Файл: Оценка рыночной стоимости Здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ.pdf

За январь-сентябрь 2017 года оборот розничной торговли увеличился в 50 субъектах РФ, в Рязанской области показатель остался на прежнем уровне, а в 34 регионах было падение. Наиболее существенно оборот розничной торговли увеличился в г. Севастополь (+17,4%), в остальных регионах  рост не превысил 9%.

В четырех субъектах РФ на протяжении каждого из девяти месяцев 2017 года отмечался рост оборота розничной торговли – это г. Севастополь, Чувашская Республика, Омская область и Хабаровский край. 

Несмотря на рост номинальных заработных плат, реальные денежные доходы населения снизились

По итогам января-августа 2017 года в РФ реальные денежные доходы населения вновь снизились, однако темпы падения существенно замедлились. В целом по РФ показатель сократился на 1,0%. При этом по итогам аналогичного периода прошлого года падение было более значительное - 5,8%.

Реальные денежные доходы населения в январе-августе 2017 года выросли только в 22 субъектах РФ. Из них наиболее существенный рост зафиксирован в Республике Крым (+8,1%). Из всех регионов лишь в одном - в Республике Калмыкия, реальные денежные доходы населения росли каждый месяц из восьми месяцев 2017 года. В Московской области доходы остались на прежнем уровне, а в 62 субъектах РФ произошло падение.

Падение реальных денежных доходов происходило, несмотря на рост номинальных заработных плат. По итогам января-августа 2017 года в РФ рост номинальных заработных плат был на уровне 6,8%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года темп роста несколько снизился (по итогам января-августа 2016 года прирост был в размере 7,8%). Номинальная заработная плата выросла во всех субъектах РФ. Наибольший прирост (более 9%) отмечается в г. Санкт-Петербург и в Магаданской области.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в среднем за январь-август 2017 года по России увеличилась на 6,2% и составила 14 632 рубля.

Отношение денежных доходов населения к стоимости фиксированного набора потребительских товаров и услуг по итогам января-августа 2017 года по РФ составило 2,03, что ниже, чем за аналогичный период предыдущего года (2,10). По сравнению с январем-августом 2016 года рост соотношения денежных доходов и стоимости набора потребительских товаров и услуг произошел лишь в 10 регионах, в 75 субъектах РФ этот показатель снизился.

Лидерами по отношению денежных доходов к стоимости фиксированного набора товаров и услуг стали Ненецкий автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ и Сахалинская область. Всего же у 21 региона показатель превышает 2,00. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года их число сократилось на пять.

Число регионов с относительно невысоким уровнем доходов, напротив, несколько увеличилось. В январе-августе 2017 года денежные доходы превышали стоимость набора потребительских товаров и услуг менее чем в 1,5 раза в 12 регионах РФ (на один регион больше, чем по итогам января-августа 2016 года). 

Уровень безработицы по РФ снизился, показатель улучшился в 49 регионах

По данным Росстата, в третьем квартале 2017 года в РФ отмечается снижение уровня безработицы. За июль-сентябрь 2017 года этот показатель в РФ составил 5,0%, в то время как за аналогичный период 2016 года был на уровне 5,3%.

Уровень безработицы в третьем квартале 2017 года снизился в 49 регионах, в 10 регионах показатель не изменился, и в 26 субъектах РФ уровень безработицы вырос. Наиболее существенно безработица снизилась в Республике Ингушетия – на 3,3 процентных пункта до 26,9%. Также на 2 и более процентных пункта безработица снизилась в Томской области и в Чеченской Республике.

Наиболее существенно безработица выросла в третьем квартале 2017 года в Республике Тыва – на 4,1 процентных пункта. Также более чем на 2 процентных пункта безработица выросла в Республике Северная Осетия – Алания и в Республике Алтай. 

Самая высокая безработица среди регионов РФ в Республике Ингушетия, Республике Тыва, и в Чеченской Республике, здесь показатель превышает 13%. 

По итогам 9 месяцев 2017 года четыре ключевых макроэкономических показателя выросли в 9 субъектах РФ

Проведенный экспертами РИА Рейтинг анализ позволил выделить группы регионов, имеющих отрицательную и положительную динамику по основным показателям по итогам 9 месяцев 2017 года. Во внимание принимался индекс промышленного производства, динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», динамика оборота розничной торговли и динамика реальных денежных доходов. 

По всем перечисленным показателям рост произошел в девяти регионах: в Республике Крым, Республике Дагестан, Республике Ингушетия, Кабардино-Балкарской Республике, Ставропольском крае, Республике Мордовия, Тюменской области, Приморском крае и в Амурской области.

Отрицательную динамику по всем ключевым социально-экономическим показателям продемонстрировал лишь один субъект РФ – Республика Коми.

В большинстве субъектов РФ выросли налоговые и неналоговые доходы бюджетов, а число регионов с дефицитным бюджетом сокращается

Согласно данным Федерального казначейства, по итогам января-августа 2017 года объем доходов консолидированных бюджетов всех регионов РФ вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8,7% (+549,5 млрд руб.). Доходы консолидированных бюджетов выросли в 70 субъектах РФ. Лидерами по темпам роста стали Республика Крым (+61,3%), Ненецкий автономный округ (+60,5%) и Калининградская область (+50,7%).

