Файл: Краткосрочное и долгосрочное банковское кредитование.pdf
Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 260
Скачиваний: 5
Правительство РФ Постановлением от 11 февраля 2001 г. № 28 одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.
В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:
— Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5 февраля 2004 г.);
— Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9 июня 2003 г.) [7, стр.487];
— Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
— постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;
— постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;
— постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»»;
— рядом положений Правительства города Москвы, положений и инструкций Банка России.
В конце 2004 г. Государственная Дума приняла 28 «жилищных» законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья в стране [7, стр.488].
Ипотечные кредиты всегда обусловливаются залогом недвижимости — ипотекой.
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека — один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе обязательства по кредитному договору, что обусловливает существование ипотечного кредита [7, стр.488].
К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей: предприятия, жилые и нежилые дома, земельные участки.
Закон о залоге устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость.
Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.
Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом [7, стр.489].
Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости — возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.
Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека [7, стр.490].
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов:
— земельный;
— строительный;
— кредит на приобретение жилья.
Кредиты на жилищное строительство выдаются путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно – монтажных работ [7, стр.492].
В процессе финансирования строительства банк контролирует целевое расходование денежных средств и соблюдение графика строительства.
Сумма представляемого банком кредита обычно не должна превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Решение о предоставлении кредита на строительство принимает банк – кредитор на основе кредитной заявки заемщика [7, стр.493].
Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Может использоваться, например, следующая схема кредитования: банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий. Или, допустим, кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства [7, стр.495].
В Москве используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение не менее одного года накопить сумму, равную 30 % стоимости приобретаемого жилья. Средства индексируются посредством перевода рублевых сумм в доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.
Схема накопительных счетов «сберегательных жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта — oдин год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80 % ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).
Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа [7, стр.496].
Согласно Федеральной ипотечной программе кредиты предоставляются гражданам Российской Федерации, официально подтвердившим свой доход, первоначальный взнос — не менее 30 % стоимости жилья; ставки и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования и впоследствии рефинансируются им.
Программа банка «Дельта – кредит» — максимальный срок — 15 лет, фиксированная ставка — 12 % годовых в валюте, сумма — до 70 % от стоимости жилья, кредиты предоставляются всем гражданам РФ и СНГ, наличие поручителей и документарное подтверждение доходов не обязательно, программа финансируется российско – американским фондом «США — Россия [7, стр.497].
«Главным ведомством, которое занимается в России вопросами ипотечного кредитования, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По данным АИЖК, к концу 2010 года российские банки выдадут ипотечных кредитов на сумму 320 – 360 миллиардов рублей. Ранее Агентство прогнозировало этот показатель на уровне 280 – 320 миллиардов рублей.
«В первую очередь, на повышение прогноза повлияли предварительные итоги первого полугодия 2010 года, которые свидетельствуют о закреплении тенденции по восстановлению рынка ипотечного кредитования. За первые пять месяцев 2010 года выдано 84,9 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 105,3 миллиарда рублей. Таким образом, объем выдачи в 2,37 раза превысил уровень того же периода 2009 года. В мае этот показатель вырос в 2,9 раза», – пояснила начальник управления анализа и исследований АИЖК Анна Любимцева.
В улучшении положения на рынке ипотеки большую роль сыграло восстановление банковского финансирования и рефинансирования. Увеличилась конкуренция среди банков и, как следствие, смягчились требования к заемщикам, что повысило доступность кредитования.
«Начиная с IV квартала 2009 года сложилась благоприятная ситуация для приобретения жилья: ставки по ипотечным кредитам начали ощутимо снижаться, при этом цены на жилье достигли исторического минимума за последние два года, – отметила Любимцева. На фоне некоторых позитивных сигналов со стороны экономики в первом полугодии 2010 года стало очевидно, что при благоприятных экономических тенденциях цены на жилье вновь начнут расти. В этих условиях начал активно реализовываться отложенный спрос на жилье».
