Файл: Ипотека в гражданском праве ( Пoнятиe ипoтeки).pdf

Введение

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда тесно связано с залоговым имуществом, представляя собой одну из разновидностей исполнения кредитных обязательств залогодержателя по отношению к залогодателю. На время действия кредитного соглашения залог находится во владении кредитной организации. Для банка такой вид кредитования имеет ряд преимуществ, так как в случае ненадлежащего выполнения условий договора на залоговое имущество может быть наложено взыскание. Средства, полученные от реализации заложенного имущества, идут на погашение кредитных обязательств.

На время действия кредитного договора в отношении заложенного имущества накладывается обременение. Заемщик имеет право свободно распоряжаться имуществом в залоге, но осуществлять имущественные сделки с ним не вправе без согласия кредитора. Это означает запрет на продажу, обмен, дарение и передачу залога в аренду.

Ипотека гарантирует сохранение залогового имущества до момента полного расчета заемщика с кредитором. Стоимость его может возрастать в соответствии с показателями инфляции. Реализация имущества возможна только при соблюдении ряда условий, определенных нотариально или в судебном порядке. При этом кредитор не обладает преимуществами в ходе проведения торгов и отстраняется от них. Передача залогового имущества залогодержателю возможно только при отсутствии результата торгов. Для заемщика это означает, что пока залог действует, передача его залогодателю невозможна никаким иным способом кроме проведения торгов.

Специфика залога недвижимости

Согласно действующему законодательству под ипотекой понимается залог, в качестве которого может выступать предприятие, здание, строение, сооружение или иной объект вместе с участком земли или правом его использования.

Участниками ипотечных взаимоотношений всегда выступают:

• залогодатель — лицо, которое предоставляет залог;
• залогодержатель — лицо, которое принимает залоговое имущество.

В качестве таких субъектов могут выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• государственное или административно-территориальное образование.

Залогодержателем может выступать только кредитор. Залогодателем может являться сам заемщик или третье лицо, участвующее в процессе кредитования. В последнем случае соглашение ипотеки заключается не от имени должника, а возникшие отношения между третьим лицом и должником не относятся к категории ипотечных видов.

Договор ипотеки может заключаться в отношении имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке и прошли процедуру государственной регистрации. При этом законодательство накладывает ограничения на список объектов, которые не могут выступать залоговым обеспечением по ипотеке. В перечень такого имущества входит:

• имущество, которое было изъято из гражданского оборота или предполагающее невозможность взыскания;
• объекты, предполагающие обязательность приватизации, либо ее запрет;
• дома, квартиры, земли в собственности государства или муниципалитета;
• доля земельного участка с площадью меньше минимально установленного размера.

На практике наиболее распространены ипотечные сделки, в рамках которых в качестве залога выступает жилая недвижимость или земельные участки. Предметом залога может выступать не только имущество, но и права на него, в частности, право на аренду.

Особенность ипотеки заключается в том, что предмет залога остается в распоряжении заемщика, который продолжает им пользоваться. В соответствии с действующими правилами, риск возникновения порчи залогового имущества лежит на залогодателе. При наступлении обстоятельств, которые привели к порче или потере предмета залога, залогодатель имеет право требовать досрочного погашения кредитных обязательств. В некоторых случаях в договоре кредитования оговариваются отдельные пункты, согласно которым заемщик может заменить или восстановить поврежденное залоговое имущество.

Отличительным качеством ипотечных взаимоотношений является акцессорный их характер. Залог может обеспечивать только реальное требование кредитора, которое основано на заключенном договоре. Никакие иные требования залогодержатель к заемщику выдвигать не может. Право требования возникает у кредитора только при невыполнении условий договора и отсутствия факта своевременной передачи денежных средств.

Ипотека в силу договора: особенности возникновения

В значительной части случаев залог появляется в силу договора. Ипотечное соглашение может быть отдельным и носить самостоятельный характер по отношению к предмету залога. В некоторых пункты об ипотеке могут содержаться в главном договоре. Об ипотеке в гражданском праве и основных моментах процесса заключения сделки говорят следующие документы:

-Гражданский кодекс РФ;

-ФЗ «Об ипотеке».

Законодательно определены требования к форме заключаемых договоров и их содержанию. Важными моментами считается соблюдение следующих условий:

• заключение договора в письменной форме;
• обязательность прохождения государственной регистрации;
• наличие обязательного содержания

Договор считается заключенным в момент государственной регистрации, и после ее прохождения вступает в действие. Несоблюдение основных требований законодательства ведет к недействительности сделки, то есть с точки зрения правового регулирования считается ничтожным. Ипотека в силу договора может возникать на основании договора, составленного в простой письменной форме.

Законодательство об ипотеке выдвигает обязательность наличия в содержании документа информации о предмете ипотеки, оценочные данные, сути заключаемых соглашений, размера и срока исполнения кредитных обязательств. Такие требования считаются существенными условиями, и при их отсутствии договор о залоге может считаться не заключенным.

Что такое предмет ипотеки

В рамках договора ипотеки в качестве залога может выступать недвижимое имущество. Законодательно определен перечень таких объектов. В число основных объектов помимо жилой недвижимости, входит:

• земельные наделы, участки недр;
• отдельно расположенные водные объекты;
• объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного вреда для их назначения, в том числе леса, насаждения, здания и сооружения;
• воздушные, морские средства передвижения, которые обязаны быть зарегистрированы.

В качестве недвижимого имущества могут выступать не только готовые здания и сооружения, но и объекты, находящиеся на этапе незавершенного строительства. Такие изменения были введены в действия в 2005 году, ранее такое имущество не могло выступать в качестве залога. Немаловажным моментом является то, что в качестве обеспечения может выступать только имущество, официально зарегистрированное в государственном органе.

В договоре в обязательном порядке должно быть указано наименование предмета ипотеки, места его нахождения и все реквизиты, при помощи которых можно однозначно идентифицировать объект. Также указывается право, на основании которого он принадлежит заемщику и данные регистрирующего органа. Если предметом договорных отношений выступает право аренды, то указывается ссылка на соглашение об аренде.

В законе прямо не указано, что подразумевается под достаточностью идентификации. При этом юристы без труда определяют это на основании практики заключения договоров. Например, в отношении земельного участка в обязательном порядке указывается:

• адрес надела;
• площадь участка;
• кадастровый номер;
• целевое назначение;
• вид разрешения для использования.

В одном договоре может быть указан один или несколько объектов. В последнем случае требуется указать очередность взыскания в случае, если кредитные обязательства не будут выполнены заемщиком. При отсутствии такого пункта право определять порядок взыскания на залоговую недвижимость принадлежит залогодержателю.

Оценка

Проведение оценочной экспертизы в отношении предмета ипотеки считается обязательной процедурой, которая должно быть проведена в соответствии с действующим законодательством. Точная сумма указывается в договоре в денежной форме.

Оценка может быть проведена любой коммерческой организацией, имеющей разрешительные документы на осуществление такой деятельности. На практике многие кредитные организации имеют свой список надежных и проверенных компаний. При обращении клиента за оформлением кредита банковские учреждения выдают такой список в качестве организаций, рекомендуемых для сотрудничества.

К спорным моментам относится указание в договоре нескольких показателей оценки. Например, в качестве такой может выступать экспертиза независимого оценщика, органов технической инвентаризации или сторон сделки. Цель указания разных оценок может быть вызвана различными обстоятельствами, в том числе стремлением минимизировать налоговые платежи. На практике судебные разбирательства по таким случаям могут заканчиваться отрицательным решением, в результате которых договор признается недействительным. Такое заключение связано с тем, что в таком случае не соблюдается одно из главных требований законодательства в виде обязательного указания оценки предмета залога.

Обеспечение ипотеки: какие обязательства возникают

Специалисты говорят о том, что для исключения неприятных последствий в договоре ипотеки необходимо четко перечислить полный перечень существенных условий договора. Однозначность терминов и отсутствие двусмысленностей позволит точно определить требования, которые кредитор может выдвигать в отношении обеспечения при невыполнении заемщиков условий.

В обязательном порядке указывается:

• данные основных участников сделки;
• дату и место заключения договора;
• предмет залога;
• условия соглашения;
• срок и размер обязательств.

В случае исполнения обязательств по частям прописывается периодичность платежей, размеры или условия их определения. Если право залогодержателя определяются на основании закладной, то в договор заносится информация о таком документе.

Права и обязанности участников сделки

Ипотека в силу договора всегда накладывает ряд прав и обязанностей на каждую из сторон кредитной сделки. Предмет залога в большинстве случаев остается у залогодателя, которому принадлежит право свободного распоряжения имуществом в соответствии с его назначением. Также он может самостоятельно использовать плоды, доходы или продукцию, полученные от предмета залога.

Отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия залогодержателя. Без наличия такой договоренности заемщик не вправе осуществлять следующие имущественные сделки:

• дарить;
• обменивать;
• продавать;
• вносить в качестве вклада;
• передавать в аренду, безвозмездное пользование иному лицу.

На заемщике лежит риск утраты или порчи залогового имущества. При владении заложенным имуществом залогодатель не должен допускать повреждения или ухудшения состояния предмета залога за исключением естественного его износа. При отсутствии особых условий в договоре ипотеки в обязанность залогодателя входит:

• заключение договора страхования в отношении залогового имущества;
• принятие мер обеспечения сохранности залога, в том числе от незаконных посягательств на него со стороны третьих лиц;
• нести расходы для поддержания имущества в должном виде, осуществлять при необходимости ремонт;
• направлять уведомление в адрес залогодержателя в случае появления риска утраты или повреждения залогового имущества;
• истребовать предмет залога при незаконном владении им третьих лиц.

В связи с тем, что предмет залога находится у заемщика, то кредитор имеет ограниченные обязанности. Залогодатель имеет право:

• проверять состояние залогового имущества;
• контролировать факт отсутствия передачи залогового объекта иным лицам во владение;
• требовать прекращения любых видов посягательств на предмет ипотеки.