Файл: Процессы принятия решений в организации (Соотношение инвестиционных и эксплуатационных затрат).pdf

Система технического обслуживания включает работы по поддержанию работоспособности и исправности различных систем и механизмов, обеспечивающих функционирование объекта.

Рис. 2. Система эксплуатации здания/сооружения

Кроме того, сюда входят работы по наладке и регулировке, а также деятельность по подготовке к сезонной эксплуатации объекта в целом и отдельных его элементов. Система технического обслуживания включает следующие элементы:

1) текущее техническое обслуживание (ТО) — комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем;

2) планово-предупредительные ремонты и регламентные работы (ППР и РР) — комплекс профилактических работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, носящих сезонную периодичность (как правило, два раза в год — весной и осенью);

3) текущий ремонт — ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей недвижимости (с периодичностью примерно раз в 1—5 лет);

4) капитальный ремонт — ремонт и/или замена строительных конструкций и систем инженерного оборудования с целью существенного снижения физического износа, повышения качества объекта и улучшения эксплуатационных показателей здания/сооружения (в среднем через 20—40 лет для капитальных зданий).

Административные функции управления, выполняемые службой эксплуатации на постоянной основе, включают:

— ведение технической документации и технического паспорта объекта недвижимости;

— взаимодействие с государственными органами;

— выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций, принятых на территории РФ;

— разработку программы управления объектом недвижимости, инструкций по техническому обслуживанию;

— договорную работу с ресурсоснабжающими организациями.

Все затраты, связанные с эксплуатацией здания/ сооружения, по частоте и направлению платежей можно разделить на основные виды эксплуатационных затрат, представленные в табл. 2.

2.3 Соотношение инвестиционных и эксплуатационных затрат

Таким образом, все затраты целесообразно разделить на две группы: инвестиционные затраты (на разработку проектной и рабочей документации, оформление необходимых разрешений; ликвидацию существующих зданий и/или сооружений (при необходимости); строительство) и эксплуатационные затраты (на техническую эксплуатацию; обеспечение здания/сооружения ресурсами; административные функции управления).

Как показывает практика, размеры инвестиционных и эксплуатационных затрат взаимозависимы (см. рис.3). В общем случае наблюдается следующая взаимосвязь: чем выше инвестиционные затраты при реализации проекта (Invest cost), тем дешевле будет обходиться содержание объекта на стадии эксплуатации (Operating cost). Данная закономерность может быть объяснена следующими причинами:

1) чем большую толщину ограждающих конструкций (стен, утеплителя, стеклопакетов и т. д.) мы закладываем в проект, тем больше будет показатель сопротивления теплопередачи, а следовательно, меньше будут затраты на отопление объекта;

2) чем выше качество материала, тем в среднем больше срок его стабильного функционирования и тем меньше затраты собственника на ремонт.

В результате анализа соотношения эксплуатационных и инвестиционных затрат можно сделать вывод, что существует некоторое оптимальное состояние, при котором совокупные затраты владения недвижимостью (Total cost of ownership) окажутся минимальными (Optimum cost).

В качестве показателя сравнения эффективности различных вариантов проектных решений при

Таблица 2

Основные виды эксплуатационных затрат

Рис. 3. Соотношений инвестиционных и эксплуатационных затрат

возведении здания/сооружения рпредлагает использовать показатель удельной стоимости владения зданием или сооружением (2):

где УСВ — удельная стоимость владения зданием/ сооружением, р./год; ИЗ — суммарные инвестиционные затраты, р.; tэж — срок экономической жизни здания/сооружения, лет; ПЗгод — поетоянные затраты на здание/сооружение, включающие платежи за ресурсы (отопление, водоснабжение и водоотведение, элрктроснабжение — т. д.)затраты на содержание объекта, р./год; ТР — затраты на текущий ремонт здания/сооружения, р.; Чтр — предполагаемая частота текущих ремонтов, раз/ год; КР — затраты на капитальный ремонт здания/сооружения, р.; Чкр — предполагаемая частота капитальных ремонтов, раз/год.

Показатель УСВ позволит из нескольких рассматриваемых вариантов проектных решений выбрать наиболее эффективное с учетом требований к эксплуатационной стадии. Сегодня благодаря повсеместному внедрению информационного моделирования (ТИМ) данная задача становится менее трудоемкой, позволяя сравнивать между собой варианты исполнения каждой конструкции здания в поисках минимальных совокупных инвестиций с учетом жизненного цикла проекта. В результате учасние в расчете показателя экономического, а не физического срока жизни объекта позволит учитывать разный экономический эффект от владения недвижимым имуществом, построенным по разным технологиям и с применением различных технологий.

Процесс выбора оптимального варианта проектного решения при реализации инвестиционного проекта можно представить в виде алгоритма, приведенного на рис. 4.

Рис. 4. Алгоритм разработки проекта здания/сооружения с учетом УСВ

Подобный сравнительный анализ вариантов проектных решений необходимо проводить для всех основных конструкций здания, которые в наибольшей степени влияют на затраты собственника за счет существенной стоимости и прямой взаимосвязи с теплозащитными свойствами здания: наружные стены, отделка фасада, кровля, оконные проемы и т. д.

Предложенный механизм обоснования инвестиций учитывает современные разработки в области ТИМ, высокотехнологичных строительных материалов и способов выполнения строительных работ, что позволит найти наиболее сбалансированные проектные решения строительства с условием оптимизации совокупных затрат сооружения.

