Файл: Оценка рыночной стоимости Здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ.pdf

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

При расчете безрисковой ставки была использована ставка бескупонной доходности на дату оценки

Расчет безрисковой ставки

Исходя из приведенной выше ставки, принимаем безрисковую ставку равную 8,95%.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

1. премия за низкую ликвидность;
2. премия за инвестиционный менеджмент;
3. премия за риск инвестирования в объекты.

Премия за риск – вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму – статичный и динамичный. На рынке в целом преобладающими являются следующие риски:

Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровне арендной платы.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системой землепользования.

Определение премии за низкую ликвидность

Надбавка за низкую ликвидность вложения - это компенсация за обычно длительную рыночную экспозицию объекта недвижимости при продаже. То есть, предполагается, что в течение срока рыночной экспозиции, владелец имущества, принявший решение о продаже, лишится доходов от использования имущества. Такие потери можно оценить на основе безрисковой ставки и ориентировочного времени рыночной экспозиции, определяемой в месяцах. В российской практике оценки сложилась следующая практика оценки премии за низкую ликвидность. ^[6]

Р = (R*L)/Q,

где: Р - премия за низкую ликвидность;

R - безрисковая ставка (среднесрочная ставка ОФЗ);

L - период экспозиции (в месяцах);

Q - общее количество месяцев в году.

Определение периода экспозиции

Для оцениваемого объекта недвижимости принимаем срок экспозиции на рынке аренды в среднем составляет 2 месяца, на основе безрисковой ставки поправка составит:

Р = (8,95 ×3)/12 = 2,24%.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет до 3%.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. Будущему владельцу недвижимости нужно иметь полное представление о дополнительных расходах, связанных с инвестиционным менеджментом. Более высокая требуемая норма прибыли, связанная с этими дополнительными расходами, сокращает величину будущего дохода, уменьшая тем самым текущую стоимость вложений в недвижимость по сравнению с другими помещениями капитала, которые требуют меньших расходов на управление.

Риски компаний, владеющих недвижимостью, могут быть представлены в зависимости от источников риска, а именно:

- Тип риска недвижимости (исходит из условий предложения и спроса на данный тип недвижимости в зависимости от функционального назначения),

- Местоположения (рынок спроса и предложения в условиях местного рынка),

- Арендный кредитный (возможность потерь арендной платы в связи с неплатежеспособностью арендатора или недозагрузки площадей),

- Физического старения и изнашивания (общее состояние объектов недвижимости, соответствие требованиям рынка, современный дизайн и дополнительное оборудование),

- Законодательного регулирования и изменения налогообложения (непредвиденные расходы, требуемые со стороны властей или введение дополнительных налогов),

- Инфляционный (вероятность превышения темпов инфляции над ростом арендных ставок),

- Реинвестирования (связан с тем, что полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой доходности, что и первоначальный капитал).

Размер компенсации на инвестиционный менеджмент принят равным 1,00%.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты

Риски вложения в различные объекты подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск, например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы и т.п.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например, ускоренный или аварийный износ оборудования, неуплата арендных платежей, разрушение здания, где установлено оборудование, пожаром и т.п.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Динамический риск может быть определен как предпринимательского шанса и экономическая конкуренция.

Расчет премии за риск инвестирования представлен в таблице ниже.

Расчет премии за риск инвестирования

Определение нормы возврата капитала (r возвр.) - это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга;

2) метод Инвуда;

3) метод Хоскольда.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:

• остаточный срок службы недвижимости;

• ставка доходности недвижимости;

• безрисковая ставка доходности.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется но формуле:

Нв.к = 1/n*100%,

где: Нв.к – норма возврата капитала; n – остаточный срок службы недвижимости.

Нормативный срок жизни для объекта недвижимости принят исходя из «Классификации зданий в зависимости от материала стен и перекрытий»^[7] и составляет 120 лет.

Расчета ставки капитализации для объекта оценки

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Таким образом, на основании проведенных расчетов с применением доходного подхода, рыночная стоимость составляет:

41 353 322 (Сорок один миллион триста пятьдесят три тысячи триста двадцать два) рубля.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. определение прибыли предпринимателя;
4. определение износа и устареваний;
5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.