Файл: Заключение договоров на торгах.pdf

Публичные торги - это способ продать имущество должника, что исключено решением суда.

Согласно ст. 399 - 405 УПК должник в течение одного месяца с даты захвата жилого здания может самостоятельно, но под контролем судебного пристава, продать здание по цене не ниже указанной в акте ареста. Положения УПК применяются в арбитражном процессе при принятии решения о порядке обращения взыскания на имущество должника. [15, c. 134]

Если подготовка тендера возлагается на сотрудника судебной полиции-исполнителя, он должен подать запрос на тендер в специализированную компанию, уполномоченную на совершение сделок с недвижимостью. К заявлению должны быть приложены: копия исполнительного документа, копия акта изъятия имущества, документы, характеризующие имущество, копии документов, подтверждающих право пользования земля или собственность на нее. [8, c. 72]

Специализированная организация обязана проводить такие аукционы в течение двух месяцев с даты получения заявления судебного пристава.

Статьи 447-449 ГК РФ предусматривают возможность заключения договора на аукционе. Этот способ заключения договоров широко используется, например, при заключении договоров о приватизации государственного (муниципального) имущества.

Суть этого метода заключается в том, что договор заключает организатор аукциона с лицом, выигравшим аукцион.

Любой договор может быть заключен таким образом, если иное не вытекает из его существа. Некоторые договоры купли-продажи вещей или права собственности могут быть заключены только путем торгов.

В ст. 448 ГК РФ как вид торговли выделены два их типа, различающихся по своим целям. [4, c. 536]

Наиболее распространенные конкурсы (торги) направлены на заключение договора. Именно заключение договора с победителем конкурса признается окончанием конкурса. Конкурс второго типа считается завершенными с момента признания победителем права на заключение договора.

Отклонение сторон от реализации этого закона влечет за собой применение конкуренции при неблагоприятных последствиях.

Глава 2. Характеристика организации и порядок проведения торгов

2.1 Организация и порядок проведения торгов

Концепция открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерий открытости, закрепленный в пункте 1 статьи 448 ГК РФ, соответствует понятию «публичные торги», используемому в законодательстве и других правовых актах.

Тем не менее, критерий открытости в некоторых случаях подчиняется ограничениям, направленным на исключение определенных категорий лиц из участия в открытых тендерах. [2, c. 57]

Критерий «закрытых» торгов (аукционы и конкурсы) в статье 448 Гражданского кодекса понимается как избирательный подход к кругу лиц, которым разрешено участвовать в них: специально приглашенных для этой цели. В правовых актах о проведении торгов также используется этот подход. Тендеры на конкурсное распределение экспортных квот, если они ограничены по количеству участников, считаются закрытыми. [6, c. 136]

Пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса определяет минимальный размер пошлин, налагаемых на организаторов аукциона.

Детали, которые должны быть включены в объявление об аукционе, зависят от специфики аукциона и предусмотрены в соответствующих правовых актах.

В ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий применяемые методы приватизации, включая продажу на тендерах и аукционах, предполагают публикацию соответствующей информации о приватизации продавцами имущества. [10, c. 121]

Итак, Закон о приватизации в ст. 18 предписывает обязательную публикацию не менее чем за 45 дней до дня осуществления продажи данных, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации. При продаже на коммерческом конкурсе акций открытого акционерного общества, созданного в ходе приватизации, информационное сообщение о такой продаже должно содержать данные, предусмотренные п. 3 ст. 18 Закона о приватизации.

Если торги проводятся на право заключения договора, уведомление о предстоящем аукционе должно содержать период, после которого договор будет заключен с победителем аукциона.

Если организатор уведомил об аукционе, но впоследствии отказался от его проведения, он обязан возместить убытки, понесенные участниками в связи с таким отказом.

Убытки подлежат возмещению только в части реального ущерба (см. Ст. 15 Гражданского кодекса), исключая упущенную выгоду.

В этом случае обязательство возмещения зависит от формы, которую должен был иметь проваленный аукцион.

Для открытых торгов такое обязательство вообще не возникает, если отказ был сделан в указанные сроки, а для закрытых торгов (как тендеров, так и аукционов) оно обременяет организатора независимо от того, в какой момент он отказался их проводить, если только лица, приглашенные к участию, были проинформированы о них. [5, c. 144]

448 ГК РФ предусматривает применение депозита в отношениях, связанных с организацией и проведением торгов. Депозит, внесенный участниками торгов, предназначен для подтверждения серьезности намерения участвовать в конкурсе.

Организатор аукциона, даже имея обязательство возместить ущерб, причиненный отказом от их проведения, возвращает принятый депозит в едином, а не в двойном размере (как это будет происходить в соответствии с общими правилами ст. 381 Гражданский кодекса). [20, c. 58]

Такой подход должен быть объяснен тем фактом, что ни во время уведомления потенциальных участников торгов, ни во время внесения депозита между будущими участниками торгов и их организаторами не возникает пока обязательство создавать, на который направлен аукцион, - обязательство заключать контракт.

Такое обязательство возникает только между организатором и победителем аукциона. [19, c. 161]

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ функция безопасности депозита используется в отношениях между организатором торгов и их победителем. В случае нарушения обязательства заключить договор с последним (подписать), организатор не только возвращает депозит в двойном размере, но и возмещает непокрытую часть убытков, вызванных участием в аукционе (включая упущенную выгоду).

Для подписания договора с победителем аукциона предоставляется определенный срок, заранее указанный в уведомлении об их проведении. При отсутствии указания на такой период он не должен превышать 20 дней (для торгов, предметом которых было приобретение права на заключение договора). [8, c. 73]

Срок начинается с завершения торгов и регистрации протокола об их результатах.

Уклонение победителя аукциона, проведенного за приобретение права на заключение договора, от заключения соответствующего договора дает другой стороне право обратиться в суд с требованием о заключении договора, а также о компенсации за убытки, вызванные уклонением.

Следует иметь в виду, что закон не дает стороне права требовать принудительного исполнения договора, заключенного по результатам аукциона. [7, c. 88]

Если такой договор не выполнено (например, если покупатель отказывается оплачивать покупную цену), договор прекращается, и покупатель не обязан его исполнять.

В рамках рассмотрения организации и порядка проведения торгов представляется уместным рассмотреть порядок заключения договора на приобретение земли на аукционе.

Как отмечалось выше, организация и порядок проведения торгов подчиняются общим правилам, установленным в статье 448 Гражданского кодекса, которые могут быть указаны в других федеральных законах.

Итак, на торгах предусмотрено ст. 38 ТК РФ, могут быть приобретены земельные участки (на праве собственности) из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекте Российской Федерации) или муниципальной собственности. [3, c. 243]

Согласно п. 1 ст. 38 ТК РФ субъект аукциона (конкурсы, аукционы) может быть образован в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с определенными границами.

Пункт 2 ст. 38 ТК РФ предусматривает, что продавец земельных участков выступает в качестве исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного предоставлять земельные участки в соответствии со ст. 29 ТК РФ. [18, c. 57]

Организатор торгов (тендеров, аукционов) выступает собственником или специализированной организацией, действующей на основании договора с ним.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ форма проведения аукциона (конкурса или аукциона) определяется владельцем проданной вещи. Владелец земельного участка также определяет начальную цену предмета торгов и размер депозита (пункт 3 статьи 38 ТК РФ). [11, c. 69]

Порядок организации и проведения конкурсов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом и ТК.

В настоящее время Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 «Об организации и проведении аукционов по продаже земельных участков государственной или муниципальной собственности или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков», в котором утверждены Правила организация и проведение аукционов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Торги открыты для членства и проводятся в форме аукциона или тендера.

В этом случае аукцион может быть открытым или закрытым в форме подачи заявок.

Аукцион проводится в форме конкурса в случае необходимости установления владельцем земельного участка условий (пошлин) на использование земельного участка.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении тендеров в форме тендера и определяет основные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам тендера, а также условия тендера.

При продаже земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности организатора аукциона, функции определяются соответственно уполномоченным органом правительства субъекта Федерации или местного самоуправления. [13, c. 80]

Депозит для участия в аукционе определяется в размере не менее 20% от первоначальной цены земельного участка.

Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он уведомляет участников торгов не позднее пяти дней со дня принятия этого решения и возвращает в трехдневный срок. [17, c. 46]

Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Уведомление о проведении торгов публикуется в средствах массовой информации, определяемых Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Уведомление об отказе в проведении торгов публикуется не позднее пяти дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано уведомление о проведении торгов.

Условия участия в аукционе определены в разделе II Правил. Для участия в торгах заявитель представляет организатору торгов (лично или через представителя) в заявке по форме, утвержденной организатором торгов, платежный документ с отметкой Банка плательщика об исполнении для подтверждения перевода путем Заявитель депозита установлен в извещении о проведении торгов в целях обеспечения оплаты земельных участков, приобретенных по итогам торгов, и других документов согласно списку, опубликованному в уведомлении о проведении торгов. [9, c. 120]

Заявка и перечень представленных документов составляются в двух экземплярах, один из которых остается у организатора аукциона, другой - у заявителя.

Один участник имеет право подать только одну заявку.

При подаче заявления физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. [16, c. 169]

В случае подачи заявления представителем заявителя выдается доверенность.

Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявлению нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (при необходимости в соответствии с с учредительными документами заявителя и законодательством государства, в котором заявитель зарегистрирован).

Заявка с приложенными документами регистрируется организатором аукциона в журнале приема заявок, с присвоением каждой заявке номера, а также даты и времени подачи заявки. [15, c. 135]