Файл: Гражданское право (Основные направления развития правовых основ).pdf

1) участки земли;

2) предприятия, сооружения, здания и другая недвижимость, используемая в предпринимательстве;

3) квартиры, жилые дома, а также части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, дачи, гаражи и прочие строения, обладающие потребительским назначением;

5) морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания. К недвижимому имуществу относятся участки территории с принадлежащими этим участкам природными ресурсами, а именно:

почва;

вода;

минеральные ресурсы;

растительные ресурсы[6]

Однако не каждые земельные участки могут быть отнесены к залогу недвижимости, а именно не допустима: [7]

ипотека участков земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности (но и здесь Федеральным законом «Об ипотеке» предусматриваются исключения);

ипотека части участка земли, площадь которой менее, чем минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ и органов самоуправления местного уровня для земель разного разрешенного использования и целевого назначения.

Итак, ипотека или залог недвижимости имеет ограничения и распространяется на определенное имущество

В настоящее время, в условиях сложившийся ситуации в стране, банки, не зависимо от того, каким он является, крупными или региональными, с государственным участием или с участием иностранного капитала, стараются сделать все, чтобы поддержать ипотечное кредитование. Для этого они разрабатывают специальные ипотечные программы. Ведь ипотечное кредитование пользуется большим спросом, особенно среди молодых семей, которые мечтают приобрести собственное жилье. Ипотечное жилищное кредитование – это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Ипотечное жилищное кредитование – сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами.

В литературе также встречается определение ипотечного жилищного кредитования как целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Субъектами отношений по ипотечному жилищному кредитованию выступают:

1) Кредитор - кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

---

2) Заёмщик - физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

3) Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, т. е. лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать как сам заёмщик, так и третье лицо.

4) Залогодержатель - лицо, которому принадлежит право, в случае неисполнения заёмщиком основного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счёт заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (владельцем) которого является залогодатель. В качестве первоначального залогодержателя всегда выступает кредитор.

Ипотечные жилищные кредиты могут предоставляться:

а) на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участком земли; приобретение земельного участка под застройку;

б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

в) на строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно, то есть каждый последующий платёж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.

Также ипотечные жилищные кредиты различаются по следующим критериям:

• по сроку (от 3 до 30 лет);
• по валюте кредита: в отечественной или иностранной валюте;
• по виду процентной ставки: фиксированная, плавающая, комбинированная;
• по виду заемщиков: сотрудники оборонно-промышленного комплекса, социально-значимые категории граждан (молодые семьи, многодетные семьи, ветераны боевых действий, госслужащие, врачи, учителя и др. категории) и др.;
• по степени аффилированности заемщиков с банком: ипотечные кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;
• по объекту: на первичном или вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования;
• по возможности досрочного погашения: с или без права досрочного погашения.

---

Ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам любого кредита: срочности, возвратности, платности, целевого назначения. Кроме того, ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам обеспеченности, обязательности, гласности (публичности), старшинства (приоритета).

Принцип обеспеченности заключается в необходимости защиты имущественных прав кредитора в случае нарушения заёмщиком принятых на себя договорных обязательств.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ «…исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

А согласно ст. 2 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Для ипотечного жилищного кредитования обязательным является принцип целевого назначения, предусматривающий использование выданного заёмщику ипотечного кредита строго на конкретную цель – на строительство определённого объёкта недвижимости, на его покупку и так далее.

Принцип обязательности заключающийся в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется на основании ФЗ N 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с данными ЕГПР (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое может получить информацию относительно интересующего его объекта недвижимости.

Согласно п.1. ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «…сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц…».А в соответствии со ст. 26 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке».

---

Принцип старшинства (приоритета), который предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Таким образом, кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по приобретению жилья и защиты интересов кредитора посредством использования залога недвижимости. Оно представляет собой систему реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продаж и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. В рамках системы определяются организация, условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

Таким образом, банки стараются поддерживать ипотечное кредитование для того, чтобы в условиях кризиса потребители могли удовлетворять свои потребности в области жилья, быть уверенными, что это не опасно и получать наиболее выгодные и подходящие условия.

1.2.Нормативно-правовые основы предоставления ипотечного жилищного кредита

Правовая база ипотечного жилищного кредитования в РФ представляет собой комплекс нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих ипотечные отношения, а также другими, действующими в таких видах деятельности, как гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и так далее.

Ключевой задачей государства в области ипотечного кредитования, является создание функциональной системы современного законодательства, отвечающего вызовам времени с целью уменьшения финансовых рисков, как для застройщиков, так и для покупателей.

Основным нормативным правовым актом в этой сфере является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Он определяет все понятия и служит основой для дальнейшего развития законодательной базы.

В 23 главе Гражданского Кодекса РФ (ст. 239) установлено обеспечение исполнения обязательств, которое «может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором». [11]

Также в параграфе 3 главы 23 определен залог, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, а именно: понятие залога[12] (ст. 334), основания его возникновения [13] (ст. 334.1); понятие залогодателя [14] (ст. 335); определение предмета залога (ст. 336); условия и форма договора залога (ст. 339), государственная регистрация и учёт залога (ст. 339.1); стоимость предмета залога (ст. 340), возникновение залога (ст. 341); содержание и сохранность заложенного имущества (ст. 343); пользование и распоряжение предметом залога[14] (ст. 346); основания обращения взыскания на заложенное имущество[15] (ст. 348), порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349); реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке [16] (ст. 350) и во внесудебном порядке (ст. 350.1); прекращение залога [17] (ст. 352); отдельные виды залога [18] (ст. 357-358) и так далее.

---

Также Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и так далее[19]

Законодательная база включает в себя также федеральные законы, касающиеся регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки.

В 1997 году был принят Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ №122). Данный федеральный закон является ключевым законодательным актом, который регулирует залог жилой недвижимости в России. [20]

Согласно ст. 2 ФЗ № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации».

В соответствии с данным законом:

1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, доверительное управление), сделки с недвижимостью;

4) государственная регистрация осуществляется путём внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер, то есть информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется по письменному запросу физического либо юридического лица. [21]

Следующим важным шагом в формировании современной правовой базы ипотечного жилищного кредитования является принятие Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [21]. Данный закон расширяет возможность использования ипотеки как средство обеспечения кредита. В нём чётко регламентированы:

1) основания возникновения ипотеки и её регулирование (ст. 1);

2) обязательство, обеспечиваемое ипотекой (ст. 2). Согласно данной статье «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда…»;

---