Сокращение доходов бюджетов произошло в пятнадцати регионах. Наибольшее падение отмечается в Сахалинской области ( 25,7%), в Республике Ингушетия (-16,6%) а также в Ханты-Мансийском АО-Югра (-13,9%). 

Налоговые и неналоговые доходы консолидированных бюджетов всех субъектов РФ за январь-август 2017 года выросли на 8,5% (+459,8 млрд руб.). Это в большей степени и обеспечило рост совокупных доходов бюджетов.

Налоговые и неналоговые доходы выросли в 67 субъектах РФ. Лидером по темпу роста является Ненецкий АО (+60,6%), где наибольший вклад в прирост внесли доходы от продажи материальных и нематериальных активов (+3,7 млрд руб.). Также существенно налоговые и неналоговые доходы выросли в Республике Крым (+51,7%). Это произошло в основном за счет роста поступления налога на прибыль организаций (+10,5 млрд руб.).

Падение налоговых и неналоговых доходов произошло в восемнадцати субъектах РФ. Наиболее существенное падение отмечено в Сахалинской области (-26,1%), где значительно сократился объем поступлений по налогу на прибыль организаций (-39,1 млрд руб.). Значительное падение отмечается и в Чукотском автономном округе (-22,1%), в котором также существенно снизились поступление налога на прибыль организаций (-2,3 млрд руб.). В остальных регионах падение налоговых и неналоговых доходов не превысило 20%.

Суммарный профицит консолидированных бюджетов составил 627,6 млрд руб., что на 36,2% больше, чем за январь-август 2016 года. С профицитом были исполнены консолидированные бюджеты у 57 субъектов РФ. С дефицитом консолидированные бюджеты исполнены у 28 субъектов РФ. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число таких регионов уменьшилось на 12. 

Анализ результатов девяти месяцев 2017 года в региональном разрезе подтвердил, что в российской экономике сохраняется тенденция постепенного восстановительного развития. По мнению экспертов Рейтингового агентства «РИА Рейтинг», в будущем эта тенденция должна продолжиться.

По итогам года можно ожидать роста промышленного производства, увеличения оборота розничной торговли, положительных значений в строительной отрасли и, соответственно, увеличения количества регионов с позитивной динамикой социально-экономических показателей.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки здание общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 12:23:0110204:0012 общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Архангельская слобода, д. 4.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- отдельно стоящие здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, офисное 3-х этажное здание, площадь 1 200 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 57 500 000 руб.
2. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, офисное 2-х этажное здание, площадь 525 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 33 000 000 руб.
3. г. Йошкар-Ола, ул. Кремлевская, офисное 2-х этажное здание, площадь 835 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 47 700 000 руб.
4. г. Йошкар-Ола, ул. Карла Маркса, офисное 3-х этажное здание, площадь 1 862 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 82 500 000 руб.
5. . г. Йошкар-Ола, ул. Гагарина, офисное 2-х этажное здание, площадь 1 080 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 58 300 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

Для сравнительного анализа земельных участков были отобраны следующие объекты-аналоги:

1. г. Йошкар-Ола, Центральная часть города, земельный участок, все коммуникации, площадь 2 000 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 4 000 000 руб.
2. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 3 000 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 7 200 000 руб.
3. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 2 800 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 5 000 000 руб.
4. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 4 700 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 10 000 000 руб.
5. г. Йошкар-Ола, ул. Советская, земельный участок, все коммуникации, площадь 3 200 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. 6 150 000 руб.

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

В конце 3 квартала 2017 года на рынке республики Марий Эл было выставлено 503 объекта коммерческой недвижимости, включая предложения по продаже и аренде. При этом, большую долю на рынке (62%) занимали помещения в аренду.

Диаграмма 1. Структура рынка республики Марий Эл

Большую долю на рынке объектов, представленных к продаже, составляют помещения свободного назначения.

В структуре предложения помещений к продаже объекты свободного назначения составляют 41%.

Самую маленькую долю на рынке помещений, представленных к продаже, имеют помещения общественного питания. Так на конец 3 квартала 2017 года на рынке республики Марий Эл были представлены только 1 помещение общественного питания, тогда как общий объем помещений свободного назначения составил 78 объектов. Как вывод, доля помещений общественного питания в общем объеме предложения составила 1%.

Диаграмма 2. Структура предложений объектов различного назначения
 по продаже республики Марий Эл

Таблица 1. Структура предложения рынка продажи на конец 3 кв. 2017 г. в республике Марий Эл

Самую большую долю на рынке помещений, предлагаемых в аренду, имеют помещения свободного назначения.

В структуре предложений аренды, объекты свободного назначения составляют 37%.

Наименьшую долю в объеме предложений аренды, составляют гостиницы. Так, по состоянию на конец 3 кв. 2017 г., таких объектов насчитывался только 1, в то время как помещений свободного назначения – 114. Таким образом, в общем объеме предложения объектов, доля гостиниц, предложенных в аренду, составила 0,32%.