Файл: Процессы принятия решений в организации (Соотношение инвестиционных и эксплуатационных затрат).pdf

- во-первых, он необходим при разработке стратегии развития предприятия и в целом для реализации эффективного управления, поскольку является важным этапом управленческого цикла;

- во-вторых, он необходим для оценки привлекательности предприятия с точки зрения внешнего инвестора, определения позиции предприятия в национальных и иных рейтингах;

- в-третьих, анализ позволяет выявить резервы и возможности предприятия, определить направления адаптации внутренних возможностей предприятия к изменениям условий внешней среды.

По нашему мнению, нужно расширить охват стратегических решений. Таким образом, построенная модель принятия управленческих решений на основе учетно-аналитической информации, показала, что эффективность процесса управления зависит и от концепции управления, и от стратегических программ развития и от текущего исполнения и воплощения. Конечно, красиво говорить, что управление это искусство, но в нашем понимании, это система, позволяющая на основе информации выявить проблему или резерв, исправить, использовать и получить планируемый результат.

Глава 2. Методология принятия решений об инвестировании в недвижимость

В рыночных условиях особенно актуальной стала проблема выбора наиболее эффективного варианта реализации любого инвестиционно-строительного проекта. В общем случае инвестору для принятия решения достаточно общепризнанных во всем мире методик обоснования инвестиций, которые предполагают анализ основных показателей эффективности инвестиционного проекта. Однако такой расчет возможно сделать только при условии, что вложение капитала предполагает в дальнейшем получение дохода от объекта недвижимости, что на практике не охватывает весь спектр возможных инвестиций. Крупные промышленные комплексы могут вкладывать средства в строительство социальных объектов для своих работников: например, больниц, баз отдыха, детских садов. С точки зрения государственного заказчика, перечень таких объектов может быть еще шире: музеи, театры, административные здания и автомобильные дороги.

В настоящее время большинство решений в пользу того или иного некоммерческого проекта принимается лишь на основании двух принципов: выполнение законодательных норм в области технического регулирования в строительстве и минимальная инвестиционная стоимость. Однако минимизация затрат на строительство объектов за счет выбора более дешевых вариантов строительных материалов и конструкций, как правило, влечет за собой значительное увеличение затрат на стадии эксплуатации. Поэтому сегодня важной задачей при управлении недвижимостью как частных предприятий, так и на уровне государства является выбор сбалансированных проектных решений строительства с условием оптимизации совокупных затрат на всем протяжении жизненного цикла здания или сооружения.

Между тем вопросы обоснования инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в государственном секторе уже несколько лет являются одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. Так, 31 августа 2016 г. заместителем председателя Правительства Российской Федерации Д. Н. Козаком утвержден План мероприятий по совершенствованию механизма принятия решений о направлении инвестиций в объекты капитального строительства № 6495п-П9, предусматривающий модернизацию механизмов принятия решений о капитальных вложениях в строительство, в том числе введения обязательной стадии обоснования инвестиций для государственных проектов^[5]. Кроме того, в настоящее время реализуется проект создания единой информационной системы в строительстве^[6], которая впоследствии должна преобразоваться из базы ценообразования в систему управления объектами капитального строительства на всех этапах его жизненного цикла.

Целью данного исследования являлась разработка механизма принятия решения об инвестировании в недвижимость на предприятиях, который позволит учитывать все стадии жизненного цикла и может применяться не только в случае строительства коммерческой недвижимости, но и социальных объектов.

Существующие в настоящее время методики обоснования инвестиций принимают во внимание только затраты на стадии проектирования строительства, тогда как эксплуатационные затраты учитываются не всегда и в лучшем случае лишь по усредненным показателям не зависящим от используемых материалов и технологий.

И всё это не смотря на то, что разработка новых строительных материалов всегд на повышение их эксплуатационных характеристик таких как износостойкость, сопротивление теплопередаче, влагоустойчивость, прочность и т.д. Однако на принятие решения на стадии проектирования разница в свойствах материала, а, следовательно, и в дальнейших затратах собственника на стадии эксплуатации, не играет решающей решающей роли. Причин этому несколько.

Во-первых, чаще всего застройщик (инвестор) и будущий собственник являются разными лицами, а следовательно, инвестора не интересуют дальнейшие расходы на управление объектом.

Во-вторых, эксплуатационные затраты часто представляются инвестору как очень далекие и не влияющие кардинально на эффективность проекта.

И, наконец, утвержденные методики оценки инвестиций (капитальных затрат) разработаны в первую очередь для коммерческих проектов, целью которых является получение прибыли, поэтому больше внимания уделено доходам от эксплуатации, нежели расходам.

В мировой экономике достаточно широко используется понятие совокупной, или общей стоимости владения (англ. total cost of ownership, TCO). Единой методики расчета TCO нет, так как она может серьезно отличаться для разного вида активов. В общем случае расчет совокупной стоимости владения представляет собой анализ, позволяющий выявить все затраты, связанные с владением активом на протяжении всей его жизни. В результате TCO иногда называют анализом стоимости жизненного цикла (life cycle costing, LCC.

Первые упоминания o стоимости жизненного цикла датируются 1970 г.. Изначально анализ ТСО стали широко использовать в конце 1980-х гг. управляющие крупными вычислительными центрами в США. В это время были опубликованы первые исследования, в которых аналитиками IT-индустрии была продемонстрирована большая разница между ценами на IT-системы и дальнейшими сервисными расходами.