По данным Банка России, доля первой пятерки крупнейших банков на 1 июля в общем количестве выданных ипотечных кредитов составила 59,9 процента. Эти пять банков выдали 64 208 кредитов на общую сумму 72,184 миллиарда рублей. Большинство экспертов рынка считает, что наилучшие условия кредитования у Сбербанка, хотя порядок предоставления кредита всегда обговаривают индивидуально, за закрытыми дверями.
По объему выданных кредитов первое место занимает Сбербанк. За ним идут «Газпромбанк», Россельхозбанк, «Банк Москвы» и «ВТБ 24».
«В то же время, в первом полугодии росла доля мелких и средних банков. Это происходило, в основном, благодаря АИЖК, работа по стандартам которого позволяет небольшим банкам поддерживать низкий уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам – от 10,5 до 12 процентов. Кроме того, некоторыми кредитными программами Агентства предусмотрены вычеты из процентной ставки для отдельных категорий населения (продукт „Новостройка“), а также пониженный первоначальный взнос (продукт „Материнский капитал“, – пояснил заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.
По данным ЦБ, в первом полугодии средний размер рублевого ипотечного кредита составил 1,19 миллиона рублей, средневзвешенная ставка – 13,5 процента годовых, средний срок кредитования – 16,5 лет. 98,5 процента из общего числа кредитов выдано в рублях.
»Мы прогнозируем, что ставки продолжат свое снижение благодаря мерам, предпринимаемым государством для повышения доступности ипотечных кредитов для граждан, и в конце года ставки составят 12 – 13 процентов. Однако, темпы падения ставок замедлятся ввиду снижения уровня первоначального взноса крупнейшими банками", – отметил Семенюк.
Всего в первом полугодии российские банки выдали 107 200 ипотечных кредитов на общую сумму 133,4 миллиарда рублей.
Таким образом, статистика говорит о продолжении восстановления рынка ипотечного кредитования, начавшегося в первом квартале 2010 года: объем выдачи кредитов в первом полугодии в 2,4 раза превышает показатель первого полугодия 2009 года, подчеркнул Семенюк.
Вместе с тем, кризис заставил банки и заемщиков тщательнее оценивать свои возможности при кредитовании. Экономические ожидания населения возвращаются на докризисный уровень, однако россияне учли уроки кризиса и стали осторожнее подходить к распределению средств в семейном бюджете.
«В то время как почти половина россиян в ближайший год не видит никакой угрозы для своего материального благополучия, доля тех, кто откладывает деньги на „черный день“, увеличилась до 39 процентов. При этом целевые накопления на недвижимость осуществляют 13 процентов населения», – отметила Любимцева.
На основе банковской статистики эксперты по рынку ипотеки определили типичный образ заемщика. Это незамужняя женщина 25 – 30 лет или женатый мужчина 27 – 40 лет, с высшим образованием. Как правило, заемщик работает в крупной государственной компании, имеет доход от 100 тыс. рублей в месяц, подтвержденный справкой 2НДФЛ. Если это семейная пара, то речь идет о совокупном доходе от 100 тысяч рублей в месяц.
Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования банки предлагают заемщикам, которые готовы сделать первоначальный взнос в размере 50 процентов от стоимости жилья и вернуть кредит в ближайшие 5 – 10 лет.
При таких условиях не вызывают удивления данные АИЖК, согласно которым купить недвижимость в ближайшие пять лет планируют всего лишь 13 процентов россиян, 2 процента из них намерены сделать это в ближайший год.
«Во II квартале 2010 года доля потенциальных ипотечных заемщиков снизилась на 3 процента (с 19 до 16 процентов) и вернулась на уровень февраля 2009 года. Это свидетельствует о том, что россияне стали реальнее оценивать свои финансовые возможности и больше ориентироваться на собственные, чем на заемные средства. Тем не менее, среди тех, кто планирует приобретение недвижимости в пятилетней перспективе, доля собирающихся брать ипотечный кредит выросла с 23 процентов в феврале 2009 года до 31 процента в июле 2010 года», – пояснила Любимцева.