Заключение

Характерной особенностью управления любыми объектами является достижение определенных целей. Эта общая особенность может быть положена в основу определения процесса управления. Процессом управления называют целенаправленное воздействие субъекта управления на объект управления в целях реализации функций управления.

Процесс управления состоит из циклически повторяющейся во времени последовательности видов управленческой деятельности, которые получили название функций управления. Выделение функций в процессе управления может быть выполнено с различной степенью детализации. В качестве наиболее общих агрегированных функций управления обычно рассматриваются планирование, организация, мотивация и контроль. Принятие решений пронизывает всю управленческую деятельность, решения принимаются по широкому кругу задач управления. Ни одна функция управления, независимо от того, какой орган ее осуществляет, не может быть реализована иначе как посредством подготовки и исполнения управленческих решений. По существу, вся совокупность видов деятельности любого работника так или иначе связана с принятием и реализацией решений. Прежде всего определяется значимость деятельности по принятию решений и определению его роли в управлении.

Только правильно оценив возможные потери и выигрыши, разработав программу действий по предотвращению возможных отрицательных последствий, можно принять качественное управленческое решение.

Выбор основных направлений организационного развития является важным этапом развития любого предприятия. От рационального состава подразделений органов управления, их связи между собой и взаимодействия с подчиненными в значительной степени зависит эффективность работы системы управления и функционирования всей компании в целом.

Разработка управленческого решения является важнейшим процессом в процессе управления любой организации, т.к. от его качества зависит общий уровень результативности управления и жизнь самой организации. Так как любое решение приводит к последствиям, отражающимся на итогах финансово-хозяйственной и социальной деятельности предприятия, то это налагает на менеджера большую ответственность при его принятии.

Выделим основные моменты, связанные с управленческими решениями:

Импульсом управленческого решения является необходимость ликвидации, снижения актуальности или решения проблемы, т.е. приближение в будущем реальных параметров объекта (явления) к желаемым, прогнозным.

Для решения проблемы необходимо ответить на следующие вопросы: что делать (объект)? как делать (технология)? для кого (потребители)? по какой цене? с какими параметрами? с какими затратами? в каком количестве? в какие сроки? где? кому (исполнители)?

Список использованных источников

1.Башкатова Ю.И., Яремская Т.А. Финансовый анализ как основа принятия управленческих решений // Молодой ученый, 2014. № 6.2. С. 8-10. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://moluch.ru/archive/65/10828/ (дата обращения: 29.05.2018).

2. Зонова А.В. Как принимать управленческие решения на основе анализа финансовой отчетности. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rusconsult.ru/common/news/news_1604.html/ (дата обращения: 29.04.2018).

3. Шустрова П.В. Учетно-аналитическое обеспечение принятия стратегического управленческого решения // Молодой ученый, 2014. № 4.2. С. 154-157. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://moluch.ru/archive/63/10201/ (дата обращения: 29.05.2018).

4. Баронин, С. А. Методические аспекты формирования и управления совокупной стоимостью жизненных циклов недвижимости с разным уровнем энергоэффективности : монография / С. А. Баронин.— Пенза : Пензен. гос. ун-т архитектуры и строительства, 2017. — 174 с.

5. Баронин, С. А. Оценка совокупной стоимости владения жилой недвижимостью в жизненных циклах зданий как перспективный инструмент управления энергоэффективностью / С. А. Баронин, B. С. Гребенщиков, А. Г. Янков // Недвижимость: экономика, упр. — 2015. — № 3. — С. 36—40.

6. Владимирова, И. Л. Проблемы оценки совокупной стоимости владения в управлении инвестиционно-строительными проектами / И. Л. Владимирова, А. К. Рахманкулова // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании : материалы VII Междунар. науч.-практ. конф., посвящ. 110-летию РЭУ им. Г. В. Плеханова. — М., 2017. —C. 227—232.

7. Кириллов, Ю. В. Методика оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов / Ю. В. Кириллов, Е. Е. Досужева // Экон. анализ: теория и практика. — 2013. — № 32 (335). — С. 45—52.

8. Князева, Н. В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов / Н. В. Князева // Вестн. Юж.-Урал. гос. ун-та. Сер.: Экономика и менеджмент. — 2017. — № 2, т. 11. — С. 36—41.

9. Кучумов, Т. Ю. Зарубежный и российский опыт в области применения совокупной стоимости владения жизненного цикла товаров и услуг. / Т. Ю. Кучумов, С. А. Бижанов // Сборник статей Международной научно-практической конференции «Внедрение результатов инновационных разработок: проблемы и перспективы». — Пенза, 2016. — С. 104—108.

10. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат : утверждена Решением Совета Нац. объединения проектировщиков от 4 июня 2014 г. № 59.

11. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утверждены Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21.06.1999 № ВК477.

12. Методические указания по подготовке стратегического и комплексного обоснований инвестиционного проекта, а также по оценке инвестиционных проектов, претендующих на финансирование за счет средств Фонда национального благосостояния и (или) пенсионных накоплений, находящихся в доверительном управлении государственной управляющей компании, на возвратной основе : утверждены Приказом Минэкономразвития России от 14 дек. 2013 г. № 741.

13. План мероприятий по совершенствованию механизма принятия решений о направлении инвестиций в объекты капитального строительства : утвержден поручением Правительства Рос. Федерации 31 авг. 2016 г. № 6495п-П9.

14. Степанов, А. Ю. Управление жизненным циклом объекта капитального строительства с использованием современных технологий и цифровых моделей. Доклад на Международной конференции «Техническое регулирование в строительстве» / А. Ю. Степанов. — Челябинск, 2017.