В дальнейшем анализ совокупной стоимости владения получил широкое распространение в самых различных областях принятия управленческих решений: планирование и бюджетирование на предприятиях, управление активами, оценка капитальных вложений, выбор поставщика оборудования, выбор между покупкой и арендой недвижимости, покупка автомобиля и т. д..

В российских исследованиях анализ TCO чаще всего ассоциируется с IT-технологиями или с автомобилестроением^[7]. В последнее время наметился тренд использования методики оценки стоимости владения и для недвижимости. Стоит отметить

разработки В. С. Гребенщикова, С. А. Баронина, А. Г. Янкова, М. А. Лунякова, И. Л. Владимировой. В 2014 г. Национальным объединением проектировщиков РФ была утверждена Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат, разработанная НП «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ)^[8]. Однако основной темой данных исследований является жилое строительство, при этом другие виды недвижимости не рассматриваются как возможные объекты анализа.

Таким образом, при всей неоспоримой актуальности подход управления на основе расчета совокупной стоимости владения объектами недвижимости в настоящее время требует дополнительного изучения.

Главная задача расчета совокупной стоимости владения любым активом, в том числе объектом недвижимости, заключается в поиске минимальной совокупной стоимости проектного решения будущего здания/сооружения, которая будет обеспечивать наиболее эффективное распределение финансовых ресурсов при строительстве капитальных объектов. Поэтому расчет целесообразно выполнять на предпроектной стадии инвестиционного проекта, пока есть возможность беспрепятственно вносить изменения в проект будущего здания/сооружения для обеспечения снижения его совокупной стоимости.

Согласно концепции TCO, совокупная стоимость владения — это сумма всех затрат, которые несет владелец актива на всех стадиях его жизненного цикла. Общий вид расчета совокупной стоимости владения активом представлен в формуле (1).

TCO = PP + Co + Cr ± Cl, (1)

где PP (purchase price) — стоимость приобретения актива; Co (operating costs) — эксплуатационные издержки; Cr (repair costs) — стоимость ремонтов; Cl (liquidation costs) — затраты (доход) от ликвидации.

Однако недвижимость является очень специфическим активом предприятия, кардинально отличным от оборудования, транспорта или вычислительной техники, поэтому и способ расчета TCO для недвижимости будет иметь свои особенности.

2.1 Длительность жизненного цикла недвижимости

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений^[9] дает нам следующее понятие жизненного цикла здания и/или сооружения: «это период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения». Все перечисленное можно условно разделить на четыре стадии: предынвестиционная стадия (проектирование), строительство, эксплуатация и ликвидация (утилизация).

Однако при анализе стадий жизненного цикла недвижимого имущества необходимо помнить, что недвижимость — это всегда триединство физической, правовой и экономической категорий^[10].

Жизненный цикл недвижимости как физического объекта начинается с момента проектирования и заканчивается разрушением (исключение

составляют только земельные участки, которые постоянно находятся на стадии эксплуатации).

Жизненный цикл недвижимости как собственности, с точки зрения одного ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

В целях экономического обоснования инвестиций целесообразно рассматривать объект на протяжении не физического, а экономического срока жизни, который учитывает не только физическое устаревание объекта, но и функциональный (моральный) и экономический износ (появление новых технологий и изменение требований в строительстве).

2.2 Классификация и расчет затрат при владении недвижимостью

С расчетом первых двух видов затрат обычно не бывает особых проблем — в сумме они дают значение требуемых инвестиций проекта (инвестиционные затраты). Существующие методики оценки инвестиционных проектов позволяют учесть всевозможные затраты инвестора на реализацию проекта, начиная с исследования рынка и до благоустройства прилегающей к объекту недвижимости территории.

Ликвидационные затраты для недвижимости практически никогда не рассчитываются — и этому есть весьма веская причина. Так как собственник здания/сооружения не имеет законодательно закрепленной обязанности ликвидировать объект после окончания его эксплуатации, необходимость демонтировать или модернизировать объект автоматически ложится в основу следующего инвестиционного проекта, реализуемого на данном земельном участке. Поэтому затраты, соответствующие стадии ликвидации предыдущего объекта недвижимости, необходимо учитывать как часть инвестиционных затрат (на проектирование и строительство) текущего проекта. Принятие решения в пользу модернизации объекта или его полной ликвидации и строительства нового объекта логично производить на основании сравнения совокупных затрат на реализацию данных вариантов инвестиционного проекта.

К эксплуатационным затратам (затратам на стадии эксплуатации) можно отнести следующие их виды (см. рис. 2):

— на техническую эксплуатацию;

— обеспечение здания/сооружения ресурсами;

— административные функции управления.

Техническая эксплуатация объекта недвижимости, в свою очередь, включает санитарное содержание здания/сооружения, систему постоянного мониторинга технического состояния объекта и непосредственно техническое обслуживание.

Санитарно-гигиенические мероприятия на объекте проводятся с целью поддержания безопасного и комфортного пребывания в помещениях людей, а также поддержания исправного состояния внутренней отделки здания, мебели и прилегающей территории.

Контроль технического состояния объекта осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики.