Файл: Ипотека в гражданском праве ( Пoнятиe ипoтeки).pdf

Залогодержатель вправе требовать досрочного погашения кредитной задолженности в следующих случаях:

• произошло повреждение или утрата залогового имущества;
• залогодатель потерял право собственности на предмет залога;
• заемщик не смог в оговоренные сроки восстановить предмет залога;
• залогодатель не имеет возможности или желания предоставить иной объект залога в случае его порчи, гибели или лишении права владения им;

В последнем случае право замены предмета ипотеки должно быть прописано в договоре. Залогодатель имеет право участвовать в деле, при предъявлении со стороны третьих лиц искового требования с требованием признания за ними права владения или иных прав отношении заложенного имущества. Если он отказывается от защиты своих прав, то залогодержатель имеет право использовать законные способы по защите залога от имени залогодателя без доверенности. В дальнейшем заемщик обязан возместить кредитору понесенные им расходы.

Понятие ипотеки в силу закона

Согласно действующему законодательству ипотека может возникать не только в силу договора, но и в силу закона и в этом случае ее называют легальной. Договорная ипотека возникает по волеизъявлению сторон, легальная при наличии определенных законодательством фактов юридического характера.

Можно выделить две особенности легальной ипотеки:

• возникает при наличии определенных фактов;
• договор об ипотеке отсутствует.

Законная ипотека, в отличие от договорной, не требует обязательного прохождения государственной регистрации и возникает при указанных в законе обстоятельствах. При таком виде ипотеки правоустанавливающее значение имеет только основная сделка в виде договора купли продажи, ренте или иных соглашений. Обязательным условием возникновения ипотеки в силу закона является то, что должно быть предусмотрено какой вид имущества для обеспечения обязательства признается залогом.

Действующее законодательство признает несколько составов, которые могут порождать ипотеку в силу закона:

• передача недвижимого имущества под рентные платежи либо договору содержания с иждивением;
• приобретение недвижимости на кредитные средства;
• покупка имущества под условие предоставления механизма рассрочки платежа;
• покупка жилья за счет получения целевого займа от кредитного учреждения или юридического лица;
• изъятие государством залогового имущества государством в принудительном порядке и предоставление собственнику в дальнейшем равноценного имущества.

Выделяют две разновидности ипотеки в силу закона:

• возникающая в силу императивных норм, то есть вне зависимости от волеизъявления сторон;
• имеющая диспозитивный характер, то есть основанная на нормах.

К числу первой разновидности относится договор ренты, при котором получатель получает право залога, и данная норма не подлежит изменению по соглашению участников. Ко второму виду можно отнести покупку недвижимости на кредитные средства. Если в договоре не предусмотрено особых пунктов, то с момента передачи товара в руки покупателя до полной погашении стоимости покупки, приобретаемый предмет признается в качестве залога. Такие же правила распространяются на сделки приобретения недвижимого имущества в рассрочку.

Легальная ипотека при покупке жилого имущества за счет кредитных средств возникает на основании трехстороннего договора, заключаемого между продавцом, банком и покупателем. При этом денежные средства поступают в адрес продавца имущества от кредитной организации, а не от непосредственного покупателя. Если оформляется два независимых друг от друга договора в виде соглашения о купле-продажи и ипотечного договора, то в этом случае возникает ипотека по договору.

Особенности оформления закладной

Любой вид кредита, в том числе и ипотечный, основан на соблюдении принципа платности, срочности, обеспеченности и возвратности. Ипотечное кредитование при этом носит целевую направленность, то есть заемные средства могут быть потрачены только на приобретение жилой недвижимости.

С принятием законно об ипотеке в гражданский оборот было введено понятие закладной. Такой документ относится к разновидности ценных бумаг и удостоверяет право обладателя на получение права исполнения в части денежных обязательств, которые обеспечены залоговым имуществом. Наличие механизма закладных позволяет сделать проще оборот прав по обязательствам, которые обеспечены ипотекой. Передача права требования по закладной не требует обязательности государственной регистрации или нотариального заверения, и документ может быть составлен в простой письменной форме. После оформления всех договорных формальностей закладная находится у залогодержателя.

С закладной может производиться продажа, ее владелец может заложить или перезаложить при соблюдении определенных условий. Выдача закладной невозможно при наличии следующих обстоятельств:

• если предметом ипотеки выступает имущественный комплекс или права его аренды;
• размер денежного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, не было определено на момент заключения договора.

Законодательство выделяет формальные признаки накладной, которые условно делятся на две категории в виде обязательных и необязательных. Наличие обязательных признаков требует законодательство, необязательные вносятся на основании соглашения участников договорных отношений.

В число обязательных данных входит:

• наличие слова «закладная» в названии документа;
• указание залогодателя и его места регистрации;
• данные о первоначальном залогодержателе и места его регистрации;
• информация о названии договора кредитования или денежного обязательства, которое должно обеспечиваться ипотекой, данные о месте и даты заключения соглашения;
• данные о должнике в случае, если им является не залогодатель;
• сумма обязательств, процентная ставка при их ее наличии;
• срок погашения кредитных обязательств, либо графика уплаты при выборе схемы погашения по частям;
• данные о залоговом объекте, позволяющие однозначно его идентифицировать;
• информация о результатах оценки;
• особые указания о наличии у предмета ипотеки обременения правом пожизненного пользования, арендой или иным правом, а также об отсутствии обременения;
• сведения о прохождении государственной регистрации ипотеки;
• информация о дате выдачи закладной.

Даже если в документе присутствует слово «закладная», но при этом отсутствуют данные о перечисленных пунктах, то он не считается закладной и не выдается залогодержателю. Листы закладной оформляются как единое целое, пронумеровываются и скрепляются печатью регистрационного органа.

Как происходит прекращение залога

Действующее законодательство определяет ограниченный список оснований для прекращения залога. Он может быть прекращен по решению судебного органа, по соглашению сторон или в связи с переходом права собственности на залоговое имущество.

Проблемы законодательного характера существуют в отношении процесса реализации залогового предмета при неисполнении должником кредитных обязательств. Существует два возможных оснований для инициирования такого процесса:

• по решению суда;
• на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Возможность достижения соглашения о взыскании имеет ряд преимуществ, позволяя соблюсти интересы всех участников договорных отношений. Реализация залогового имущества проводится на торгах в порядке установленным законодательно или специальным образом. В первом случае организация торгов осуществляется в соответствии с исполнительными документами. При этом ГК прямо не указывает возможность использования механизма торгов в отношении области залоговых сделок.

Открытыми остаются следующие вопросы:

• какой документ должен формировать право владения залогодержателя, если торгам присвоен статус «несостоявшиеся»»;
• если залогодержатель в течений месяца после несостоявшихся торгов не использует право оставить предмет залога за собой, то договор ипотеки считается прекращенным, но согласно законодательству право собственности на недвижимость возникает только после прохождения государственной регистрации.

Несмотря на активное развитие ипотечного направления в последние годы законодательная база продолжает развиваться и закон «Об ипотеке» с момента его начала действия менялся неоднократно. Рынок финансовых услуг продолжает развиваться и количество ипотечных договоров составляет значительную часть имущественных сделок, что во многом обусловлено стремлением государства усовершенствовать эту сферу отношения для возможности решения российскими гражданами жилищного вопроса.

Заключение

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда связано с залоговым обеспечением, которое для кредитора является гарантом возврата кредитных средств, в случае неисполнения договорных обязательств заемщиком. При оформлении ипотеки необходимо обращать внимание на правильность формулировки существенных условий, так как при несоблюдении законодательных требований, договор может быть признан недействительным. На текущий момент существует ипотека в силу договора и закона, первый вид считается наиболее распространенным. Ипотека в силу закона требует обязательного прохождения процедуры государственной регистрации сделки, при отсутствии которой договор не вступает в действие. Прекращения договора залога может быть осуществлено при взыскании право требования на залоговое имущество и успешного проведения торгов, которые могут организовываться на основании решения суда или по соглашению сторон.