродуманностью и непоследовательностью проводимых реформ, которые вызывают существенные затруднения практического характера. В частности, можно упомянуть возникновение вопроса соотношения понятий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс». Непоследовательность с отменой государственной регистрации сделок с недвижимостью породили так называемую проблему «договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.». Возникли вопросы практического характера, связанные с порядком применения отметки о судебном споре в отношении недвижимого имущества.

Наконец, требует своего системного решения проблема полного исключения положений о «двойной» регистрации прав и сделок с недвижимостью. Смешение различных систем регистрации должно быть устранено и заменено на подлинную регистрацию прав с одновременным усилением обеспечения законности заключения сделок. Для этого недостаточно изменения лишь процедуры государственной регистрации, параллельного реформирования требует также институт нотариального удостоверения сделок. Следует согласиться с теми учеными, которые считают логичным передать нотариусам удостоверение договоров с недвижимостью под страхом их недействительности, а регистрационным органам оставить лишь функции государственной регистрации прав на недвижимые вещи, их возникновения, перехода и прекращения.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 02 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): кодекс от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 22 января 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Водный кодекс Российской Федерации: кодекс от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 22 января 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 23. – Ст. 2381.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
6. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6/3 (окончательная ред. от 21.06.2013) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=107815

Научная литература:

1. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 47-53.
2. Бевзенко, Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2012, № 3, С. 84-105.
3. Гражданское право. В 3-х т. Т. 2. Гражданское право: Учебник / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов; под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2013. – 880 с. – ISBN 978-5-9988-0171-6.
4. Гришечкин, В.В. О проблеме многообразия подходов к определению признаков недвижимости // Электронное приложение к Российскому юридическому журналу. – ISSN 2219-6838. 2013, № 3 (17), С. 16-23.
5. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 86-88.
6. Краснокутский, В.А. Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Юриспруденция, 2013. – 464 с. – ISBN 978-5-9516-0392-0.
7. Майфат, А.В. Инвестиционные договоры: есть ли таковые // Российский юридический журнал. - Екатеринбург: Уральская государственная юридическая академия, 2012. – ISSN 2219-6838. 2012, № 3, С. 166-172.
8. Мустафина, З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012, № 3, С. 42-45.
9. Невзгодина, Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу / Е.Л. Невзгодина. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2009. – 326 с. – ISBN 5-7779-0431-9.
10. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 12-20.
11. Тресцова, Е.В. Регулятивная функция гражданского права и институт недвижимого имущества: проблемы модернизации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Междунар. науч.-практ. конф. (10-11 дек. 2011 г.): в 3 т. / сост. В.В. Груздев. - Кострома: КГУ им. Н. А. Некрасова, 2012. Т. 2. С. 33-47.

Материалы судебной практики:

1. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9.
2. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 6.
3. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru
4. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 декабря 2012 г. по делу № А17-3776/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru
5. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 сентября 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru

Приложения

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»

признаки недвижимых вещей

• естественное происхождение (земля, участки недр)
• искусственное происхождение (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)
• прочная связь с землей и невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба его назначению
• большая экономическая ценность и особая социальная значимость
• специальный правовой режим: необходимость гос. регистрации и специфический порядок оформления заключаемых по поводу недвижимости сделок

определение недвижимых вещей

Недвижимая вещь - это предмет материального мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, сооружения и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок

Схема 1 – Понятие и признаки недвижимых вещей

Виды недвижимых вещей

1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе

- земельные участки

- участки недр

2. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению

- здания

- сооружения

- объекты незавершенного строительства

- жилые и нежилые помещения

3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона

- воздушные и морские суда

- суда внутреннего плавания

- космические объекты

- предприятие как имущественный комплекс

- единый недвижимый комплекс

Схема 2 – Классификация недвижимых вещей

Таблица 1 – Перечень объектов недвижимости

(со ссылкой на соответствующие нормативные акты)

1. Краснокутский, В.А. Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Юриспруденция, 2013. С. 161. ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 02 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301. ↑

3. Степанов, С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве: Монография / С.А. Степанов. - М.: Статут, 2014. С. 24. ↑

4. Гришечкин, В.В. О проблеме многообразия подходов к определению признаков недвижимости // Электронное приложение к Российскому юридическому журналу. – Екатеринбург: Уральская государственная юридическая академия, 2013. – ISSN 2219-6838. 2013, № 3 (17), С. 17. ↑

5. Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147. ↑

6. Невзгодина, Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу / Е.Л. Невзгодина. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2009. С. 15. ↑

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08 марта 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594. ↑

8. Водный кодекс Российской Федерации: кодекс от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 22 января 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 23. – Ст. 2381. ↑

9. 16. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6/3 (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 21.06.2013) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=107815 ↑

10. Бевзенко, Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2012, № 3, С. 84. ↑

11. Тресцова, Е.В. Регулятивная функция гражданского права и институт недвижимого имущества: проблемы модернизации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Междунар. науч.-практ. конф. - 2012. Т. 2. С. 33 ↑

12. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9. ↑

13. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – 2013. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 13-14. ↑

14. Майфат, А.В. Инвестиционные договоры: есть ли таковые // Российский юридический журнал. - 2012. – ISSN 2219-6838. 2012, № 3, С. 166-172. ↑

15. Мустафина, З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012, № 3, С. 42-45. ↑

16. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 15. ↑

17. Там же. С. 15-16. ↑

18. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9. ↑

19. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 17. ↑

20. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 сентября 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru ↑

21. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru ↑

22. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 декабря 2012 г. по делу № А17-3776/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru ↑

23. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 47 ↑

24. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 6. ↑

25. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 86. ↑

26. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 51. ↑

27. Там же. С. 52. ↑

28. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 87. ↑