Файл: Оценка рыночной стоимости Здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ.pdf

Собственник объекта оценки. ООО «Центр Брокер Лизинг».

Балансовая стоимость. 28 410 265 руб.

Характеристики здания

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.;

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 12:23:0110204:0012 общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Архангельская слобода, д. 4, находящемся в центральной части города Йошкар-Ола.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого здания 1 500 кв. м.

Оцениваемое здание расположено по адресу: Республика Марий Эл, Архангельская слобода, д. 4. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – пеноблоки, утеплённые пенополистиролом. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество.

Особенности местоположения объекта оценки

Центральный район за последние 10 лет очень видоизменился: реконструированы бульвар Чавайна, Парк Культуры, бульвар Победы; построены галерея, ледовые дворцы, бассейн — все это любимые места жителей города: дети и их родители, молодежь и пожилые люди приходят посидеть на лавочках или прогуляться, полюбоваться фонтанами и клумбами с цветами, сходить на выставку или покататься на коньках. Достоянием города является набережная в венецианском стиле. Ну где еще можно увидеть «Спасскую башню» кроме как в Москве? Конечно же в Йошкар-Оле. Именно в центральной части города располагаются здания администрации города, здания культуры и искусства. В центре находятся вузы Йошкар-Олы: Марийский Государственный университет и Поволжский Государственный Технологический Университет.

Здесь можно увидеть постройки разных периодов от домов купцов 19 века, которые считаются историческими памятниками, до современных новостроек. Соответственно рынок недвижимости разнообразен: «сталинки», «хрущевки», «улучшенки» и новостройки. Центральной улицей считается улица Советская — на ней находится множество магазинов, кафе и офисов. Стоимость недвижимости в центре города варьируется в пределах от 45 тыс. рублей до 58 тыс. рублей за квадратный метр. Состав населения разнокалиберен в соответствии с домом: от неблагополучных семей до бизнесменов.

Проблемой жителей являются высокие цены на коммунальные услуги, именно поэтому в моду входят дома с поквартирным отоплением. Даже во дворах новых домов мусор может не вывозится в течение нескольких дней. Для любителей своего дома есть частные сектора. Одной из самых дорогих в центре является земля по улице Набережная в микрорайоне Прибрежном. Развитая инфраструктура, наличие супермаркетов делают этот район очень удобным для проживания.

И вроде бы весь центр застроен, но строительные компании стремятся втиснуть новостройки в такие границы уже существующих дворов, куда, казалось бы, и несколько машин трудно поставить. В общем проживание в центре — это «палка о двух концах»: с одной стороны красивые улицы, парки и скверы, престиж проживания в центральной части, с другой — город не на столько велик( из одного конца в другой можно добраться за полчаса), чтобы за одну и ту же площадь переплачивать десятки тысяч.

8. Анализ рынка

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Основные социально-экономического показатели Российской Федерации за январь-сентябрь 2017 года^[1]

По оценке Министерства экономического развития РФ, по итогам девяти месяцев 2017 года рост ВВП составил 1,8%. Увеличение ВВП происходило на фоне роста в промышленном секторе, в сельском хозяйстве, в розничной торговле. Однако при этом в строительной сфере зафиксирован спад. Реальные денежные доходы населения также сократились.

На региональном уровне динамика макроэкономических показателей носила разнонаправленный характер. В целях оценки региональных тенденций экономического развития эксперты Рейтингового агентства «РИА Рейтинг» провели анализ социально-экономического развития субъектов РФ за 9 месяцев 2017 года, результаты которого приведены в аналитическом бюллетене «Социально-экономическое положение регионов РФ – итоги января-сентября 2017 года».

Число регионов РФ с позитивной динамикой промышленного производства выросло до 71

Рис. 2

По данным Росстата, за январь-сентябрь 2017 года промышленное производство в РФ выросло на 1,8%. Причем положительная динамика была зафиксирована в восьми месяцах из девяти, за исключением февраля. Позитивное влияние на общую динамику промышленного производства оказал рост в сфере добычи полезных ископаемых (+2,8%), в обрабатывающих производствах (+1,0%) и в сфере обеспечения электрической энергией, газом и паром; кондиционирования воздуха (+1,7%). Падение наблюдалось лишь в сфере «водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» (-2,6%). В целом промышленное производство выросло в 71 субъекте РФ. По сравнению с 9 месяцами 2016 года число таких регионов увеличилось на 15.

Лидером по росту промышленного производства за 9 месяцев 2017 года стала Еврейская автономная область (+42,1%). Такой рост во многом обусловлен существенным увеличением добычи полезных ископаемых (более чем в 6 раз), и в частности, добычи металлических руд (в 21,4 раза). Помесячная положительная динамика промышленного производства фиксируется в регионе с ноября 2016 года. 

На втором месте по темпам роста промышленного производства находится Республика Алтай. По итогам января-сентября 2017 года промышленное производство здесь выросло на 37,2%. Высокую позитивную динамику показателя в республике обеспечил рост в сфере «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха». В частности, производство электроэнергии увеличилось на 51,8%. Помесячная положительная динамика промышленного производства отмечается в республике с февраля 2016 года.

Третью позицию по росту промышленного производства занимает Республика Дагестан (+30,2%). Такой рост в республике обеспечила обрабатывающая сфера промышленности. В частности, производство прочих транспортных средств и оборудования увеличилось в 1,8 раз (ОАО «Концерн КЭМЗ»), производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования – в 1,7 раз (ОАО «Дагдизель»).

Падение промышленного производства за 9 месяцев 2017 года отмечается лишь в 13 субъектах РФ. В одном регионе - в Оренбургской области промышленное производство осталось на прежнем уровне.  

Наиболее существенный спад произошел в Республике Бурятия, где промышленное производство по итогам 9 месяцев 2017 гола сократилось на 8,4%. В республике снизилось производство во всех четырех сферах экономической деятельности. Самое существенное падение было в обрабатывающих производствах (-11,2%). Здесь наибольшее снижение наблюдалось в производстве  прочих транспортных средств и оборудования, в производстве одежды, мебели.

На втором месте по сокращению промышленного производства находится Чукотский автономный округ (-7,9%). В остальных регионах падение промышленного производства по итогам января-сентября 2017 года было не столь значительным, и не превысило 5%.

Сфера обрабатывающих производств по итогам 9 месяцев 2017 года продемонстрировала позитивную динамику. Индекс промышленного производства здесь составил 101,0%. Это выше, чем в аналогичном периоде 2016 года, когда индекс был на уровне 100,4%. Среди двадцати четырех основных видов обрабатывающих производств по итогам января-сентября 2017 года рост произошел в семнадцати.

По данным Росстата, по итогам 9 месяцев 2017 года в 66 регионах страны производство в сфере обрабатывающих производств выросло. Для сравнения, за аналогичный период прошлого года рост обрабатывающих производств был отмечен лишь в 51 субъекте РФ.

Лидером по росту производства стала Республика Ингушетия. Здесь рост обрабатывающих производств за 9 месяцев 2017 года составил 57,1%. В частности, производство резиновых и пластмассовых изделий увеличилось в 56,3 раза благодаря росту производства ООО «Техстрой». Производство готовых металлических изделий в регионе увеличилось в 11,9 раза за счет увеличения производства ООО «РИАК». Рост производства автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов в республике составил 14,3% благодаря повышению показателей деятельности ООО «Завод автоприцепов «Магас».

Также более чем двадцатипроцентный рост в обрабатывающей сфере отмечается в Республике Дагестан, Архангельской области и в Мурманской области. 

Объем работ в строительстве увеличился в половине регионов

Строительная отрасль по итогам девяти месяцев 2017 года продемонстрировала падение. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» сократился в РФ на 2,0%. Однако это меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда падение было на уровне 3,1%.

Среди регионов РФ лидером по темпам роста работ в строительстве по итогам 9 месяцев 2017 года стала Республика Крым, где объем работ по виду деятельности «строительство» вырос более чем в три раза. Также высокую динамику продемонстрировали  Чеченская Республика, Вологодская область, Еврейская автономная область – здесь объем работ в строительстве вырос более чем на 70%. Всего же позитивная динамика строительной отрасли зафиксирована в 44 субъектах РФ. Однако лишь в двух регионах на протяжении каждого из девяти месяцев 2017 года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, был рост – это Вологодская область и Еврейская автономная область.

Розничная торговля продемонстрировала положительную динамику, рост произошел в 50 субъектах РФ

По итогам девяти месяцев 2017 года в сфере розничной торговли отмечается небольшая позитивная динамика, что может свидетельствовать о тенденции восстановления спроса. Все три месяца третьего квартала оборот розничной торговли увеличивался, и по итогам января-сентября 2017 года прирост составил 0,5%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ситуация существенно улучшилась: по итогам девяти месяцев 2016 года падение оборота розничной торговли было на уровне 4,5%.