Файл: Оценка рыночной стоимости Здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ.pdf

При оценке рыночной стоимости права собственности земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости права собственности по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Йошкар-Ола, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Для сравнительного анализа земельных участков были отобраны следующие объекты-аналоги:

1. г. Йошкар-Ола, Центральная часть города, земельный участок, все коммуникации, площадь 2 000 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 4 000 000 руб.
2. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 3 000 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 7 200 000 руб.
3. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 2 800 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 5 000 000 руб.
4. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 4 700 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 10 000 000 руб.
5. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 3 200 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 6 150 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание), на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на категорию, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в центральной части города, являются земельными участками населенных пунктов, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание). Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. Фактор уторговывания учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем. По данным справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А.^[8], скидка на торг на цены предложения земельных участков под офисную застройку находится в доверительном интервале от 9,2% до 10,1%.Оценщиком принято решение применить корректировку на торг в размере среднего значения – 9,7 %.

Расчет рыночной стоимости земельного участка метода сравнения продаж приведен в таблице:

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

, (8)

где РС – рыночная стоимость, СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок^[9], С_в/з – стоимость воспроизводства (замещения) улучшений без учета износа, П_дев – прибыль девелопера, И_∑ – суммарный износ.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. Однако оценщик не располагает Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём части здания (объект оценки).

Таким образом, на основании проведенных расчетов с применением затратного подхода, рыночная стоимость составляет:

79 193 996 (Семьдесят девять миллионов сто девяносто три тысячи девятьсот девяносто шесть) рублей.

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Согласование результатов оценки

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для затратного подхода – 0,11;

для доходного подхода – 0,54;

для сравнительного подхода – 0,35.

79 193 996 х 0,11 + 71 711 111 х 0,54 + 41 353 322х 0,35 =61 909 002 руб.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

61 909 000 (Шестьдесят один миллион девятьсот девять тысяч) рублей.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

Рисунок 3 - 3D-матрица интервальной стоимости ^[10]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 61 909 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными рис. 3 имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 61 909 000 - 61 909 000 *4% = 59 432 640 руб.;

- верхняя граница = 61 909 000 + 61 909 000 *4% = 64 385 360 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 59 432 640 руб. – 64 385 360 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: Республика Марий Эл, Архангельская слобода, д. 4 по состоянию на дату оценки составляет:

61 909 000 (Шестьдесят один миллион девятьсот девять тысяч) рублей.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 59 432 640 руб. – 64 385 360 руб., включительно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